水管漏水，物业公司是否有责任？

2024-01-05 08:15:08

案件：北京某小区业主张先生，因家中自来水水表前端进水水管接头脱节（当时家中无人），水大量外泄，致使楼下二、三、四楼室内大面积浸水。

案件：

北京某小区业主张先生，因家中自来水水表前端进水水管接头脱节（当时家中无人），水大量外泄，致使楼下二、三、四楼室内大面积浸水。物业公司接到投诉后，立即派人赶到现场，迅速关闭总阀，组织拍照并协助业主清理积水。

随后在通知自来水公司、建房单位查看现场无果的情况下（因该小区自来水供应均为业主直接对自来水公司即一户一表），为确保相邻业主能正常用水，并在征得相关业主及业主委员会同意后，由张先生自己购置新接头，物业公司帮忙更换。

几天后，二、三、四楼业主纷纷找到物业，反映自家墙纸、墙面、地板等出现变形、脱落、污迹等现象，并认为水是从张先生家中流下来的，要求由物业出面追究张先生的责任，为他们讨说法。

可当物业公司提出协调，并答应约张先生与大家见面，一起坐下来商量解决办法时，二、三、四楼业主却以与五楼是邻居，见面感觉不太好为由进行推辞。

为解决问题，物业公司单独找张先生商量对策，可张先生认为房子是开发商建的，自己未对水管作改动，其小区的管理又有物业，因此责任应该是开发商和物业公司，与他家无任何关系，并且自己交了物业费，要给楼下说法也是物业的事，坚持拒绝与物业配合商量对策，甚至认为自家损失更大，要求物业赔偿，否则以后就不交物业费。

案件分析：

二、三、四楼业主及张先生家地板等受损是事实，但造成损失的责任方是否一定是业主们笼统认为的“张先生、物业、开发商”呢？

根据北京市人民政府[2002]60号《北京市住宅区物业管理职责分工若干规定》第六条第一款之规定：“已实行一户一表的住宅区，各户计量水表及其以外的供水管线、设备及二次供水设施，由供水单位管理维护；计量水表出水接口处至业主的用水设施由业主管理维护”，此事件当事人张先生所在小区为一户一表，因此可首先排除小区服务者——物业公司管理维修不及时的责任；水管脱节的部位为水表前端的进水管，且张先生家未对此水管作任何改动，因此“水从张先生家流出，责任就归张先生”的观点也不成立。

张先生装修入住已有三年时间，按中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四款“电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年”的规定，很明显该脱节的水管保修期已过，要开发商担责，也没有道理。

最后，经认真分析查实，责任对象应为“自来水公司”。在理清了相关思路后，物业公司在五楼张先生家对相关情况进行了逐一核实，并将事件过程记录及相关证据资料进行统一收集，形成书面材料（附上照片），在了解事情真相并在物业公司的规劝下，业主们变得主动了，经业主和物业公司负责人多次或单独或集体与自来水公司交涉，甚至作好了通过诉讼追讨损失的准备，经多方努力，自来水公司最终分别给四家业主作了相应的补偿。

思考如下：

漏水是物业服务过程中经常会遇到的场景，发生的原因可以从事件、物品、点位位置、日常管理几个角度做思考，内容如下：

一、事件

如果是在装修、日常操作过程中因为操作失误等个人原因对管道、接口等造成破坏，这基本上就是需要行为人自行负责。当然，如果行为人如果对自己的手艺和操作过程很自信，对建设单位安装的原件质量有疑问，那可以将物品送三方单位进行检测，当然能做到这一步的，应该是少之又少。

二、物品

正常情况下，供水或供暖管道质保两年，具体可参考本小区两书中的《住宅质量保证书》，在其中对各种部位的到期时间均有约定。

在未过保期间自然发生漏水情况，业主在证明自己日常监管到位的情况下，可以向开发商追责赔偿。但是这种情况基本也比较少，一般情况下开发商只会做进户的进水主管道，后面通向各房间的管道都是业主在装修过程中自行设计铺设的，所以这里也给业主提个醒，要注意和装修公司签订的合同，对户内各装修部位的维保期是多少，便于后续发生事故做追责赔偿。从供暖角度来讲，如果业主能够证明在装修期间并未对地暖管线进行调整、破坏，那基本就要参考质保到期时间。

如果户内管道已经过保，那么业主务必养成定期查看阀门、接口、龙头等部位的习惯，业主对专有部位享有占有、使用、收益和处分的权利，对建筑物专有部分以外的共有部分，享有共有和共同管理的权利，承担义务；同时，作为完全民事行为能力人，业主对设备的使用及状态判断是有一定基础常识及基准的，发生事故后，事发房间的业主基本要承担绝大部分甚至是所有的责任，从个人角度来讲，这是务必要注意的。

