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你知道商业物业的划分吗？

• 2024-01-24 08:30:26

目前上市的物业公司基本都是地产关联的物业公司，所以一开始也是以住宅项目为主的。我们团队的猎头业务也基本是以住宅业态为主的职位。随着

我把非住物业分为三类：商业、公建、环卫（城服）。一般头部公司会把公建项目的拓展和管理工作并入住宅板块来管理，而商业和环卫业务都会在总部单独成立事业部来管理。

我们先聊一下这三种业态中的商业业态项目的划分和特点，然后再罗列出一些头部公司。

商业物业有广义和狭义之分，我们先说广义的商业物业。顾名思义“商业”重在“商”，相较于用于个人居住的物业，此类项目是用于商业经营，获取经济收入的建筑物。所以我们归入商业类型的都是那些会带来经营收入的项目。商业项目包括招商运营和物业服务两部分。商业项目的运营，又被称为“资产运营”、“资产管理”。一开始商业项目都归入开发板块来管理的，最近几年地产开发板块低迷，不少公司都把商业板块并入物业板块管理，以此推动物业板块的市值。比如中骏商管、华润万象生活（内部分为商业体系和物业体系）、也有一些公司把商业作为独立板块运营，商业物业服务作为商业项目的一个服务部门，比如万达商管、保利商业（保利商业地产）。

与住宅项目相比，商业的服务客户是商家，物业费收缴方面就会好很多，另外工作时间段也会比住宅项目少。薪资水平也会略高一些，这也是很多做商业项目的不愿转做住宅。当然商业对工程/安全方面会更高，比如，商业项目对停电事件容忍度更低。

商业物业可以进一步划分为：商场/商业街、商写、园区、酒店和会展。而狭义的商业通常指商超、购物中心、商业街区这种项目。正好最近在做商写和产业园业态的职位，这次我们就简单说一下这两个业态。狭义的商业物业单独一篇。目前还没有接触过酒店和会展业态的职位，就不展开说了。

一、商写/商办。

商业写字楼或者商业办公楼。对于办公楼宇，还有政府办公楼（这类项目我们归为公建项目）。如果是多栋办公楼、并且有院墙的，我们归入产业园。我们不必过于纠结类别划分。做住宅项目物业服务的公司基本也都会接商写项目。有些公司有专门的政企事业部，针对政企客户，进一步延伸服务就是IFM。只是目前国内IFM还是起步阶段，绝大部分还是停留在传统物业服务项目上。商写项目还有几种形式：写字楼+酒店，写字楼+商场，写字楼+商场+住宅。

目前高端写字楼的物业服务还是首选外资“五大行”，国内品牌万物梁行、华润、金茂、世茂、远洋、楷林商务、新大正、卓越等。

需要说明的是提供物业服务的是“五大行”的物业与资产管理部这个事业部，因为五大行提供的服务有很多，包括开发项目投资、资产管理等，物业服务只是其中之一。对比内资企业的强竞争性，外资企业的企业文化、工作效率低下等问题严重，五大行市场份额一再被压缩。如果没有品牌溢价，在外资的高运营成本下，估计就像家电产品一样，再过几年，五大行在商写市场占比可以忽略了。

万物云旗下的万物梁行是和戴德梁行的合资公司，目前所服务的商写项目体量应该是最大的。

有些物企在住宅物业之外成立政企事业部，服务于政府和企业，其主要业态也是办公楼。除了商写（商业办公楼），政府办公区的物业服务我们归为公建项目。

二、园区。

园区物业分类会比较复杂一些，因为类型不一样，运作模式就不一样。我个人把园区项目划分为三类：工业园区、办公园区、商业园区。

1、工业园区。就是里面以制造工厂为主，有的是当地政府建造的，用来孵化、支持中小企业。也会有一些大公司买地之后，建造很多厂房，自己用不完就租给一些起步型的制造型公司使用。中国作为一个制造大国，各地这种工业园区还是比较多的。

2、办公园区。也分为政府投资和企业投资。即是园区就会有院墙，里面都是办公楼，相较于商业写字楼，办公园区的楼层不会太高，但是楼栋比较多，地理位置也可能会偏一点。有些项目都是独栋办公楼，非常适合做分公司的办公区。政府投资也是为了孵化企业，还有个词汇：共享办公。一些大型企业比如阿里、华为，这种大型公司总部也都是园区形式。这种大型公司的总部所在总部园区，物业服务要求自是比较高，卓越做这种项目比较多，这种企业总部园区项目的物业负责人一般都是总经理级别，年薪50万以上，我记得之前接过阿里总部的一个项目负责人职位，年薪百万级。卓越和万物梁行目前在大力拓展总部园区项目。

3、商业园区。

除了工业和办公业态以外，根据园区用途不同，商业园区的种类也比较多。大型批发市场、商贸城、汽配城、物流园等等，特点就是大、全、专。建筑面积大、入住企业全、提供的产品都针对每一类比较专。同样也是运营和物业服务一起。

相较于商写、商业，园区在招商运营环节，一般都会涉及地方政策问题，比如税收优惠政策、申报项目奖励、房租减免等等。如果没有政府政策加持，园区招商运营就会比较困难，所以需要有专人和政府部门地接、时刻关注政策新闻。

园区物业头部公司：联东、中南高科、万洋、索迪斯、欧艾斯(ISS)、爱玛客、中电光谷、招商、金地威新、中关村发展、亿达中国、天安数码城、天安骏业、中天产城、中节能等，还有一些城市的投资集团：深投控、苏高新集团、成都高投、合肥高新、东湖高新等等关联的物业公司。

园区物业一般也是和开发绑定，分的也细，有的擅长做物流园、有的擅长做电商园。除全部自用的总部园区外，其他园区业态都是以招商运营为主，物业服务为辅。

目前数量比较多的商业还有三个业态：酒店、会所和会展。酒店和会所对环境卫生要求更高一些，会展有周期性，人流量大是要重点关注的。