行业法规

物业法律问答——如何正确行使业主知情权

• 2024-01-16 08:42:43

业主知情权系业主参与共同管理的基础，随着业主参与共同管理意识的不断提高，业主知情权案件的数量也呈现上升趋势。那么谁有权行使业主知情

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•   一、法律规定

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：

业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：

(一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

(二)管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

(三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

(四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

(五)其他应当向业主公开的情况和资料。

•   二、具体分析

（一）“业主”身份的认定

对于业主身份的认定，可以分为二类：

1、依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人；

2、基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。

综上，概括来说已经取得或者已经合法占有（即将取得）的人，就是法律意义上的业主，有权主张业主知情权。

这里需要特别说明的是，就业主知情权案件，司法实践中法院一般不认可基于法律规定主张共有的人作为业主主张业主知情权。如房屋登记在夫妻一方名义，另一方主张其为共有人提起业主知情权诉讼。

（二）业主知情权“被告”的确定

根据《民法典》第281条、943条等规定，业主知情权案件的被告通常为业主委员会或物业服务企业。

但从相关法律规定及司法解释规定的业主知情权范围来看，并没有明确将被告限制为业主委员会和物业服务企业，根据”谁掌握，谁公布“的原则，持有相关资料并有移交或公开义务的主体亦有可能成为业主知情权的被告，如建设单位（开发商）。

（三）业主知情权的范围

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条通过“列举+兜底表述“的方式明确了业主知情权的范围，这里不再赘述，现就实践中较容易发生争议的问题简要分析如下：

1、业主是否有权要求物业服务企业公开物业费收支账目及明细等物业公司自身的财务资料？

在不少纠纷或案件中，业主要求公开物业服务企业公开物业费收支账目及明细等物业公司自身的财务资料，那么这些资料是否属于“(五)其他应当向业主公开的情况和资料“呢？这需要结合物业费收费模式进行分析。

（1）酬金制：酬金制下物业服务费系代管性质，物业服务资金实际由全体业主缴纳并共有，因此公开物业费收支账目及明细等属于业主知情权的范围。

（2）包干制：包干制系物业服务企业按照约定的标准收取物业费并自负盈亏。在包干制下，物业费的收支不属于业主知情权的范围，物业服务企业也无义务公开相关账目及明细。

2、业主是否有权要求物业服务企业公开公共设施的维护保养记录等相关文件？

虽然在《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条列举的业主知情权范围中，并没有明确公共设施的维护保养记录。但公共设施的维护保养属于物业服务合同约定的服务内容，涉及业主切身利益，因此无论在酬金制还是包干制下，都应当予以公开，其属于业主知情权的范围。

3、业主是否有权要求公开公共、查阅公共收益、维修资金及其他收支情况的原始凭证？

在物业服务企业或业主委员会已经公开了公共收益、维修资金及其他收支情况，甚至公开了审计报告的情况下，业主是否有权要求进一步公开、查阅相关原始凭证。司法实践中对此存在不同的判决，部分判决认为原始凭着亦属于业主知情权的范围，业主有权要求公开、查阅；部分判决则认为原始凭证属于内部经营事宜，不属于业主知情权范围。

对此，笔者认为需要在业主知情权和相关主体内部经营及保密之间寻求平衡点，建议可以参考公司股东知情权审理中的“裁判口径“，即业主需进一步证明公开、查阅原始凭证的必要性，如相关账目存在明显错误或与实际情况不符等。

4、已经通过公告栏等方式持续公开或明确可以查阅的资料和情况，业主不得滥用业主知情权。

对于一些业主委员会、物业服务企业已经公开或通过定期接待等方式可以查阅的资料或情况，业主知情权并没有侵害的情况下，业主起诉要求公开或查阅，法院一般不予支持。

5、业主要求公开、查阅其他业主的业主大会表决票的主张，法院一般不予支持。

因表决票涉及业主的隐私权，业主要求查阅其他业主表决票应取得其他业主的授权或同意，如业主不能提交相关证据的，其要求查阅其他业主表决票的主张法院不予支持。