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摘要：中国城镇商品住宅小区车库、车位的权益纠纷冲突的普遍性、多发性已经达到惊人的程度，其原因不能简单地归结为利益驱动，因为利益各方各为其利据理力争无可厚非，而纠纷矛盾在于各方都是有情可原的情况下，存在严重的情理冲突，这种情理冲突又源于商品住宅小区交易环节和物权法74条埋下的隐患。为分析这一情理冲突的发生条件，本文提出了三条判断标准，其中最关键的判据为：在不可或缺，且不可竞争性替代的情况下，停车位置的权属与业主的住宅建筑区划共有权合一，则不会出现权益冲突；若分属不同权利主体，则必然情理冲突。化解车库、车位权益冲突的出路在于建设规划强制性标准比例要求的车库车位，必须作为开发商销售合格产品的法定要件；售后的这种车库、车位权属归全体业主。

1、冲突状况。

围绕商品住宅小区的车库或车位的权益冲突，究竟有严重？或者说，到底这种纠纷已经蔓延发展到了什么程度？这是本文要回答的第一个问题。

由于普遍调查的困难，本文以国内信息传播复制的搜索引擎为数据采集来源，通过控制相同搜索条件，比较同类性质的社会纠纷。

2012年6月16日在百度的网页搜索上，按照百度搜索已经自动形成的下拉备选的纠纷案例搜索词条，搜索出总体的民事纠纷案例为902万条、经济纠纷案例为964万条、合同纠纷案例为499万条。与此相对比，物业纠纷案例的词条数为851万，竟达到与总体民事纠纷案例词条相当的水平。物业纠纷与若干分类纠纷案例的具体比较，如图一所示：

图一、中国主要社会纠纷分类案例的百度搜索比较 (图中数值单位万，2012-06-16数据)

数据显示，在中国最受关注的，或者说现实境况使人们感受最深的土地纠纷雄居第一，略逊一筹的就是物业纠纷了，这个物业纠纷已经是普通邻里纠纷的3.14倍(碰巧π值)，而在物业纠纷中，什么问题最突出的呢？当之无愧的就是车库、车位矛盾了。何以见得?

采用结果中在搜索的方法，百度的逻辑搜索无法在已有结果中搜“车库or车位”，所以，换Google，结果得出：在63万条物业纠纷案例搜索结果中，涉及“车库”或“车位”的搜索结果有51.4万[1]，可见，81.6%的纠纷来自于车库或车位的冲突。按照物业纠纷案例的词条数为851万中，81.6%的车库或车位的纠纷计算，这个性质的社会纠纷冲，是面广量大的鹤类合同纠纷的1.4倍！如果注意到土地纠纷是行政部门公权介入的结果，那么，在整个民事纠纷和社会关注中，物业纠纷几乎是全部民事纠纷的95% (851/902=94.5%)，而物业纠纷的81.6%来自于车库或车位冲突。所以，车库\车位纠纷是中国社会民事纠纷当之无愧的魁首。

从涉及物权的车库或车位纠纷造成的社会影响，已经超过各类债权合同纠纷40%的情况来看，关于车库车位的物权法第74条值得全社会深刻反思。下面给出现给出何以如此的结论，然后再进行原因分析论证。

2、原因何在？

如果按照物权法颁布的时间分段，有此前的原因和此后再叠加的原因。

此前的主要原因是：

商品房买卖合同标的物构成中最重要的功能性部分未纳入约定，买受方签约时并不知晓真实的交易结果将使房屋使用功能严重受阻，形成的签约并非真实“合意”。所以，在实际居住小区交付投入使用以后，业主们认为应该正常的居家使用功能受阻，于是抵制阻碍，故引发纠纷，导致普遍冲突。

此后的主要原因是：

此前的主要原因叠加物权法第74条，使住宅房屋使用功能严重受阻的纠纷“制度化、合法化”。即通过物权法第74条貌似“意思自治”的商品房买卖合同签约行为，让买受住宅享受必备使用功能的行为，与行使车库专有权的行为，进入全面对抗状态。