三、点位位置

现在漏水基本是水管漏水和暖气漏水两种。

《物业管理条例》指出：物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理。同时在第五十一条规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”《西安市物业管理条例》第七十一条规定“住宅物业管理区域内已建成的供水、供电、供气、供热等终端用户分户计量表，或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线，由业主大会决定是否移交给专业经营单位负责管理。决定移交的，建设单位应当组织有关专业经营单位进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收并负责维修、养护和管理；验收不合格的，由专业经营单位按照相关标准和规范提出整改方案，经整改合格后移交。住宅物业尚在工程质量保修期内的整改费用由建设单位承担，超出保修期的由全体业主共同承担。”因此，在一些特有设备管理方面，物业服务企业和相关单位是有不同的界限划分的。

首先看一下自来水。

根据《陕西省城乡供水用水条例》第二十条规定“城镇公共供水设施，以户表结算的，总阀门及总阀门水源侧的供水设施，归供水单位所有，总阀门至户表的供水设施，归用水户共有，户表和户表用户侧的供水设施归用水户所有。供水设施由产权人或者管理者负责管理维修。用水户共有的供水设施，经验收合格后，可以委托供水单位统一管理。”此外《西安市城市供水用水条例》第二十三条规定“（一）从水厂出水口至城市公共供水企业与用户贸易结算水表的设施，由城市公共供水企业负责；（二）城市公共供水企业与用户贸易结算水表之后的供水管道及其设施，由产权人或者其委托的单位负责”

综上，用户水表前的管道由物业公司（未移交给水务公司）或水务公司（移交）负责日常的管理、维修；用户水表后的管道由业主负责。

虽然表后部分管道在公区（管道井内），但是从物权角度，根据《建筑物区分所有权案件解释》中“专有部分指具有利用上的独立性，可以排他使用”，其中处于水表井中的表后管道的确符合上述说明，看到这里部分读者可能会有异议“管道井的钥匙在物业手里，平时物业不会看，为什么出了事，责任会在我这里？”针对这个问题，特地查看了其他类似案件的判罚，在（2023）京03民终3871号《马谨然与北京盛世物业服务有限公司侵权责任纠纷二审民事判决书》中法院有类似的说明“即使如盛世公司所言，涉事管道井因楼栋设计的原因，需进入业主户内才能查看，盛世公司亦可通过固定时间集中巡查、要求业主自行查看等形式履行其定期维护、检查义务，故该理由并不构成盛世公司拒绝履行相应义务的充分依据。”由此可见，在具体执行过程中，法院依然会根据现有法律法规做出判决。

接下来看一下供暖。

根据《西安市集中供热条例》第二十六条规定“新建民用建筑的集中供热设施，实行供热一体化经营管理，由供热企业维修、养护和管理。既有民用建筑的集中供热设施，由业主大会决定是否移交供热企业维修、养护和管理。决定移交的，业主委员会应当与供热企业签订协议，由供热企业对供热设施实施维修、养护和管理。”第五十一条“实行供热一体化经营管理的，供热设施的维护管理由供热企业负责。尚未实行供热一体化经营管理的，供热设施的维护管理由设施产权人或者其委托的供热设施管理单位负责。”第七十九条“供热设施，包括共用供热设施和室内供热设施。共用供热设施包括热源生产设施、管网输配设施、换热站设施及其附属设施、供热计量仪表和户内共用管道等；室内供热设施包括用户室内支线管道、计量装置、管件、阀门、终端散热设备（含地埋管）及附件等。”

此外，根据《供暖委托运行管理协议书》（西安市）内容规定，物业/业委会将供暖系统设备设施运行管理委托热力公司完成，热力公司享有本小区收取的全部热费并承担供热设备运行维护费用。供暖系统运行管理范围包含小区内一次网、换热站、二次网及楼宇内公共供热设施（暖井内分户控制阀门前不包含分水器及室内自用供暖设施）。

由此可见，直管到户的小区，热力公司负责表前的设备管理，业主仍然承担表后的管理（虽然没有明说，但是结合民法典物权编的相关解释，可做引申说明）。

四、日常管理

这里主要是针对物业公司及专业公司。

物业服务合同是物业服务企业和业主签订的为其提供四保一服，保障个人安全和财产安全的合同，虽然部分设备会向专业公司移交，但是物业公司日常仍然需要做好巡查及规范管理工作。首先从前期介入开始，就水暖井的点位、穿墙、开窗等设置提出合理化建议；其次在装修过程中一方面需要对户内做好兼管，同时需要检查业主是否对共有部位的专有设施进行改动，如在水表井内加装过滤器等设备；最后就是部门之间拉通巡查，提前发现，及时整改，提前规避，这里也包含对专业公司的约束，如水务公司或热力公司打开水暖井不关门的现象。

写在最后：有些时候，了解的越多，越会觉得迷茫。所以对个人来讲，我们要养成良好的习惯。

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