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物业公司关心的问题就包括以下几个方面：在物业服务合同期内，约定的物业费标准若需调整(指上涨物业费，下同),该如何调整？合同期内的物业费调整，应注意什么样的风险？

一、物业服务合同期内的物业费调整在性质上属于合同变更

物业费是物业服务合同的主要条款，因此物业费的调整实质属于合同变更的范畴。物业服务合同基本不存在法定变更或判决变更单额情况，主要是事后约定变更。种协商方式的合同变更的内容必须符合相关法律规定下的生效要件，否则当事人仍应按照原合同约定履行。

二、物业费的调整程序及实质要求

根据《民法典》，对合同内容进行变更除法定情形外，需要合同双方当事人协商一致。由于作为物业服务合同一方的业主人数众多，因此在物业服务合同中未对物业费调整作出事先安排与约定的情形下，物业服务合同的变更可参照物业服务合同的签订程序，即《民法典》第二百七十八条的有关规定。物业费的调整应属该法第二百七十八条第一款第九项规定的“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的范畴无疑。至于“业主共同决定”的方式，实践中多表现为以书面形式的业主大会通过，即通过业主投票表决的方式决定。需要特别提醒的是，物业公司不能想当然地认为业主委员会是在物业服务合同上盖章的主体，只要业主委员会盖章同意即可实现物业费的调整。结合《民法典》第二百七十八条第二款的规定，物业费调整的实质要件应当是“双过半数”通过。

三、调整程序不符合法律规定的，一般仍按照原约定的价格进行

（一）物业公司不得以政府指导价调整为由直接按照调整后的价格收费

若前期物业服务合同是依照当地政府的指导价签订的，在合同履行期内，政府指导价调整的，物业公司不得主张径行以调整后的价格收费。

案例：汕头中海物业服务有限公司与张奇煌物业服务合同纠纷一案民事一审判决书

案件来源：广东省汕头市龙湖区人民法院(2021)粤0507民初328号

案件主要事实：

被告张奇煌于2004年12月购买中信海滨花园西区19,22,26,30,34幢30幢505号房，房产面积120.09平方米，系该房现业主、权属人。

2006年1月1日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业管理公司签订《物业管理委托合同》一份，约定业主委员会将中信海滨花园西区物业委托汕头中信物业管理公司实行物业管理；委托期限为2006年1月1日至2008年12月31日；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.7元向业主或物业使用人收取；管理服务费标准的调整按政府指导价调整；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。

2008年12月28日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业服务有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定业主委员会将中信海滨花园西区物业委托汕头中信物业管理公司实行物业管理；委托期限为2009年1月1日至2011年12月31日；物业管理服务费用住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.7元向业主或物业使用人收取；物业管理费用标准按政府指导价调整；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之十交纳滞纳金。

2012年1月1日，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与汕头中信物业服务有限公司签订《物业服务合同》一份，约定业主委员选聘汕头中信物业服务有限公司对中信海滨花园西区提供物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，多层住宅每月每平方米0.77元、商业物业每月每平方米1.7元，带电梯的住宅另外收取电梯运行费，首层不再加收费用，第2层加0.5元每月每平方米，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元每月每平方米，11层至20层每层加0.04元每月每平方米；21层至30层每层加0.03元每月每平方米,31层起按30层标准计收；物业管理费用按季交纳，每季第一个月20日前到本区物业服务中心履行交纳义务；未能按时足额交纳物业服务管理费用的，应就所欠金额按每日千分之一支付违约金。

另查：根据原告提交的核准变更通知书及企业名称核准变更登记通知书，汕头中信物业管理公司于2007年10月16日经核准变更名称为汕头中信物业服务有限公司；2018年7月13日，汕头中信物业服务有限公司经核准变更名称为汕头中海物业服务有限公司。

汕头市龙湖区金霞街道金海社区×民委员会于2019年11月11日出具的《证明》一份。《证明》上载明：“兹证明广东省汕头市×××××××××信海滨花园西区自1997年12月1日起，由汕头中信物业服务有限公司提供小区物业服务，自2018年11月15日至今，汕头市海滨花园西区变更为由汕头中海物业服务有限公司提供小区物业服务”。