通俗地说，就是一方面，买了房子要能回得了家，能回家才能住自己的房子，而在小车家庭化的今天，就像30年前人人都骑自行车年代里，必须骑车回家回到院子里。如果开车回自己家院子里被别人索要停车费，要不然不让进门，这不是显然妨碍自己买房回家正常过日子了吗？这不是回自己家院子，还得向别人缴买路钱吗？于是当然要抵制。例如，早在2001年，“鹏润家园的业主由于不同意物业公司每月680元的停车费，成立了临时业主委员会与“管家婆”斗争，最后引发了冲突，事件发生后，人们把目光集中在“是否物业打人”的问题上，却没有好好反思停车费究竟应该怎样收取”，这是十年前北京一篇名为“解析停车费纠纷”文章的开场白。[2]

另一方面，车库的主人说，我的车库我做主，无论卖还是租；卖给谁或者租给谁；卖什么价钱或者租什么价钱，当然是主家说了算，凭什么要听命于别人呢？谈不拢价钱，我就放在那儿谁也不准用，就像住宅或者经营用房或者股票一样，价钱不合适我不卖，难道还有错了吗？

于是，一边闲置着车库等高价；一边自己要回家不得不“强占”或者“低价强租”别人的车库，双方都有理，纠纷冲突就这样“制度化、合法化”了。

3、理论框架。

3.1  正常使用状态的理论框架引出——情理冲突为何有时出现有时不出现

面说的是，纠纷冲突源于双方都有理。纠纷，总是争利的双方都认为自己有理，都是据理力争的，但是双方所持的理相殊！通常，公说公有理，婆说婆有理，即使让衙门来“官司”，断案也还是要遵循公公婆婆都能认的公序良俗，大家都认可的常情常理才行。

如果冲突双方的情理都占得住，那我们的任务就是要追问，这个情理相冲突的事情为什么会发生？为什么其他许许多多的不动产，都没有出现这种情理冲突呢？

例如，在北方被称之为“底商”的门脸商铺，南方所称的“门面房”；或者是小区里的住宅单元房，这些同样坐落在小区里的不动产，无论空着还是租金高低，都没有出现像车库这样的冲突——这些专用的不动产交易和使用都相安无事。

再比如，但凡有电梯的住宅楼，也没有出现任何电梯经营性租金高低的纠纷事件，也没有出现情理冲突——共用的固定资产也不会出现“买路钱”的情况，只要设施设备能用，正常回家过日子的使用功能不会受到阻碍。

所以，对比其他小区里的不动产或固定资产，为什么车库、车位等会出现这种双方都有理的冲突境况，而其他不动产或固定资产的使用却没有出现情理冲突，这就需要考察不动产或固定资产的正常使用状态，给出具有普遍意义的分析框架。

3.2  正常使用状态的理论框架——功能构成的子项分析

最一般的情况下，任何能够让人们正常使用的物品或服务，如果是由两个或两个以上子项物品或服务构成的，即每个构成子项的启用对正常使用功能的实现，都是不可或缺的。所以将各子项称之为“功能构成的子项”。

要分析是否出现情理冲突，就要看正常使用功能的实现，是否会遭遇障碍，而障碍是否会出现，则取决于“功能构成子项”的以下三个条件：

判断条件一、子项是否对实现正常使用功能是不可或缺的；

判断条件二、子项是否可竞争性替代；

判断条件三、在不可竞争性替代的情况下是否不同子项的权属是否合一。

判断条件一：子项对实现正常使用功能，是否是不可或缺的？

实际上，上面提到的“不可或缺”已经是隐含的前提。因为非常重要，所以作为一项判断条件，这里需要再次着重强调：如果某一项物品或服务的启用与否，与其他所有各子项组合起来使用功能没有关联，那么该子项就不是“不可或缺”的，显然，该子项闲置不用，不会影响所有其他各子项构成的整体使用功能。或者说，该子项独立行使权力，不会构成整体使用功能的障碍，那么，也就不会发生出现情理冲突了。

判断条件二、子项在实现正常使用功能中，是否可竞争性替代？

所谓“可竞争性替代”，是指该子项随时可以在市场上便利地比较价格，购买到同样的互换件，例如，钢笔与墨水两个子项，同样的墨水随时可以在市场上比价购买；订书机和订书钉两个子项，订书钉随时可以在市场上比价购买。可以理解，通用规格尺寸的任何标准件都具有互换性，生产销售者处于竞争性供给状态，可供需要使用的人随时比价、采购 (这里简化假定子项产品或服务的质量标准也是一样的)。除了上述可竞争性替代的子项以外，也存在很多不可竞争性替代的子项，例如，定制的晚礼服上的纽扣，是专门为该定制礼服设计配套而定制的，不是通用件，那么，这种纽扣对实现着装晚礼服的使用功能来说，就是不具备可竞争性替代的子项。

