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物业管理指标考核标准

• 2024-02-21 08:13:32

业主大会（或者业主委员会、或开发商）在与物业管理公司签定物业管理服务合同时，可参考下面的一些服务标准来制定物业管理服务合同的服务质

一

房屋完好率

承诺指标：98％。

测定依据：完好、基本完好房建筑面积/建筑物总面积×100％≥98％（参照国家《房屋完损等评定标准》）。

承诺标准：

1、房屋外观无破损、整洁；

2、无改变使用功能，通道无随意占用。

保证措施：

1、按时编制房屋大修、中修、更新、改造等项目计划和资金计划，并严格依据计划组织实施；

2、房屋主体承重结构、内外墙面、屋面、楼梯间每日巡查一次，做好记录；

3、日常维护与定期维修相结合，确保使用功能正常可靠；

4、严格装饰装修管理，杜绝损坏房屋结构行为。

二

维修工程质量合格率

承诺指标：99％。

测定依据：一次维修合格工程次数/维修工程次数×100%≥99%。

承诺标准：维修工程符合质量标准，二次返修率不高于1%。

保证措施：

1、加强对维修工的专业培训，所有技术人员持证上岗,严格按照操作规程进行作业。

2、较为复杂的维修工程，事先应制订详细的工作方案，同时要求维修主管到现场进行指导、监督和验收；

3、维修工程实行业主/业主/住户质量验收制度；

4、严格把关，分项检查、逐项确认；建立回访制度，以确保维修工程合格，满足客户需要。

三

房屋零修急修及时率

承诺指标：100%。

测定依据：及时维修次数/报维修次数×100%。

承诺标准：接到报修，急修在30分钟内到达维修现场；零修及时完成，急修不过夜，做到人走场地清。

保证措施：

1、建立严格的房屋修缮制度；

2、配备急修专用工具和材料，以备用；3.建立维修填单制，每月对及时率进行统计，定时回访。

四

绿化完好率

承诺指标：98%。

测定依据：完好绿地/总绿化面积×100%≥98%。

承诺标准：保证本物业现有绿化完好，花草树木按季节习性长势良好，修理及时，及时更换枯黄植物。

保证措施：

1、编制合理的绿化养护计划，并严格执行；

2、每周对绿化养护情况进行检查，其结果作为绿化工的考核依据之一；

3、实行巡查制度，建档记录，确保公共绿化绿地无破坏、无践踏；

4、定期开展环保宣传，绿化地设有宣传牌，增强业主爱护绿化的自觉性。

五

保洁率

承诺指标：98%。

测定依据：保洁达标面积/保洁总面积×100%≥98%。

承诺标准：垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。

保证措施：

1、坚持保洁责任制，严格执行清洁工作标准，提倡全员保洁意识；

2、加强巡视，发现问题及时处理，建档记录；

3、配备完善垃圾收集、处理设施，方便业主使用，加强宣传教育，提高业主保洁意识；

4、垃圾日产日清，封闭转运，杜绝二次污染，实施垃圾分类处理；

5、建立消杀工作管理制度，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生。

六

道路、车场完好率

承诺指标：95%。

测定依据：道路、车场完好面积/道路、车场总面积×100%≥95%。

承诺标准：

1、道路畅通无障碍，排水畅通，无随意占道或改变使用功能；

2、车场地面保持整洁、无积水、车辆停放有序、通畅。

保证措施：

1、加强日常交通管理，对路面及时检查和修复，完善有关标识系统；

2、制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养；

3、停车场及自行车棚每周检查一遍，发现问题及时维修；

4、市政工程进入辖区时，管理处派人跟踪协助并登记备案。

七

化粪池、雨水井、污水井完好率

承诺指标：98%。

测定依据：完好、基本完好化粪池雨水井污水井数量/化粪池雨水井污水井总数量×100％≥98％。

承诺标准：井盖完好，无丢失无损坏，无移位，盖合良好，井内无垃圾杂物。化粪池不堵塞，井内无积物、井盖上标示清晰。

保证措施：

1、制订详细的日常、定期维修养护计划，并严格执行；

2、公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每月检查1次，并视检查情况及时清掏；

3、化粪池每半年清掏1次，每月检查1次。发现异常及时清掏；

4、清理后及时清洁现场，清理时地面坚警示牌，必要时加护栏。清理后达到目视井底无明显沉淀物，水面无明显漂浮物，水流畅通，井盖上无污渍、污物。

八

排水管、明暗沟完好率

承诺指标：98%。

测定依据：完好、基本完好排水管、明暗沟长度/排水管明暗沟总长度×100％≥98％。

承诺标准：排水管道及明暗沟无滴、冒、跑、漏，明管表面干净整洁。

保证措施：

1、制订详细的排水管、明暗沟维修养护计划，并严格执行；

2、排水管、明暗沟的巡查、保养落实到人；

3、日常维护检查与定期维修相结合，确保良好状态。

九

路灯、楼道灯完好率

承诺指标：98%。

测定依据：路灯、楼道灯完好数量/路灯、楼道灯完好总数量×100％≥98%。

承诺标准：路灯完好无损，夜间照明正常，表面整洁干净。

保证措施：

