物业服务企业通知撤场行为的性质、法律效果与规制
物业企业主动撤场虽属市场化行为，但因涉及社会公共利益，须进行特别规制。
近期，多地物业服务企业（以下简称“物业企业”）发布撤场公告，规定过渡期届满后将正式退出小区物业管理。特别是在物业费降价政策实施地区，物业公司撤场事件与政策连锁反应叠加，社会关注度较高。此类事件引发以下法律问题：（1）物业企业撤场是否具有法律依据；（2）物业服务合同终止时间是撤场公告发布之时，还是过渡期届满之时；（3）撤场公告中的过渡期规定对于物业企业履行《民法典》第950条规定的合同终止后、他人接管前继续处理物业服务事项义务（以下简称“物业服务人继续处理物业事项义务”）有何影响。当前从法学视角研究物业公司撤场的讨论并不多见。本文将在梳理物业服务企业撤场大数据的基础上，对上述法律问题进行分析。
一、物业服务企业撤场情况大数据分析
为掌握物业服务企业撤场情况全貌，本文运用Manus AI工具，基于公开新闻报道整理了2024年1月至2025年有明确项目名称与企业信息的物业企业撤场案例，得到61个案例。从时间分布来看，2024年下半年物业企业撤场案件数量呈增多趋势，2025年上半年撤场案例仍然集中且维持在维持在较高水平。
61个案例中涉及47家企业，既包括龙湖、万物云、绿城等上市企业，也包括大量非上市企业，以及其他未披露的企业。这表明物业企业撤场已成为行业普遍现象（尽管总数不大），标志行业正在经历存量时代的结构性深度调整。
物业企业撤场原因复杂多样。除了常见的物业费标准争议、物业费收缴困难或项目亏损外，还有大量“其他”原因导致的撤场，如复杂合同纠纷、政策环境变化、多方利益冲突等。这表明物业撤场原因往往涉及多重因素交织，单一的业主欠费已不足以概括全部撤场动机。正如中物智库数据调查所指出的，撤场背后往往存在价格受限、权责模糊、服务预期过高的结构性三角矛盾。
不同类型物业企业的撤场原因存在一定分化。上市企业撤场多为主动战略调整，退出低效项目以优化资源配置；非上市企业则多为被动应对资金压力与经营困难而撤场。中物智库数据调查结论也有类似发现：头部民企倾向及时止损，央企物企依赖政府协调，开发商系物企则往往随母公司债务危机被动撤出。
在地域分布上，撤场案例集中在经济发达、社会治理活跃的地区。杭州（6例）、上海（5例）和重庆（4例）等地成为热门区域。这可能与三方面因素有关：部分区域业主维权意识较强，服务质量要求较高；部分区域市场化程度高，竞争较为激烈；还有部分区域受政府物业费降价政策影响明显，物业企业经营成本压力集中爆发推动撤场。
此外，撤场不仅是合同终止，还涉及交接风险与治理困境。具体而言，物业企业撤场在短期可能导致项目失管或依赖应急托管，冲击业主日常生活秩序；撤场公告与后续服务衔接的法律规范不明确，风险存在外溢。下文将分析讨论物业企业撤场中的具体法律问题。
二、物业服务人撤场公告的性质与法律效果
物业服务人发布的撤场公告，在性质上属于合同终止或解除通知。根据终止事由，撤场公告可以分为三种：（1）合同期满终止通知。根据《民法典》第947条第2款，物业企业不同意续聘的，应在合同期限届满前90日书面通知业主或业委会，合同对通知期限另有约定的除外。（2）不定期合同解除通知。对于转化为不定期合同的物业服务合同，物业服务人可以无因解除，但应当根据《民法典》第948条第2款规定提前60日通知。（3）法定解除通知。物业费长期拖欠导致无法维持运营的，物业企业可依《民法典》第563条行使法定解除权。
上述三类撤场通知的法律效果均为终止物业服务合同，但它们在合同终止时间与物业企业的举证责任上有差异。一方面，发出期满终止或不定期合同解除通知的，合同自法定通知期限届满时终止；行使法定解除权的，合同则自通知到达时解除。
