福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案入库编号：2023-07-2-121-003案号：一审：福建省福州市台江区人民福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-003
案号：
一审：福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3774号民事判决（2020年3月16日）
申诉：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民监8号民事裁定（2020年6月2日）
再一审：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民再13号民事裁定（2020年11月30日）
再二审：福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民再39号民事裁定（2021年4月22日）
再审审查：福建省高级人民法院（2021）闽民申3752号民事裁定（2022年8月4日）
再审：福建省高级人民法院（2022）闽民再304号民事裁定（2022年9月26日）
争点：
未经备案是否影响业委会的诉讼主体资格
裁判要旨：
1.业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。
2.《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案的审理涉及对两个问题的判断，一是业主委员会的权源及性质，二是业主委员会备案的性质及对业主委员会诉讼主体资格的影响。
第一，从业主委员会的权源及性质看，首先，根据原《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十一条、第十五条、第十八条的规定，业主委员会成员选任、更换、任期及选聘物业服务企业，均由业主以业主大会的形式共同决定。据此而言，业主委员会成立及成员的选任体现的是全体业主的整体意志，是业主自治权行使的结果，也是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的载体、手段、形式，故业主委员会应当属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定的可以作为民事诉讼当事人的“其他组织”范畴，具有诉讼主体资格，包括作为原告起诉及作为被告应诉。其次，在全体业主未经法定程序更换业主委员会成员的情况下，即使业主委员会成员任期届满，但业主委员会这一载体、手段、形式仍然存在，且从全体业主共同利益维护、物业管理区域内权利义务纠纷解决这一目的看，业主委员会及成员的存续之法律效力仍应当予以认可，否则，不利于全体业主整体利益之维护，也不利于物业管理秩序稳定，势必违背全体业主的根本利益。据此，不能仅以业主委员会任期届满为由，否定其诉讼主体资格。
第二，关于备案的性质问题。《物业管理条例》第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”，根据本案原二审查明的事实，某业主委员会任期至2018年1月25日届满。但是，从《物业管理条例》条文体系看，首先，该条例第六章“法律责任”部分并未对未备案的情形予以规制，按通常理解，应当将《物业管理条例》第十六条中的备案理解为程序性要求，是业主委员会成立后便于行政机关监督管理的一项措施，对业主委员会的合法性或成立不应直接产生法律后果；从另一个角度看，行政权通常具有主动性，而在《物业管理条例》未规定不备案不利法律后果的情形下，应当将行政主管部门单纯接受备案的行为，理解为是行政主管部门履行职责的行为，不是行使权力的行为。由上逻辑，可以得出即使《业主委员会备案证明》载明业主委员会任期已届满，并不能当然认为业主委员会不具有诉讼主体资格的结论。其次，从产权视角看，商品房销售、交付后，专属部分商品房及项下分割的土地使用权归建筑物区分所有权人所有，共用设施及设备部分分割的土地使用权归全体业主所有。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，从这个角度论，在现行法律、行政法规未就备案进行强制性规定的情形下，备案也不应对业主委员会的成立及合法性产生影响。
据此论述，一、二审法院裁定驳回某业主委员会的起诉，认定事实及适用法律均有误。需要指出的是，某物业公司一审诉讼请求是确认某物业公司与某业主委员会于2018年1月24日签订的《福州市物业服务合同》成立并生效，但从原一、二审查明的事实看，本案物业服务合同纠纷存在事实上不能履行的情形，且本案先后经历四次审理，从双方纠纷实质化解、集约使用司法资源角度看，单纯确认合同效力并不具有实质性意义，故福建省福州市台江区人民法院在审理本案时应进一步查明新的业委会成员是否已选出，合同能否履行，在具备履行条件的情况下应引导当事人进一步明确诉讼请求；在履行不能的情况下，因合同之存在对于双方并无实质意义，故应向当事人释明是否变更诉讼请求，如果当事人主张解除合同，则对于解除之后果应一并解决。
某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-001
案号：
一审：济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初87号民事判决（2020年8月17日）