又查：根据被告提交的2020年3月18日公布的《汕头市发展和改革局关于公布汕头市政府定价的经营服务性收费目录清单的公告》，一级项目住房物业管理费收费标准0.5元-0.9元每月每平方米，使用电梯加收，具体收费标准详见收费文件，收费文件列粤府办〔2018〕11号、粤发改价格函〔2019〕2897号、汕价〔2011〕265号。

根据上述汕价〔2011〕265号文件附件《汕头市住宅物业服务收费支付指导价》显示：2012年1月1日-2013年12月31日，住宅物业服务费一级的收费标准为0.82元每月每平方米（二级为0.70元每月每平方米）。2014年1月1日起，住宅物业服务费一级的收费标准为0.90元每月每平方米（二级为0.77元每月每平方米）。带电梯住宅首层免加收，第2层加0.50元每月每平方米，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元每月每平方米，11层至20层每层加0.04元每月每平方米，21层至30层每层加0.03元每月每平方米，31层起按30层标准计收。

根据原告提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》显示，原告变更名称前的企业汕头中信物业服务有限公司的资质等级为“壹级”。

再查，根据原告提供的邮政编号为1085894095325、106475119829邮政单据复印件，寄件时间分别为2017年10月14日、2018年8月30日，寄件人均为原告、收件人均为被告，内件品名为缴费催款通知书、物业催缴函，收件人签收栏均无被告签名。

诉讼期间，被告称被告二手购买该房产，2004年12月购买，2005年入住，原告起诉的2006年1月起至2020年7月31日是被告在管理使用该房产，该房产归属被告名下。

诉讼期间，被告张奇煌确认自2006年1月1日至2020年7月31日期间没有支付物业管理服务费。

法院认为：依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定,建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。就本案而言，汕头市中信海滨花园西区业主委员会与原告签订了物业服务合同,该合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定,应认定为有效，该合同亦对被告具有约束力。被告作为业主，接受了原告提供的物业服务,应按照约定支付相应的物业服务管理费。故原告请求被告支付物业管理费及违约金的诉讼请求,本院予以支持。

关于物业管理费数额的问题。原告于2021年1月22日起诉，自2018年1月之前的物业管理服务费已超过诉讼时效，依法不受法律保护，故本案仅支持原告主张的2018年1月1日起的物业管理服务费。同时鉴于原告虽提供壹级物业资质的证书，但无法证明其已提供相应的壹级物业服务质量标准，也未能提供已就物业管理费提价至0.90元每月每平方米向业主公示并征询意见得到同意的证据，故2020年1月起的收费标准仍应按照2012年签订的《物业服务合同》约定的0.77元每月每平方米计算，即被告应支付的物业管理费为每月92.47元，自2018年1月1日至2020年7月31日拖欠31个月，合计2866.57元。

（二）前期物业服务合同期限内，物业公司以书面征询意见的方式，并取得双过半数业主同意的，可以作为物业费调整的依据

在前期物业服务阶段，由于物业已经交付，开发商也仅是业主之一，故物业公司不能仅仅与开发商协商一致就可变更合同中物业费的标准，但由于此时业主大会和业主委员会均未成立，若物业公司以书面征询意见的方式，并取得“双过半数”的业主同意，则可将该调整理解为业主共同的决定，在已经符合《民法典》第二百七十八条的规定的条件下，可作为物业费调整的依据。

案例：北京佳安颐园物业管理有限责任公司与张智物业服务合同纠纷一审民事判决书

案件来源：北京市大兴区人民法院(2022)京0115民初1104号

案件主要事实：

涉案房屋产权人为张智，房屋坐落地址为北京市大兴区，房屋建筑面积为144.74平方米。

2003年2月18日，张智（甲方）与佳安物业公司（乙方）签订了《物业管理、维修合同》，合同载明，甲方房屋坐落于旧宫镇×××室房间，建筑面积144.74平方米；乙方为甲方所在小区的物业服务单位。物业收费按年数去，在每年合同签订日前七日内交纳。合同有效期自2002年9月1日起至乙方不在管理涉案小区物业时止。在附件一中记载物业费包括绿化费、化粪池清掏费、电梯费等，标准为每年18元每平米。