1、制订详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。

2、发现有损坏的路灯，及时维修，保证小区正常路灯照明情况。

十

公共文体设施、休息设施完好率

承诺指标：98％。

测定依据：完好、基本完好的如上设施数量/总设施数量×100％≥98％。

承诺标准：无损坏，整洁干净。

保证措施：

1、制订详细的维修养护计划，并严格执行；

2、保洁员每日保洁；3.日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。

十一

治安案件发生率

承诺指标：1‰以下，处置率100%。

测定依据：以辖区派出所记录为依据（业主内部原因造成除外）。

承诺标准：基本无偷、盗、抢案件发生（业主内部原因造成除外）。

保证措施：

1、实行24小时公共秩序维护服务，明确责任区域，全方位的小区监控服务，采用巡逻方式作为有效补充，建立完善的安全保障体系；

2、实行半军事化管理，定期进行军事素质和业务技能培训，不断提高处理可疑或突发事件的能力；

3、树立“全员防范”的安全防范意识。

十二

消防设备设施完好率

承诺指标：100%。

测定依据：消防系统设备设施完好无损，能随时正常启用。

承诺标准：消防系统设备设施完好无损，能随时正常启。

保证措施：

1、消防设备设施按法规实行专业化维保，每月定检二次；

2、日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。

十三

火灾年发生率

承诺指标：0.5‰（年）以下。

测定依据：灾发生次数/总使用户数×1000‰<0.5‰。

承诺标准：基本无因管理原因造成的火灾事故。做好应急预案，确保本物业防火安全。

保证措施：

1、定期开展各种形式的安全用电、用气和防火宣传，提高业主的消防意识。

2、实行全员义务消防员制，制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习；

3、定期对消防设施、设备进行巡查、检查，发现问题及时解决；

4、分区分责任定期检查消防安全，提示注意防火；

5、定期为业主提供安全用电检查的检测服务，及时消除隐患。

十四

管理人员（专业技术人员）

专业培训合格率

承诺指标：100%。

测定依据：持证上岗管理人员（专业技术人员）数/上岗管理人员（专业技术人员）数×100%。

承诺标准：管理人员（专业技术人员）持证上岗100%。

保证措施：

1、建立严格和详细的培训计划；

2、管理人员按规定培训取证、并执有效上岗证书；

3、建立理论与实操相结合的考核制度，不断提高员工整体素质。

十五

业主年投诉率和处理率

（一）年有效投诉率

承诺指标：2%以下。

测定依据：年内有效投诉次数/入住总人数×100%≤2%。

承诺标准：使业主满意。

保证措施：

1、不断培养和树立员工的服务意识，为业主提供优质服务；

2、建立投诉处理制度和流程；

3、设立投诉电话和投诉邮箱，及时、持续改进物业服务工作中存在的问题和缺点，提高物业服务品质。

（二）有效投诉处理率

承诺指标：100%。

测定依据：处理投诉次数/投诉总次数×100%。

承诺标准：使业主满意。

保证措施：

1、服务中心设立24小时服务电话，负责受理业主的各类投诉，值班员实行首问责任制，做好投诉记录，并根据投诉内容传递至相关责任组并跟踪最终处理结果；

2、各责任组接到投诉后应立即采取措施，并在预定时间内向业主回复。暂时无法解决的问题应制订解决的计划并向业主进行解释；

3、投诉处理率作为部门及员工每月工作考核的重要指标。

十六

业主/住户维修回访率

承诺指标：60%以上。

测定依据：回访数/总维修次数×100％≥60%。

承诺标准：定时回访，责任到人，并做好记录。

保证措施：

1、建立回访制度，做好回访记录；

2、由管理人员采用电话、上门、EMAIL等方式进行回访，保证反馈渠道畅通；

3、管理处项目经理每周定时抽查维修记录和回访情况，加强对客户服务工作的督导，并将之与其每月的工资、奖金挂钩；

4、每月对上月报修单进行统计、分析；5.把维修回访作为建立良好客户关系的重要手段，使之成为沟通客户情感的重要渠道。

十七

物业服务满意率

承诺指标：85%以上。

测定依据：回收有效调查表满意份数/回收有效调查表回收总数≥85%。

承诺标准：绝大部分业主、住户满意。

保证措施：

1、向业主公示物业管理服务内容、服务质量标准，使物业管理工作始终处于客户监督之中；

2、设立总经理信箱，接受投诉、意见建议。每年作一次业主满意率征询，由管理处项目经理主持对调查结果及业主反馈意见进行分析，对不合格项提出纠正和预防措施，及时调整和改进管理服务方案。

十八

档案建立与完好率

承诺指标：98%。

承诺标准：档案齐全，管理完善，简便易查。

测定依据：完好档案数量/应建档案总量×100%≥98%。

保证措施：

1、制订档案管理相关制度，配备专职人员管理，配置完善的储存设施及场所，加强档案资料的收集、分类和归档管理;

2、采用原始文字资料与电脑磁盘双轨存档制度，确保档案资料的安全可靠，实现档案资料储存方式的多元化；

3、前期介入期把资料移交做为一项重点工作，积极与开发商、施工单位配合，力求获得完整系统的资料。