二审：山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号民事判决（2021年2月3日）
再审：最高人民法院（2022）最高法民再223号民事判决（2023年6月28日）
争点：
前期物业费如何计算
裁判要旨：
个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
裁判理由：
法院生效裁判认为：一、关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物业服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。
二、关于物业服务费的确定。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。
三、关于违约金数额。涉案前期物业服务合同约定的日千分之三的违约金过高，并且本案法律关系具有一定特殊性和专业性，某商业公司、某银行青岛分行并非故意长期拖欠，在原审判决确认其应支付物业费后，某银行青岛分行也已及时向某物业公司支付了部分物业费，为促使业主及时缴纳物业费，并防范将来的违约行为产生，违约金从应交纳物业服务费之日起至实际给付之日止，在2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率为标准、自2019年8月20日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）为标准计算。
广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-007
案号：
一审：广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初1922号民事判决（2020年12月28日）
二审：广东省揭阳市中级人民法院（2021）粤52民终319号民事判决（2021年6月21日）
再审：广东省高级人民法院（2021）粤民申16387号民事裁定（2023年4月27日）
再审：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52民再3号民事判决（2023年7月31日）
争点：
如何认定物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点
裁判要旨：
1.关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。
2.关于其他公共区域物业服务管理费用的分担。少数业主在与物业公司产生矛盾纠纷后，如何保障自身权益依然是当下司法实践中较为常见的问题。本案中，物业公司主动发出《告知函》不再对×幢×梯的所有业主提供相关物业服务，实际上给该梯业主的日常生活造成了较大的影响。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业公司应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该梯业主作为该小区的少数业主，明显无法自行解聘并重新选聘物业公司。该梯业主通过自筹资金、评选业主代表等进行日常自治管理，解决该梯公共区域共用设施设备维护、清洁等问题，但仍存在除了该梯以外其他公共区域服务管理的问题。少数业主在无法更换物业公司的情况下，确实处于较为弱势的地位，但也确实享受了该物业公司对于除该梯以外其他公共区域的服务，为兼顾公平，故按照物业公司与多数业主约定的收费标准酌情判决该梯业主支付一定比例的物业服务费。
少数业主在解除物业服务合同后，应以何种方式获得新的物业服务管理是司法实践所需考量的问题，如何平衡多数人与少数人的利益，在未有新的相关规定出台前，采取本案中×幢×梯业主的自治方式，并根据实际情况支付一定比例的物业服务费不失为一种折中的处理方式。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点有两个。包括：一是关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题；二是关于违约金的问题。
一、关于物业公司主张的2017年8月前的物业服务费是否已过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。案涉《前期物业服务合同》第八条约定，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费用。案涉《商品房买卖合同》第五条约定，郭某自办理交房手续之日起，每月应按时缴交物业服务费。郭某自2015年5月起未交纳物业服务费。物业公司于2020年7月30日向一审法院提起本案诉讼，请求判令郭某交纳2015年5月1日至2020年5月31日的物业服务费。郭某称物业公司在2015年5月后从未向其催收过任何费用，物业公司关于物业服务费和违约金的请求已超过诉讼时效期间。一、二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为由，认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。对物业公司主张的2017年8月1日至2020年5月31日的物业服务费应认定未超过诉讼时效期间，故郭某应向物业公司支付该期间的物业服务费。关于物业服务费的标准问题，因郭某自2016年1月10日起仅享受物业公司提供的部分物业服务即对小区公共区域提供的物业服务，一审判决综合考虑本案实际情况，酌情确定物业服务费按每月258.63元的40%即103.45元计，并无不当，故予以维持。故郭某应向物业公司支付的物业服务费为：103.45元×34个月=3517.30元。