佳安颐园公司提交相关的报告、申请、公告、入户调查表等材料，证明其涨价行为符合国家法律及行业规定。佳安颐园公司提交的证据显示:1.2013年12月17日，佳安颐园公司委托的国泰民生物业服务评估监理（北京）有限公司对宣颐家园小区的物业服务费用进行评估，确认宣颐家园小区在评估基准日2013年12月17日的物业服务费用市场总价为7 341 949.52元/年，其中住宅（带电梯）单价为2.50元/平方米/月，住宅（不带电梯）单价为2.04元/平方米/月，商业为2.05元/平方米/月；2.2014年1月16日，佳安颐园公司向大兴区旧宫地区办事处宣颐家园社区居民委员会（以下简称：宣颐居委会）出具“关于调整宣颐家园物业费的民意调查申请”，申请宣颐居委会根据住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条的规定代行业主委员会的职责，对宣颐家园小区业主入户调查物业费用涨价的民意，同时废止2013年北京佳安颐园物业管理有限责任公司与业主签订物业管理服务协议，重新按照调价后新物业服务合同与建设单位签订前期物业服务合同；3.宣颐居委会于2014年1月23日出具“关于调整宣颐家园物业费的回复”，同意代行业主委员会的职责，但“鉴于宣颐家园居委会工作人员人数有限，工作任务繁重，不能满足逐户书面征询业主意见，现正式全权委托北京佳安颐园物业管理有限责任公司负责入户征询业主上调物业费价格的意见。如超过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，大兴区旧宫地区办事处宣颐家园社区居民委员会同意废止北京佳安颐园物业管理有限责任公司与业主签订所有《物业管理服务协议》，重新按照调价后新物业服务合同与建设单位签订《前期物业服务合同》执行收取物业费”；4.2014年5月31日，佳安颐园公司向“大兴区建委小区办”出具“关于上调宣颐家园小区物业服务费价格的报告”，报告其拟上调物业服务费的原因及价格标准；5.2014年6月30日，佳安颐园公司向宣颐居委会和“大兴区住建委小区办”分别出具“《关于调整宣颐家园小区物业服务费》入户调查情况报告”，载明：“此次入户调查户数2134户。其中同意的1305户，占总户数的61.15%。同意户数总面积为161 666.6平方米，占总面积的61.84%。不同意的户数92户，占总户数的4.31%，不同意的户数总面积11 667.58平方米，占总面积的4.46%，弃权737户，占总户数的34.54%，弃权户数面积88 094.69平方米，占总面积33.7%”；6.2014年7月1日，佳安颐园公司在宣颐家园小区张贴涨价公告；7.宣颐居委会于2014年7月3日出具“关于调整宣颐家园物业费入户调查情况报告的回复”，称根据上述报告，同意按照新调整价格执行的业主达到法定物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半数，“我处同意贵司请求上调宣颐家园物业费，按照新价格收缴物业费”；8.2015年2月5日，北京市大兴区旧宫镇小区管理办公室（以下简称：旧宫小区办）、宣颐居委会以及佳安颐园公司针对“关于宣颐家园小区调整物业服务费签约缴费情况审核报告”进行了盖章确认，该报告称2015年2月5日物业服务公司约请旧宫小区办和宣颐居委会对宣颐家园小区物业服务费调整后业主与物业公司签约缴费情况进行了审核，并通报了审核结果，结果显示住宅业主签约缴费户数1332户，占总户数的64.97%；商业签约缴费户数84户，占总户数的100%；9.2015年7月15日，佳安颐园公司向北京市大兴区居住小区管理办公室（以下简称：大兴小区办）提交了“北京市物业服务合同变更申请表”，2015年11月25日，大兴小区办决定予以变更。

2014年7月1日，佳安物业公司发布公告，决定于2014年7月15日起住宅带电梯用户按照每月每平米2.5元收取物业费。

法院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则，佳安物业公司上调物业费向宣颐居委会提交了物业费涨价的民意调查申请，在民意调查后将调查结果向宣颐居委会和旧宫小区办分别进行报告，宣颐居委会对该结果予以认可并同意按照新调整价格执行，此后佳安颐园公司进行了相关备案工作，同时宣颐园小区内过半数业主在物业服务费调整后进行了缴费签约，本院综合以上情况考虑，同时参考住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》关于“业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，认为佳安颐园公司的物业费涨价行为符合形式要求，故佳安物业公司有权要求张智按2.5元每月每平米的标准交纳2014年7月15日后的物业费。