另一方面，前两类是无因解除，第三类法定解除则需由物业企业证明业主拖欠物业费的数额和违约程度达到“致使不能实现合同目的”。在住宅小区情境下举证难度更高。由于我国业主团体尚不具有法律主体地位，部分业主欠费能否构成小区整体违约，存在争议。相比之下，域外由业主团体（或其执行机关）担任物业服务合同主体，当业主团体迟延支付物业费时，物业服务人更容易证明其构成根本违约从而行使法定解除权。例如，我国台湾地区《公寓大厦管理维护公司受任管理维护契约范本》第12条第3项规定公寓大厦管理委员会（合同主体）未按时给付服务费用，经管理维护公司催告仍于10日内未交纳的，构成违约，管理维护公司可以终止合同。
实践中，或许是出于举证责任的考虑，许多物业企业尽管在撤场公告中指出物业费拖欠是主要援引，但仍会规定60日或90日的过渡期，过渡期内进行物业交接，过渡期满后正式退出对小区的物业管理服务。关于过渡期的法律效果，存在两种解释可能：一是付期限终止条款，过渡期内物业服务人继续履行合同义务，过渡期届满时（或物业交接提前办理完毕之时）合同解除；二是物业企业继续提供服务的期限条款，合同自撤场公告公布时终止。本文认为，第二种解释下，合同终止后物业服务人在过渡期继续提供管理服务的收费标准存在争议（详见下文），增加了物业服务人的法律风险。相比之下，第一种解释可能更为合规，也更符合物业服务人的真意。
三、 合同终止后原物业服务人继续服务义务的性质
《民法典》第950条规定，物业服务合同终止后、他人接管前，原物业服务人应继续处理物业服务事项。学界对该义务性质有多种解释：后合同义务说(通说)7、无因管理说、事实合同说8、默示更新说9等。但从解决问题的角度，还应当研究第950条规定的性质，即它是强制性规定还是缺省规则，业主或物业服务人能否通过约定排除适用。
本文认为，《民法典》第950条应当是强制性规定，不能为当事人排除或变更。一方面，我国业主团体缺位或羸弱，在合同终止后、他人接管前无力填补管理真空。为避免管理真空损害业主共同利益，《民法典》第950条规定物业服务人在合同终止后继续处理物业服务事项。如果允许物业服务人通过过渡期规定排除该条适用，就违反了立法目的。
另一方面，从司法实践看，该条也对业主设置了在新物业服务人接管或自行接管前不得干扰原物业服务人依法继续管理的义务。例如，在“沈阳骏荣物业有限公司、佟明夫物业服务合同纠纷”案中，法院指出“新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人享有交接过程中事实上的管理权，新物业服务人或者业主不能强行接管”。在“何亮生、韶关市金福园物业服务有限公司物业服务合同纠纷”案件中，业主委员会起诉请求原物业服务人金福园公司尽快撤出小区，但法院以新物业服务人博奥源公司尚未具备接管物业管理条件而不予支持——“如果金福园公司退出，不再进行管理，就势必会造成小区物业服务的空档，影响小区物业及相关资料安全，影响业主对于物业的使用”。综上，即便公告已约定撤场时间，若无人接管，原物业服务人仍负继续处理义务。
四、物业服务人撤场公告的性质与法律效果
如果业主不配合接管，原物业企业在合同终止后继续处理物业服务事项的法定义务，会其带来不合理的负担。为平衡当事人利益，本文结合比较法经验，建议对该义务设置最长合理期限，并明确继续服务期间的物业费补偿标准。
（1）设置最长服务期限
在域外，业主团体通常是合同终止后维持管理的责任主体。域外法律一般要求业主团体提前书面通知并尽快选聘接任物业服务人。例如，澳门《分层建筑物共同部分的管理制度》第43条规定，管理机关任期届满后应继续履职，但最长不得超过6个月。