二、关于违约金的问题。物业公司于2016年1月4日向某小区×幢×梯所有业主发出《告知函》，告知自2016年1月10日起不再对该梯进行物业服务。在物业公司明确表示不对该梯进行物业服务，且物业公司未提交证据证明郭某知悉其对小区公共区域提供的物业服务的收费标准的情况下，一、二审判决郭某向物业公司支付逾期交纳2016年1月至2020年5月物业服务费的违约金，缺乏事实和法律依据。此外，案涉《前期物业服务合同》第八条约定，业主或物业使用人应在每月5日之前交纳当月物业服务费。一、二审判决自每月1日起计逾期支付该月物业服务费的违约金，亦缺乏事实和法律依据。故物业公司主张郭某应支付逾期交纳物业服务费的违约金，缺乏依据，理由不成立，应不予支持。
开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-008
案号：
一审：开平市人民法院（2020）粤0783民初2824号民事判决（2021年6月11日）
二审：江门市中级人民法院（2022）粤07民终3418号民事判决（2022年12月26日）
争点：
居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主是否具有约束力
裁判要旨：
因客观原因未能选举产生业主委员会的,新一届业主委员会产生之前,物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案争议焦点为：一、案涉《物业管理服务合同》是否有效；二、陈某权应否向开平某物业分公司支付物业服务费和违约金。
关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定:“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。”本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责,并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。
关于争议焦点二。陈某权称开平某物业分公司提供物业管理期间存在管理服务不到位的问题，未履行涉案合同约定的义务，不应缴纳涉案物业服务费、违约金等。经审查，根据陈某权提交的证据不足以证明开平某物业分公司提供的物业服务存在严重瑕疵，并实际影响到业主和物业使用人的居住、经营条件，故陈某权以服务质量为由拒交物业服务费和违约金，理据不足，本院不予支持。至于其主张开平某物业分公司未履行公示账目、管理档案义务的问题，其可另行主张权利。
某小区业主委员会诉某房地产开发公司、某建筑公司房屋买卖合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-091-001
案号：
一审：新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院（2020）新40民初49号民事裁定（2020年12月10日）
二审：新疆维吾尔自治区高级人民法院（2021）新民终48号民事裁定（2021年3月9日）
申请再审：最高人民法院（2021）最高法民申3481号民事裁定（2021年9月28日）
再审：最高人民法院（2021）最高法民再344号民事裁定（2021年12月17日）
争点：
如何确认业委会的诉讼主体资格
裁判要旨：
业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。业主委员会诉讼请求涉及的配套设施未建设及退还前期物业费等问题，属于业主共有事项和物业共同管理事项，人民法院应予受理。业主委员会诉讼请求涉及的开发商履行商品房买卖合同约定的不动产权确权登记义务及承担逾期办证违约金等问题，属于业主专有事项，即使其具有业主大会的授权，人民法院亦不予受理。
裁判理由：
法院生效裁判认为，《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第19条第1款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》载明：“金湖新村业主委员会符合‘其他组织’条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅区规划图等资料、未提供配套公用设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。”《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》载明：“根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。”根据上述法律规定及答复意见，业主委员会根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，可以成为民事诉讼活动的主体。业主委员会符合“其他组织”条件，是业主大会决议的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，对于业主共有事项和物业共同管理事项，可以自己名义提起诉讼。
