案例分享

案情简介

A住宅小区于2006年11月验收通过，在建设开发之初，即配套建设了室外网球场、游泳池。而早在2005年8月，A小区的开发商甲公司即出具文件，将A小区配套会所、网球场、游泳池等建筑设施委托给从事投资管理的乙公司独家经营管理。

2018年9月，A小区业委会出具《关于对小区部分物业维权上锁的通告》，以网球场、游泳池归属全体业主所有为由，将网球场、游泳池收回并采取相应规范经营措施。

乙公司认为自身权益受损，遂诉至法院，要求A小区业委会返还网球场、游泳池，并赔偿损失。开发商甲公司作为第三人参加诉讼。

法院审理

法官说法

根据法律及相关司法解释规定，除了一些在小区规划时依法必须列为公共部分的场所及设施外，还有一些不必然列入建筑面积的场所及设施，也应属于业主共有部分。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，针对法定共有和天然共有之外的共有部分，按照“非特定权利人所有即为业主共有”的思路，进行了规定，即建筑物区分所有权中的共有部分的认定，需同时满足三个条件：

一是不属于业主专有部分；

二是不属于市政公用部分；

三是不属于其他权利人所有。

在具体案件中，共有部分应以专有部分内容为依据，通过排除法加以确定。

本案中，涉案网球场、游泳池不属于业主专有或其他权利人所用，虽未计入小区建筑面积，但系列入小区建筑规划范围的配套设施，从法律意义上应属建筑区划内的其他公共场所、公用设施，依法应归于全体业主共有。

法条链接

《中华人民共和国民法典》

第二百七十四条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条   除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：

（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；

（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。