物业管理费1、未采用书面形式的物业服务合同是否成立？答：如果物业服务人履行了主要义务，业主已经接受，虽然未签订书面合同，视为物业与物业管理费
1、未采用书面形式的物业服务合同是否成立？
答：如果物业服务人履行了主要义务，业主已经接受，虽然未签订书面合同，视为物业与全体业主达成了事实上的物业服务合同关系，仍然认定合同成立。
依据：民法典285、490条
2、物业费的含义？
答：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其他费用。从物业费用的构成来看，物业费用主要是用于业主共有部分的维修、保养及秩序的管理维护。
泰兴规定：物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费和其他服务收费。物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限最长不得超过一年。物业服务企业擅自扩大收费范围、提高收费标准收费，业主、物业使用人有权拒绝交纳。
依据：《物业服务收费管理办法》第11条、物管条例40条、江苏物管条例34、49、50、51、52条、泰州物管条例38、39条、泰兴物业收费细则3~10、13~15、17、27、29、32、34~37、42、43条
3、物业服务人能否在催告业主后立即提起诉讼？
答：不能。业主欠费时物业服务人提起诉讼或申请仲裁应满足的条件：（1）业主存在违反约定逾期不支付物业费的行为；（2）物业服务人催告业主在合理期限内支付；（3）合理期限届满业主仍未支付。在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。
物业服务人进行催告，可以单独向单个业主作出。当拖欠物业费的业主较多时，物业服务人也可以采取在小区进行公告的形式，向全体拖欠物业费的业主作出催告。
业主应当按照合同约定承担逾期缴纳物业费的违约责任；如果合同对此没有作出约定，业主须承担违约责任的范围，不仅包括其所拖欠的物业费，还应当包括相应的迟延支付利息。
依据：民法典944条
4、物业未完整收回物业管理权能否收取物业费？
答：不能。常见于商住项目，商业物业通常由建设单位整体持有，而业委会成立后选聘新物业，通常没有完整接收整个小区的物业管理权。因完整的整体管理是收取整体物业费的事实基础，无权对未接收部分和未实际接收物业服务的业主不能收取物业费。
依据：民法典949条、物管条例33条
5、物业是否有权收取物业合同终止后、退场前的物业费？
答：视情形而定。合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，物业继续服务且业主无异议的，建立不定期物业服务合同，有权收取费用；若业主没有就物业继续服务达成一致的（如物业主动宣告退出业主无异议），物业如无正当理由拒不退出的，无权收费，而且如果物业服务人给业主造成损失的，还应当赔偿业主的损失。同时也要注意，新旧物业交接的合理期间可以收取费用。
物业服务人所主张的物业费支付标准应当视其提供的物业服务标准而定，如果其处理的物业服务事项与合同履行期间并无二致，则可以参照原来合同约定的标准进行支付。需要注意的是，物业交接期间，原物业服务人处理物业服务事项的行为并非追求市场盈利的行为，不能视为其商业经营行为，因此，原物业服务人主张的物业费只能是其处理有关事项而支出的必要费用，应当根据原物业服务人实际提供的物业服务加以确定。
依据：民法典948、949、950条、《物业服务纠纷司法解释》3条
6、业主自行管理情况下，业主委员会可以起诉业主支付物业费吗？
答：可以。小区成立业主委员会，设立物业管理办公室，并在相关行政主管部门备案。小区业主委员会依法成立，代表全体业主行使物业管理职责，则有权起诉违反管理规约，拖欠物业费的业主。
依据：民法典937条
7、物业费的诉讼时效何时起算？
答：有两种观点。一，自最后一期物业费缴纳期限届满之日起计算。理由：民法典189条，各期服务费有关联具有整体性，属于同一债务分期履行。二，物业服务合同为继续性合同，每期物业费都是独立的债权债务，应分别适用诉讼时效。
8、业主能否以物业收费标准未备案为由拒交物业费？
答：不能。备案属行政法律行为，收费属民事法律行为，互不影响。