当一种使用功能需要多个子项物品或服务共同启用，而其中某个子项不具备可竞争性替代要求时，正常使用功能就可能随时因该子项故障而遭遇严重障碍。例如，任何一个医院的开展外科手术的功能依赖于手术设备器具、医护人员和供电，供电就是一个子项，如果医院是单路供电的话，那么，供电子项就不具备可竞争性替代要求。所以，面对随时有可能遭遇的无法实施外科手术的功能障碍，通常医院都要双路供电再加上自备柴油发电，随时准备切换，以实现可竞争性替代的改善。

由这一部分的分析可见，当一种使用功能需要多个子项物品或服务共同启用，而其中各子项都满足良好的可竞争性替代要求，那么，“功能构成子项”的启用，就不会造成正常使用功能障碍，没有正常使用功能障碍，也就不会出现情理冲突。

如果不满足判断条件二，即“功能构成子项”中含有不具备可竞争性替代要求的子项，那么就要进入条件三的判断。

判断条件三、在不可竞争性替代的情况下，是否不同子项的权属是否合一？

所谓“不同子项的权属是否合一”，是指：在实现正常使用功能的过程中，使用者（即行为人）是否拥有对各个“功能构成子项”支配决策权，包括对各子项动产、不动产的物权；对服务性作业的决策权。如果拥有对各个“功能构成子项”支配决策权，那就不需要在使用过程中再去与别人讨价还价，不会遭遇被“敲竹杠”的使用障碍。简言之，各个子项的权利人合一，就不用再求助于人了。

由判断条件二的讨论可见，如果“功能构成子项”中含有不具备可竞争性替代要求的子项，而其中的子项权属分别归不同权利主体的话，那么就必然会出现情理冲突——子项权利人要高价，而使用人无法接受“敲竹杠”。

综上，判断是否出现会情理冲突的理论分析，可以归纳为：① 是否是“可或缺”的？若干种不同物品或服务的使用（各自行使权力）具有独立性，即，相互间不会发生彼此干扰正常使用功能的关联关系，就不会出现使用纠纷及情理冲突；否则，一个物品或服务的正常使用必须依赖另一种物品或服务的启用——具有不可或缺性，就要进入下一个判断：② 是否是“可竞争性替代”的？虽然一个物品或服务的正常使用必须依赖另一种物品或服务的启用，但是，这另一种物品或服务如果能够在市场上随时通过比较价格，都能买到可互换的替代品的话，那么，若干种不同物品或服务的使用决策权各自分开独立行使，也不会出现使用纠纷及情理冲突；否则，就要进入下一个判断：③在不可或缺，且不可竞争性替代的情况下，是否不同子项的权属是否合一？即，若干子项的权属都归同一个人，如果要转手，这些若干子项的权益也一并转让，则不会出现使用纠纷及情理冲突，否则必然出现使用纠纷及情理冲突！

特别需要强调的是，在不可或缺，且不可竞争性替代的情况下，不同子项的权属如果要转手，若干子项的权益必须一并转让，否则必然出现使用纠纷及情理冲突！

4、论证过程。

根据上述判断条件，可以论证住宅小区里车库权属与冲突的关系。

住宅小区的正常使用功能，最最基本的就是能回得了家、能遮风避雨、能用得上煤水电通讯等等，在小区里面和小区周边的“子项”物品或服务有很多很多，按照上面的理论框架，分析这些“子项”物品或服务与住宅正常使用功能的关系，就容易得出如下判断：

4.1  他人对住宅或经营用房行使权利与自己住宅正常使用之间的关系

小区范围内别人家的居住使用空间，或经营使用空间，也就是法律上说的居住用房和经营用房专有权，与自己家100来平方米的正常使用功能关系判断，都是“可或缺”的——判断条件一“子项是否对实现正常使用功能是不可或缺的”的结论，也就是别人家房子里住不住人、或者出什么价钱租给别人，或者把房子抵押、质押给谁，都不影响自己家100平米的正常使用。换句话说，各自对住宅专有权、营业用房专有权正常行使权利，不会对他人住宅正常使用造成干扰，这种情况下，就不会出现使用纠纷及情理冲突；