1.关于某小区业主委员会的第一项诉讼请求，即请求某房地产开发公司、某建筑公司承担业主房屋已完工程质量缺陷修复所需费用及应建设而未建设工程施工费用（小区业主生活用水管网与城市供水管网接通工程、小区业主用房排水系统与城市管网接通工程、业主小区内安防监控系统安装工程、依照经批准的小区规划在本小区内配建小区幼儿园等遗留工程）共计56215829.3元及逾期违约金。根据《民事诉讼法》（2017年修正）第119条第1款的规定，提起民事诉讼的原告必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。虽然某小区业主委员会并非案涉小区业主与宏基房地产公司《商品房买卖合同》的双方当事人，但是某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，涉及案涉小区业主共有部分及业主共有利益，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，而是基于小区业主共有部分物权产生的法定之债。故某小区业主委员会有权代表案涉小区业主就该项诉讼请求提起诉讼。
2.关于某小区业主委员会的第二项和第三项诉讼请求，即请求某房地产开发公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求是基于《商品房买卖合同》而主张的，合同之债具有相对性，业主是《商品房买卖合同》的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。某小区业主委员会与《商品房买卖合同》没有直接利害关系，业主的授权不会使某小区业主委员会与《商品房买卖合同》发生直接利害关系从而获得独立的主张合同权利的资格。且业主委员会的诉讼权利能力只能限于业主大会有权决定的事项范围，包括业主共有和物业共同管理事项，该两项诉讼请求涉及的事项不属于业主共有和物业共同管理事项范围，业主大会所作的决议超出了业主大会自身的职责和权限，也同样超出了业主委员会的职责和权限。二审法院裁定驳回某小区业主委员会针对该两项诉讼请求的起诉并无不当。
3.关于某小区业主委员会的第四项诉讼请求，即请求某房地产开发公司终止未实施前期物业服务的违约状态，并退还非法收取的所谓物业费541967.4元。根据《案涉小区第一届业主大会决议》第3条第5项的规定，对于未按国家规定，履行规范合格的物业服务问题的维权，可以由某小区业主委员会代表案涉小区业主开展法律维权工作。本案中，某小区业主委员会第四项诉讼请求源于某房地产开发公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费，该事项属于业主委员会应当依法履行职责的与物业管理有关的活动，且某房地产开发公司的行为属于损害全体业主公共利益的情形，故某小区业主委员会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。
综上，对于某小区业主委员会一审诉讼请求涉及案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等事项的，某小区业主委员会为适格原告，一审、二审法院认定某小区业主委员会不是本案适格原告，适用法律错误，应予纠正。
房屋的所有权人为业主，业主是建筑区划内的主人。业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。《物业管理条例》第8条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”此外，一个物业管理区域成立一个业主大会。《物业管理条例》第9条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”如果建筑区划内业主人数众多的，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会，故《民法典》第277条第1款中规定，业主可以选举业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会决议的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”
因此，业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。因其没有自己独立的财产，无法承担法律责任，不具有法人资格，关于其主体资格及权利能力学界和实务上争议颇多。但是，业主委员会具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内一定的支配权，故业主委员会可以纳入我国《民事诉讼法》规定的其他组织中，并具有民事诉讼能力。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，为其履行职责提供了充分的司法救济，亦使业主的合法权益尤其是公共性利益能得到及时、有效的保障。
具体到本案中，某小区业主委员会因案涉小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统等配套设施未建设及退还物业费等问题提起诉讼，是为全体业主的公共利益以原告的身份参与诉讼，因此，不能否认该业主委员会的诉讼主体资格。但是，业主委员会的诉讼主体资格具有“限缩性”，不能突破合同相对性原则。对基于《商品房买卖合同》而主张的相关权利，应由签订《商品房买卖合同》的主体即业主作为原告来主张，某小区业主委员会不宜作为原告就该部分诉讼请求提起诉讼。
陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-009
案号:
一审：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939号民事判决（2013年1月7日）
二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号民事判决（2013年12月10日）
再审：上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决（2015年4月30日）
争点：
如何区分认定建筑物区分所有权
裁判要旨：
1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。
2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。
裁判理由：
法院生效裁判认为，首先案涉建筑区划在本案系争纠纷发生时尚未成立物业业主委员会，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，《物业服务合同》对某物业公司与陆某某均有法律效力。其次，鉴于《物业服务合同》第五、二十、二十八条之约定已明确某物业公司应当对本案系争的共用的落水管道等设施予以定期、定人保养和维修，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。因此，冠诚公司自陆某某2005年入住该小区以来从未对系争共用屋顶及落水管进行过清理、疏通，显已违反其合同约定的义务。故陆某某户于2011年8月因大雨而导致的系争落水管堵塞、渗水所造成的室内装修损失及相关物品损失理应依约由某物业公司予以赔偿。原一审认定系争堵塞的落水管属陆某某户专有，与事实不符；原二审法院虽改认该系争落水管系属共有部分，但基于须经过陆某某户才能到达该管道的事实而认为本案物业公司无主动履行合同约定的定期保养、清理义务，与《物业服务合同》相关约定不符，亦不利于督促物业管理企业更好地履行管理职责，对此一并予以纠正。最后，至于某物业公司依约应当承担的赔偿责任范围，结合原一审法院委托鉴定的工程审价、双方当事人的举证、质证情况，酌定陆某某可得赔偿的经济损失数额为29500元。
珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-006
案号：
一审：吉林省珲春市人民法院（2021）吉2404民初1036号民事判决（2021年5月11日）
争点：
如何解聘物业服务人
裁判要旨：
业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
裁判理由：
法院生效裁判认为：某业主委员会与某物业公司签订的《物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”某业主委员会对于解聘某物业公司，采用书面征求意见的形式向全体业主征求意见，经符合法律规定条件的业主同意后，于2020年11月10日向某物业公司送达解除合同通知，故双方之间的《物业管理服务合同》依法自通知到达时解除。某物业公司虽抗辩部分业主的签字不具有真实性，但未能提交相关证据予以证明，对其抗辩意见依法不予支持。
中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-006
案号：
一审：广东省中山市第二人民法院（2021）粤2072民初9372号民事判决（2021年10月11日）
二审：广东省中山市中级人民法院（2022）粤20民终849号民事判决（2022年3月31日）
争点：
未签订物业服务合同是否应缴纳物业费
裁判要旨：
涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、涉案商业楼是否属于某物业公司的物业服务管理范围；二、《物业服务合同》对方某某是否具有法律约束力；三、方某某是否应当向某物业公司支付物业管理费及逾期缴费违约金。
第一，虽然《物业服务合同》中的物业名称及不动产登记资料显示，涉案商业楼不属于合同约定的物业服务管理范围，但综合原业主农业银行中山分行向某物业公司缴交物业管理费、某物业公司向方某某催缴及其后形成的会议纪要等事实，可以确认涉案商业楼处于某物业公司的实际物业管理区域范围内。
第二，《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。
第三，如上所述，在某物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务后，方某某应参照《物业服务合同》约定每月向某物业公司缴纳物业管理费。
上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-007
案号：
一审：上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12737号民事判决（2020年7月20日）
争点：
物业费标准约定不明时，如何确定
裁判要旨：
物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
裁判理由：