依据：《物业服务纠纷司法解释》2条
9、业主能否以未实际入住为由拒交物业费？
答：若合同对空置房收费有约定从约定；无约定，一般认为，不论是前期物业服务合同还是普通物业服务合同，都应当以房屋交付作为业主开始承担物业费的时间点，但交付不一定是物理上的交付，也包含按合同约定视为交付的情形，从业主应当收房之日视为交付之日起计算。
泰兴规定：业主应当按照房屋买卖合同（符合竣工验收条件）、入住通知书约定的房屋交付之日起，按月交纳物业公共服务费用。符合交付条件、建设单位已下达书面通知办理交付手续的，物业公共服务费从书面通知中载明的日期起算。已竣工但尚未售出或者因建设单位原因未按时交付业主的,物业公共服务费用由建设单位承担。
依据：民法典944条，物管条例41条、江苏物管条例48条、泰州物管条例40条、泰兴物业服务收费细则16、38条。
10、业主能否以房屋不符合交付条件为由拒交物业费？
答：若房屋满足合同约定的交付条件，业主即便拒绝收房也应交物业费；若房屋质量瑕疵明显影响业主居住，可认定业有权拒绝收房且可不交物业费。法定的交付条件硬性标准为“建筑工程竣工经验收合格”，外在形式为取得竣工验收备案登记证。实践中开发商可能会通过补充协议约定交付条件。
依据：建筑法61条
11、业主能否以房屋质量问题为由拒交物业费？
答：不能。应当要求开发商负责，而非物业。但物业可以协助处理，若在质保期内，协调建设单位；质保期外，业主可以有偿委托物业维修。
12、已实际入住但未获得产权之前，是否应当支付物业费？
答：应当。虽然此时产权人仍为开发商，但买受人对入住房屋已实际控制，在物业管理中受益，故应按照业主的标准交费。
依据：物管条例41条、《建筑物区分所有权司法解释》1条
13、房屋产权转移后，物业能否向现业主主张原业主所欠物业费？
答：除非原业主与现业主另有约定，否则不能，应向原业主主张。产权转移一般为物权的转移，非债务的转移。
江苏、泰州、泰兴规定：业主转让物业专有部分，应当及时将相关情况告知物业服务人，并与物业服务人结清物业费。
依据：民法典551条、《物业服务收费管理办法》15条3款、江苏物管条例48条、泰州物管条例40条、泰兴物业服务收费细则38条
14、业主能否以物业服务瑕疵为由拒交物业费？
答：未有明确规定。物业服务行为具有持续性、重复性、循环性、服务性、整体性等特点，实践中很难做到完美状态。局限性、片面性的问题不足以证实物业长期服务瑕疵或根本违约。在诉讼中，业主主张物业服务质量不符合标准，物业服务人和业主均应予以举证，物业服务人应提交证据证明其已经履行了物业服务合同约定的义务，业主主张物业服务人的服务质量未达到合同约定的标准，亦应予以举证。对于业主确因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集。如果物业服务质量确实未达到物业服务合同约定的标准，根据案件的具体情况，结合合同约定，对当事人实际权利义务关系予以平衡并作出调整。
依据：民法典944条
15、业主能否以无需接受相关物业服务为由拒交物业费？
答：不能。业主不能放弃基于区分所有权产生的共有关系，物业服务人对业主共有部分进行管理，就是在为全部业主提供物业服务，每个业主都可以实际享受相应的利益，并不因业主主观上是否需要而受影响。例如，业主不能以其不产生生活垃圾，或者将生活垃圾带离小区后丢弃到小区外马路旁边的垃圾桶为由，拒绝缴纳物业服务合同约定的物业费中所包含的垃圾清运费。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主不得为了拒绝支付共有财产维护维修的费用，而表示放弃对共有财产的权利，也不得以其未“实际使用”等为由而拒绝支付费用。例如，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用；在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此住宅居住为由，不交纳暖气费用。
依据：民法典273、278、280、939、944条
16、业主能否以物业未拆除违法建设为由拒交物业费？
答：不能。物业的法定义务是制止、报告给相关部门，并无执法权。若未及时制止并报告，视为违约，可以减免。此时，违建造成的损失由违建者承担。
