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论前期物业服务合同的优先性与对前期物业服务协议的限制

• 2026-01-06 08:21:24

在物业服务合同纠纷中，一个常见的争议焦点在于：当建设单位和物业服务企业签订的《前期物业服务合同》与同一物业服务企业和单个小业主后续...

物业服务合同与买卖、租赁等一般双务合同存在本质区别，其特殊性决定了不能简单套用“合同相对性”和“后合同优于先合同”的一般原则。

• 服务对象的公共性与不可分割性

物业服务合同的服务标的主要是全体业主的共有部分和共同事务，如小区的电梯、外墙、绿地、公共设施维护、保安、保洁等。这些服务具有整体性、不可分割性，无法针对单个业主进行个性化提供。为一个业主降低物业费标准或减免某项服务，必然会影响其服务的整体质量，从而损害其他全体业主的合法权益。

• 签约主体的法定代表性

正是基于服务对象的公共性，《民法典》对物业服务合同的签约主体作出了特别规定。第九百三十九条明确了前期物业服务合同由建设单位作为签约甲方。此时，建设单位在法律上被视为全体业主的集合代表，其选聘物业公司、订立合同的行为，是为了维护物业在业主大会成立前的正常使用和共同秩序，其权利来源是法律的直接授权。第九百四十条规定，业主大会成立后，由业主委员会代表业主与物业服务人签订正式的物业服务合同。业主委员会的授权来源于业主大会，是全体业主共同意志的体现。因此，物业服务合同的甲方，无论是建设单位还是业主委员会，其身份都是全体业主的法定代表或授权代表。合同的条款，尤其是关于服务标准、收费标准、公共收益分配等核心内容，是面向整个物业管理区域的“集体决议”，具有规约性质。

• 对小业主个别缔约权的限制

客观而言，单个小业主没有权利单独订立一份与全体业主共同意志（即《前期物业服务合同》）相悖的物业服务协议。允许单个业主如此行事，无异于允许共同体中的个别成员单方面修改共同体章程，这将导致物业服务秩序的混乱和“搭便车”现象，从根本上破坏物业服务的公平性和可持续性。因此，当单个业主与物业企业签订的“格式协议”在核心内容上与《前期物业服务合同》冲突时，该个别协议的相关条款应属无效。

法院在审理相关案件时，也深刻认识到物业服务合同的特殊性，并倾向于维护《前期物业服务合同》的权威性和统一性。典型案例：最高人民法院（2022）最高法民再223号民事判决书（该案再审由笔者代理，并入选最高人民法院公报）。

基本案情：某业主购买了某园区的一整栋裙楼，并在《商品房买卖合同》中与开发商约定：“该商品房所在项目的地上裙楼（商业）物业服务不受该小区《前期物业服务合同》的约束，其物业管理和服务及相关费用由业主自行负责。”后物业公司向该业主的租户追缴物业费，业主以前述约定为由抗辩。

裁判要旨：最高人民法院在该案的再审判决中，明确否定了单个业主通过个别约定排除《前期物业服务合同》适用的效力。法院认为：前期物业服务合同对业主具有法律约束力，是基于法律的直接规定，而非基于业主的个别同意。建设单位签订前期物业服务合同，旨在维护全体业主的共同利益和物业的正常使用与管理。单个业主不能通过其与建设单位之间的商品房买卖合同，来排除依法成立的前期物业服务合同对全体业主的共同约束力。

本案启示：此案中，业主的抗辩并非基于一份与物业公司签订的“后期协议”，而是基于其与开发商（建设单位的同一主体）的购房合同。连这种“源头性”的约定都无法对抗《前期物业服务合同》的法定效力，更何况是业主事后与物业公司签订的个别协议？这充分体现了《前期物业服务合同》效力位阶的优先性，其效力源于法律，并覆盖全体，任何个体均无权以个别协议加以变更或排除。

那么，应如何定位物业公司与小业主签订的《前期物业服务协议》？它并非一份可以独立存在、随意约定内容的合同，其更准确的定位是：

对《前期物业服务合同》的确认与知晓凭证：用于向业主告知并确认其已了解并同意受《前期物业服务合同》约束。对个别事项的补充约定：可以在不违反《前期物业服务合同》核心框架（如费率和基础服务标准）的前提下，就一些纯属双方之间的事务（如具体的缴费流程、联络方式、户内特约服务等）进行补充约定。当出现不一致时，正确的解决路径是：优先适用《前期物业服务合同》。

对于“格式协议”中与《前期物业服务合同》冲突的条款，应认定为无效。若业主认为《前期物业服务合同》本身不合理，应通过业主大会成立后，由业委会代表全体业主与物业公司进行协商变更或重新选聘物业公司，这才是符合法律规定的集体决策路径。

综上所述，以物业服务合同的“特殊性”否定“合同相对性”的一般适用，是准确把握《民法典》立法本意的体现。物业服务关乎全体业主的公共利益，其合同秩序必须由代表全体意志的《前期物业服务合同》和《物业服务合同》来统一建立和维护。单个业主的个别协议，绝不能成为破坏这一集体秩序和法定框架的工具。最高人民法院的判例也清晰地表明，司法实践坚决维护前期物业服务合同的统一性和法定约束力，防止因个别约定导致物业服务区域管理的碎片化和不公平。