法院生效裁判认为：本案的主要争议在于《前期物业服务合同》第二十一条约定的每平方米20元物业费标准是否适用于地下室；原告是否应按此标准履行付款义务。对此，应本着尊重当事人意思自治的原则，先行审查《前期物业服务合同》中是否有关于地下车库管理费收取的特殊约定，若有则优先适用，反之则考虑适用第二十一条的约定。
《前期物业服务合同》第二十三条约定，车位和使用管理费用由原告按每个车位千元的价格向车位使用人收取。从合同的文义解释及目的解释来看，该条虽未明确反映地下车库管理费的收费标准，但属有关车库管理费的特殊约定，即将地上办公楼物业费与地下车库管理费分列于不同条款，且采用了不同的收费原则。因此，合同第二十一条不直接适用于地下室。关于地下车库管理费的金额，需结合第一、二阶段的实际收费情况加以判断。
由于上述两阶段的分配模式以及合同第二十三条均无法确定车位管理费的收费标准或比例，且前两手产权人与原告于合同外另行协商确定的不同收益结算模式对被告亦不当然具有约束力，故法院认定原、被告之间有关车位管理费的合同条款构成约定不明之情形，双方可就物业费标准重新进行协商。然，在被告获得地下室产权后，双方并未就此达成一致意见，故在此情况下法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则对物业费标准作出处理。
考虑到地下车库系地上办公楼的配套（辅助）用房，相应物业服务内容及标准均低于地上办公楼，若参照适用20元的统一标准显然有失公允。现评估机构通过现场勘查并结合现有资料，根据原告对地下室提供的物业服务内容及水平，评估出地下室物业费按建筑面积计算单价为11.75元，与商业办公楼地下车位管理费收费的行业惯例基本相适应，体现了质价相当的原则，可予以采纳。
赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案
入库编号：2024-11-2-121-001
案号：
一审：福建省三明市三元区人民法院（2022）闽0403民初134号民事判决（2022年2月25日）
争点：
安装充电桩是否属于业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利
裁判要旨：
业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。
裁判理由：
法院生效裁判认为：业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，故赖某标可根据生产生活需要，合理合法地对建筑物专有部分进行使用。同时，大力发展新能源汽车产业，对促进节能减排、防治大气污染具有重要意义。国家部委发布的相关部门规章要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用、予以配合、提供便利。本案中，赖某标已购买并使用新能源汽车，而充电桩又是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，现赖某标向厦门某物业管理有限公司三明某服务部申请在自有车位内安装充电桩，符合车位正常使用性能，是业主正常行使合法权利的行为，不应受到限制或禁止，即使在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，亦属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值而对共有部分的合理使用，但赖某标在案涉车位安装汽车充电桩时不得损害其他业主的合法权益。另外，充电桩的实际安装需业主提供包括物业服务企业同意安装新能源充电桩证明在内的申请材料后，根据供电企业的现场勘察结果确定施工方案，物业服务企业出具同意安装充电桩证明不等于业主可以随意安装充电桩，案涉车位是否符合充电桩的安装条件、案涉车位具体应如何安装充电桩应根据供电企业勘察结果确定，并接受相关行政部门监督管理，其中所涉及的消防安全、用电条件等问题属于对安装充电桩的施工条件及施工方案进行的具体性、实质性审查内容，应由相关职能部门依据工作规则、技术规范等进行审批处理，物业公司不得以用电容量或其他事由拒绝安装充电桩的正当要求。赖某标仅是在其个人产权车位安装充电桩，并非对小区的公共设施进行改建，不属于应当经业主大会集体讨论决定的事项。综上，赖某标按供电部门的指引要求物业部门出具书面同意安装函的请求合理合法，应予支持。
某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-07-2-121-002
案号：
一审：广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第201号民事判决（2012年9月20日）
二审：广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号民事判决（2013年5月20日）
再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号民事判决（2014年11月18日）
再审审查：最高人民法院（2018）最高法民抗4号民事裁定（2018年3月26日）
再审：最高人民法院（2018）最高法民再263号民事判决（2019年9月18日）
争点：
如何界定地下车位属于业主共有
裁判要旨：
开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。
裁判理由：
