业主委员会如何解聘物业服务企业

2023-06-28 08:24:50

业主委员会如何解聘物业服务企业案例背景原告程某(女)，系北京市朝阳区小庄X号X号楼X层X房屋的产权人。被告分别为北京市朝阳区中国第一商城

业主委员会如何解聘物业服务企业

案例背景

原告程某(女)，系北京市朝阳区小庄X号X号楼X层X房屋的产权人。

被告分别为北京市朝阳区中国第一商城业主委员会(以下简称“业委会")与北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司(以下简称“仲量物业公司”)。

两被告分于2009年4月21日与2012年4月26日签订了“北京市物业服务合同”，约定业委会委托仲量物业公司对原告所住小区进行物业服务。

2017年4月，业委公与仲量物业公司续签了“北京市物业服务合同”，约定仲量物业公司继续对涉案小区进行物业管理，服务期限自2017年5月1日至2022年4月30日。

关于该物业服务合同，小区业主曾申请政府公开信息，朝阳区房屋管理局答复为，朝阳区房管局未对本案所涉物业服务合同进行备案，合同的合法来源证明不存在。

于是，程某提起诉讼，将业委会及仲量物业公司诉至法院，请求确认2017年4月业委会与仲量物业公司签订的“北京市物业服务合同”无效。

被告业委会称，2017年4月签订的合同系属续签，已经在公共橱窗向全企业主公示。原告对此予以否认，而业委会也未能提供证据证明专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意业委会续签物业服务合同。

因此法院判决，北京市朝阳区中国第一商城业主委员会与北京仲量联行物业管理服务有限公司第一分公司于2017年4月签订的“北京市物业服务合同”无效。

业委会与北京仲量物业公司对一审判决不服，均向北京市第三中级人民法院上诉，北京第三中级人民法院经依法审理做出终审判决：驳回上诉，维持原判。

案例点评

《中华人民共和国民法典》(简称《民法典》)第二百七十八条规定，选聘和解聘物业服务企业，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主大会成立后，业主委员会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订合同时，业主委员会应当出具业主大会选聘或者续聘物业服务企业的决定和业主委员会的合法有效证明。

本案例中，业委会称已采用橱窗公告的方式征求业主意见，可就公告内容而言，只是向业主发出通知，不能确定是业委会依法征求业主的意见。因此，业委会与仲量物业公司于2017年4月签订的“北京市物业服务合同”未经法定程序，违反了《民法典》的规定，应属无效。

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