我国业主团体缺位或薄弱，《民法典》规定物业服务人负有合同终止后继续服务义务，且并未设置最长期限。实践中，法院多依“合理期限”标准裁量。有的地方虽然规定了10至30日的交接期限，但当地法院的个案裁判往往并不机械适用，而是综合考虑小区物业管理交接情况、是否约定撤场期限约定撤场期限是否合理、参考法定提前通知期限、以及诉讼与行政处罚情况等确定物业服务人撤出小区物业管理的合理期限。例如，《广东省物业管理条例》第50条规定原物业应在合同终止15日内退出，但中山法院在个案中并未直接适用，而是酌定为“5个月内合理撤场”。
对过渡期届满后的继续服务义务是否应设合理期限，学界存在分歧。否定说认为原物业企业应当根据诚信原则继续提供物业服务，如果业主已选聘了新的物业服务人却无故不予交接，原物业企业可以依法起诉业主。肯定说则主张原物业服务关系不应当因不可归责于原物业服务人的事由而彻底结清，原物业企业继续处理物业服务事项的义务应限制在合同终止后的合理期限内。该合理期限可结合终止原因、未接管原因、物业服务情况、有无应急物业服务等因素在个案中具体考量。
本文支持肯定说，因为它兼顾了业主和原物业服务人的利益。物业企业继续服务的最长期限可以参考应急服务期限设置，如6个月或1年；继续服务期间基层政府应当指导业主完成物业交接。若原物业企业自愿延长服务期限或当事人另有约定，则不受此限。
（2）明确业主补偿物业费标准
《民法典》第950条规定原物业服务人请求业主支付继续服务期间费用的权利。最高院相关释义书指出，该条规定的费用应当根据其实际提供的服务标准确定。本文认为，原物业服务人继续提供服务期间的物业费标准，可以参照《民法典》第510条和第511条确定，即有约定按约定，无约定按交易习惯、市场价格等确定。因此，若服务内容与原合同一致，应按原合同约定标准；若仅提供维持业主基本生活的应急服务，则依市场价或政府指导价；若提供高于原合同标准服务，超约定标准部分的费用按照不正当无因管理或者强迫得利规则处理。
物业费数额还应考虑过错相抵原则。如果业主迟延选聘新物业服务人的原因可归责于原物业服务人，但又不构成《民法典》第949条规定的阻碍交接工作，法院可以根据公平原则酌情减少业主应当支付的物业费。例如，物业企业善意地对合同是否解除存在争议，并申请行为保全，导致业委会在诉讼期间不能开展选聘物业服务人的相关工作，法院判决业主和物业企业对于该期间的物业费各自承担一半。又如，原物业企业继续提供物业服务存在瑕疵（“并未完全履行原物业服务合同的各项义务”），法院根据公平原则作出打折裁判按照约定物业费标准的70%支持物业服务人。
五、结 论
物业企业的撤场公告在性质上可能是合同期满终止通知、不定期合同解除通知或法定解除通知。前两种情形下，物业服务合同自法定通知期限届满时终止；以业主拖欠物业费为由行使法定解除权的，合同自撤场公告公布之日解除。在我国业主人数众多的合同结构中，物业服务人主张法定解除的举证责任较重，因此实践中物业企业常在撤场公告中规定与前两者法定通知期限相当的过渡期。该过渡期不影响物业企业履行《民法典》第950条规定的合同终止后继续处理物业服务事项义务。为平衡当事人利益，建议对该继续服务义务设置最长合理期限，并明确费用补偿标准。在推动专业化物业管理全覆盖的过程中，随着业主自治增强与市场化推进，物业更换可能会更加常态化。为推动推动形成守约有序的物业管理行业生态，政府应当因地制宜制定物业费指导价，保障物业服务质价相符，并适用民法典理顺各方关系，促进当事人形成严守合同的良性循环。
作者信息：
叶依梦，华东师范大学法学院讲师、晨晖学者。