法院生效裁判认为：经查明，案涉地下停车场没有计入容积率即并未占用案涉小区土地的使用权，各户房屋的分摊公用面积亦不包括地下一、二层的建筑面积。因此，案涉地下停车场也未计入公用建筑面积及作为分摊公用面积销售给业主，现在也没有证据证实地下停车场的成本以其他方式实际计入业主的购房款中，即案涉地下停车场开发成本并未相应分摊到各个商品房的出售价格之中，因此，不宜认定案涉车位已随美某广场项目所有权的转让，一并转移给全体业主。案涉115个地下停车位分属于地下一层、地下二层，其中100个停车位位于地下二层。地下二层属于民防工程，经查明该人防工程系某实业公司投资和建设，战时作为一般城市居民掩蔽所，平时可作为停车场。根据《人民防空法》第5条第2款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，某实业公司作为该人防工程的投资者享有相关的收益即对案涉车位中位于地下二层的100个停车位享有收益。因并无事实和法律依据证明业主有处置车位的权利，故某物业管理公司关于其与业主委员会之间签订新的委托合同而占有案涉车位的主张不能成立。因某物业管理公司与某实业公司之间的委托合同期满后，双方当事人并未就委托事宜重新签订相关协议，某物业管理公司不再是案涉停车位管理委托人，应当依照约定归还某实业公司委托其管理的地下车位和收取的停车费。综上所述，检察机关的抗诉理由，不予采纳。
聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2024-10-2-121-001
案号：
一审：广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初12114号民事判决（2021年8月23日）
二审：广东省东莞市中级人民法院（2021）粤19民终12866号民事判决（2021年12月28日）
争点：
物业服务企业是否有为业主安装电动汽车充电设施提供便利的义务
裁判要旨：
业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案的争议焦点为某服务公司、某服务公司东莞分公司是否有义务为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。
首先，《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展新能源汽车，对促进节能减排、防治大气污染具有积极意义。充电设施建设，是电动汽车应用推广的重要举措。国家部委、广东省、东莞市发布的相关部门规章、行政规章等均要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用。某服务公司、某服务公司东莞分公司作为案涉小区的物业公司应当积极响应国家节能减排举措，在业主申请充电设施建设时予以配合、提供便利。聂某申请在其使用车位安装充电桩，按照供电公司的要求，需小区物业公司出具允许施工的相关证明。某服务公司、某服务公司东莞分公司主张出具同意在车位上安装充电桩的证明并非其法定或约定义务理据不足。
其次，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第四条的规定，业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。聂某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，是为了更好地利用其车位，同时也符合绿色环保的理念。同时某服务公司、某服务公司东莞分公司出具同意安装的证明，仅是安装充电桩的一个环节。聂某使用的案涉车位是否具备安装充电桩的条件，是否会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，还有赖于供电公司等相关部门依据现场勘查情况进行后续判断。因此，某服务公司、某服务公司东莞分公司以出具安装证明涉及业主公共利益和公共安全，需要征得小区业主同意为由，不同意出具同意安装证明，理由不成立。
故，法院判决某服务公司、某服务公司东莞分公司应当为聂某出具同意在其使用的车位上安装充电桩的证明。
陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
入库编号：2023-16-2-121-001
案号：
一审：珠海市香洲区人民法院（2022）粤0402民初1029号民事判决（2022年7月14日）
争点：
物业服务企业是否有为业主安装电动汽车充电设施提供便利的义务
裁判要旨：
1.业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
2.业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
裁判理由：
法院生效裁判认为，陈某某通过《某小区地下停车位使用权买卖合同》获得涉案车位的合法使用权。陈某某与珠海某物业公司签订了《某小区地下停车位服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方就涉案车位成立物业服务关系，珠海某物业公司作为物业公司应依法为陈某某提供物业管理服务。