4.2  七层以上住宅楼电梯的权利行使与住宅正常使用之间的关系

以7层以上住宅楼的电梯为例，对小高层及高层住宅来说，这种“子项”的物品或服务，就是正常居住使用功能“不可或缺”的了。因为判断条件一“子项是否对实现正常使用功能是不可或缺的”的结论如此，所以，要进入判断条件二：“子项在实现正常使用功能中，是否可竞争性替代”？这里的电梯“子项”在实现正常回家过日子的使用功能中，是否可以随时通过比价购买到竞争性的替代品呢？答案如此显而易见：替代的只能是消防云梯，或者是直升飞机了，所以，还需要进入判断条件三：“在不可竞争性替代的情况下，是否不同子项的权属是否合一”？现实情况表明，住宅电梯的权属和住宅权属的权利人，都是同一拨业主们，而没有出现住宅和通行电梯分别归属于不同权利人，所以，现实运行也是相安无事的。

4.3 小区停车位置的权利行使与住宅正常使用之间的关系

通过上述两种情况的分析，其实已经可以很明显地看出，在小车家庭化的今天，[3] 下班开车回家已经成了普遍的生活方式以后，小区停车位置的权利行使与住宅正常使用之间的关系，如果停车位权属与住宅权属分离，就必然出现使用纠纷及情理冲突；如果停车位权属归业主，则相安无事。

现实操作中的权属分离，来自于开发商对车库的独立处置权，将停车位从小区居住功能构成中剥离了出来。更可悲的是，2007的物权法(第74条)居然将这种分立，制度化地作为了正式条款。虽然结论已经可以感觉，但作为严格的逻辑论证，还需要依前面三个条件进行判断：

① “可或缺”性：开车回家必须有地方停，否则会不了家，所以，小区停车对居住的正常使用功能来说，是不可或缺的；

② 除了在小区院子里停车以外，是否还有和院子里一样便利的随时可以比较价格，竞争性供给的替代的停车服务？如果在公车改革之前，有司机每天接送上下班，那是一种极具竞争性的替代，可惜对有车族来说，小区周边停车可都是警察的罚单伺候，所以，就要再进入下一个判断；

③在不可或缺，且不可竞争性替代的情况下，车库权属归不归业主？如果停车位置的权属归业主，那么就不会有纠纷麻烦。否则，依判断条件，就必然会出现使用纠纷及情理冲突。

遗憾的是，在物权法74条支持者的视野中，他们着眼于“构造上与利用上的独立性”[4]，主张“应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定”[5]，但是，却对由此导致的实际使用纠纷和情理冲突视而不见，违背了他们信奉的法律不应该制度化地破坏“公序良俗”的基本信条。

进一步，就住宅小区停车位置的两种具体情况，即别墅和非别墅的停车位置，可以分别说明，满足本文提出的判断条件三，如何就能：合情理、免冲突。

别墅住宅小区的车库或者停车位，是不可或缺，且不可竞争性替代的，因为单户别墅业主同时拥有车库或者停车位，权属合一，就像卫生间的权属一样，都归这一户业主，所以合情理，也就相安无事了；

非别墅的公寓大厦，在中国台湾地区，也是足够法定比例的停车位置归全体业主共有。这种车库和停车位，归属于全体业主，也满足在不可或缺，且不可竞争性替代的情况下，车库或停车位权属与业主对全小区的共有权一致，居住的正常使用功能不会遭遇停车位权力行使的障碍，所以，就能合乎情理地使用协调。在这种公寓大厦或大陆住宅小区里，共用车库或室外场地空间类似前面分析的电梯一样，业主们自己协调，电梯的谁先乘谁后乘、怎么出钱维保年检，由业主们自己协调；场地或车库停车位，也属于他们自己协调的范畴——小区诸多共用部位都是如此，自行车、助力车年代可以自行协调，为什么到了汽车年代就不能自行协调了呢？况且，住宅小区建筑设计规范的标准，逐年来已经将小区机动车交通及停放的产品标准提高，每个住宅小区的建设规划设计方案都是因地制宜专项审批通过的，所以，五、六年前物权法74条坚持者的立论基础都是站不住脚的。

总之，一个居住小区正常使用所必须的停放车辆的建筑或场地，其权属必须与居住单体建筑的或小区整体建筑区划的共有权的权属合一；在开发商销售等权属转让环节，作为小区这个商品整体所应满足的产品标准，必须按照通常产品销售的强制性标准的要求，车库或车位配置比例达到标准——交易的标的物达标，才是合法的合同交易行为。否则，商品住宅小区车库、车位的权益冲突将愈演愈烈，小车家庭化的居家生活将永无宁日。