依据：民法典577、942条、物管条例45条
17、业主财物被盗、毁损，能否要求拒缴物业费？
答：不能。应由侵权人承担赔偿责任。如果物业服务人未能尽到全面查验、日常管理的义务，例如未能建立健全的安保制度，配备的保安人员不足，或者保安人员怠于职守，未按照要求进行巡逻、小区出入口有无安装录像监控设备、管理人员有无对车辆进入进行登记或核查、防水防洪及时通知等措施，则物业服务人根据其行为与损害后果的因果关系承担相应责任。如果物业服务人提供的安保义务并无瑕疵，业主要求减免物业费、赔偿财物损失难以获得支持。
依据：物管条例46条
18、物业能否以未交物业费为由取消业主门禁卡权限？
答：不能。业主系房屋的所有权人，不得损害业主对房屋的使用、占用的权利。即便合同约定了，亦可能因不合理加重对方责任而属于无效条款。
泰州规定：物业服务人不得以业主拖欠物业费等理由，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供热、供燃气，阻碍业主进入住宅。
泰兴规定：对实行门禁卡和梯控卡双卡合一管理的新建住宅小区，建设单位应当免费为业主每户配置不少于4张卡；门禁卡和梯控卡分开管理的，建设单位应当免费分别为业主每户配置不少于3张卡。物业管理区域内的停车场所实行门禁出入证（卡）管理的，应当为相关业主免费配置1张出入证（卡）。业主另有需求申请办理的，可以适当收取工本费。业主大会成立后由业主大会或业主委员会与物业服务企业协商确定相关管理及收费事项。
依据：民法典240条、物管条例6条、41条、泰州物管条例40条、泰兴物业服务收费细则30条
19、物业服务人采取停水、停电措施催缴物业费造成损害如何处理？
答：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。实践中，有些物业服务合同中确实存在物业服务人有权停水、停电的约定，但是此类涉他合同条款除非经过供水、供电单位与物业服务人、用户各方一致认可，否则应当是无效的。若造成业主损害，则应当承担侵权损害赔偿责任，赔偿数额应当根据物业服务人的过错程度、损害的后果等因素综合确定。
至于供水、供电单位是否应当承担赔偿责任，如果物业服务人在采取停水、停电措施过程中未征得供水、供电等单位的同意与配合，供水、供电单位对于停水、停电无明显过错，则供水、供电等单位对于损害结果的发生不应承担赔偿责任。
依据：民法典944条
20、物业帮业主出租房屋，是否可以收取中介费？
答：若物业合同约定物业服务内容包括帮业主出租房屋，则业主不必另行缴纳费用；若无约定，可以收取一定的费用。
依据：物管条例35、43条
21、单个业主在酬金制下能否诉请财务审计及要求返还结余款项？
答：无权诉请审计并返还（业委会有权），但可以诉请查询了解成本开支情况。涉及全体利益，应由全体业主共同决策。酬金制即代收代支。
依据：民法典278、943条
22、建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配如何计算？
答：有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。具体计算公式为专有部分面积/建筑物总面积×100%。专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，以该建筑物初始登记中记载的建筑物面积、测量面积或者房屋买卖合同中记载的建筑物总面积为标准，实际计算时为专有部分面积的统计之和。
依据：民法典283条、《建筑物区分所有权司法解释》第8条
23、居住在低楼层的业主能否以从不使用电梯为由，拒绝分担电梯的运行费和维修费？
答：不能。电梯运行费用属于共有部分的维修与管理费用，行为人不能以其不使用电梯为由，拒绝缴纳该项共同费用。且在建筑物区分所有中，不管住在哪一层的业主都对电梯享有共有权，因此都有分摊运行和维修费用的义务，不得以不行使权利而不履行义务，所有业主都要按照业主专有部分面积所占比例确定其应分担的费用。
依据：民法典283条
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