陈某某请求珠海某物业公司在涉案车位安装新能源汽车充电桩的证明文件（包括《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》）上盖章并协助其办理新能源汽车充电桩安装手续，以便南方电网供电局在涉案车位为其安装新能源汽车充电桩安装。《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动,应当有利于节约资源、保护生态环境”。大力发展电动汽车，对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义，亦正是践行该原则的重要举措。而陈某某请求珠海某物业公司在《关于陈某某安装充换电设施的同意书》和《关于陈某某安装充换电设施项目开工的许可意见》两份资料上盖章，并履行珠海某物业公司作为物业服务企业为陈某某提供办理地下车位新能源汽车充电桩安装手续的协助义务，判决予以支持。
至于是否符合用电安全，消防安全等安装条件，应由供电等相关部门现场勘查判定。珠海某物业公司作为物业公司不得以充电桩可能存在安全隐患为由，消极对待甚至阻挠充电桩的合法安装要求，而应依法依规积极作为。同时，珠海某物业公司同意业主安装充电桩，并不意味着物业服务企业可以放松、放弃管理，在发现充电设施存在安全隐患时，应及时采取措施予以排除安全隐患，此既是物业管理的权利，亦是物业公司的义务。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外”。业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。本案中，陈某某为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，也未有证据证明影响到其他业主共同利益，应认定为对其车位的合理使用范围。对珠海某物业公司基于未征得其他业主同意安装充电桩而不协助陈某某办理充电桩安装手续的辩称，该院不予采信。
简某等诉上海某物业公司排除妨害纠纷案
入库编号：2023-10-2-039-001
案号：
一审：上海市闸北区人民法院（2012）闸民三（民）初字第1824 号民事判决（2013年9月9日）
二审：上海市第二中级人民法院 （2013）沪二中民二（民）终字第2090 号民事判决（2013年11月18日）
争点：
物业公司在商厦外墙面覆盖广告行为是否合法
裁判要旨：
在业主和物业公司就商场外立面利用问题产生的纠纷中，商铺业主的透明橱窗属于建筑物的外立面。一般而言，建筑物的外立面应属全体业主共有，物业公司利用共有部位张贴商业广告应遵循法定程序，在缺少必要议事程序的情况下不得视为业主同意，物业公司覆盖商业广告的行为不合法。同时，侵害业主共有权与欠付维修基金分属不同法律层面，商业广告收益用作维修基金亦不能构成物业公司违法行为的阻却事由，物业公司应当排除妨害。
裁判理由：
法院生效裁判认为，本案所涉争议焦点主要有以下四点：
一、覆盖铝塑板广告的墙面究竟是原告专有抑或是商厦业主共有的部位。根据系争及相邻商铺预售合同的附图记载，涉案商铺北侧与商厦墙体之间存在间隔，故法院认为在商厦设计之初两者应非同一墙体，按照有关规定建筑物的外墙等基本结构部分应属于全体业主的共有部分。即便以目前两者为同一墙体的实际情况而论，依建筑物区分所有所持的“壁心和最后粉刷表层说”观点，专有与共有部分的区分通常以房屋的墙壁、地板、天花板等边界部分厚度的中心线为界，并兼顾业主在墙体上的最后粉刷层面所及部分，因此被告覆盖广告的部位仍属全体业主共有。
二、被告在商厦外墙面覆盖广告的行为是否具有合法性。依照相关司法解释规定，改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动等事项，应当属于由业主共同决定与共有和共同管理权利有关的其他重大事项，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。而被告并无证据证明在商厦外立面覆盖广告时曾召开业主大会进行表决或征求两个过半数业主的同意，故法院认为其覆盖行为违法，侵犯了业主的共有权。被告主张，为配合外立面整治工作曾开展了捐款活动，应当视同征求业主意见。姑且不论捐款业主是否已达法定比例，而以捐款方式代替征求意见，尤其在未明确告知的情况下即视为业主默示同意，明显缺乏法律依据，亦有违诚信原则，故对于被告抗辩意见法院不予采纳。
三、覆盖公益广告或将商业广告收益用作维修基金能否构成被告违法行为的阻却事由。按照被告的陈述，商厦外立面的改造肇始于迎世博，由政府相关部门牵头，并覆盖以公益广告。此时能否不经业主同意而为之？该问题涉及个人利益与公共利益相抵触时究竟何者为先的命题。目前，商厦外立面覆盖的系商业广告，自应优先考量业主个人利益无虞。至于被告将广告收益直接用作维修基金，法院认为亦不能构成其违法行为的阻却事由。因欠付维修基金与侵犯业主共有权系两个层面的法律问题，并不能发生相互抵销或先后履行的情况；而且以牺牲业主的物权利益为代价来换取维修基金的财产利益不符合法律的价值取向。
四、被告的覆盖行为是否导致原告的合法权益受损。根据原告提供的照片，法院确信涉案商铺北侧最初应为透明玻璃幕墙，被告擅自覆盖了商业广告进行经营性活动，原告作为权利人得依法请求排除妨害、恢复原状或者赔偿损失。鉴于涉案商铺所处的临街位置，通过透明玻璃橱窗陈列商品可以吸引潜在的顾客光顾和消费，具有一定的商业价值；而被告的覆盖行为势必造成该部分客源的流失，使涉案商铺应有的价值受到贬损，致原告罹患损失，被告应承担赔偿责任。现原告仅主张赔偿经济损失1元，系其对自身权益的处分，于法不悖，可予支持。
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