行业法规

司法案例

1.重庆某物业公司与周某物业服务合同纠纷案。周某所在小区业委会与重庆某物业公司签订《物业服务合同》，约定该物业为该小区提供物业服务。周某辩称业委会不能代表业主、其本人对合同的签订情况并不清楚，据此不愿意交纳物业费。

2.重庆某物业公司与白某、秦某物业服务合同纠纷案。白某、秦某所在小区的建设单位某房地产开发公司与某物业签订《前期物业服务合同》，合同到期后因该小区未成立业委会，未选聘新的物业服务企业，该物业继续在该小区提供物业服务至起诉时，白某和秦某以未与该物业签订过物业服务合同，也未与该物业建立事实物业服务关系为由，不愿交纳物业费。

法院意见

周某所在小区业委会与物业公司签订的《物业服务合同》以及白某、秦某所在小区的建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》是合同双方当事人的真实意思表达、不违反法律的强制性规定，属于有效合同且合同的效力及于小区所有业主。同时，在《前期物业服务合同》到期后，物业公司继续为白某、秦某所在小区提供物业服务的行为构成事实上的物业服务合同关系，前期物业服务合同继续有效，双方权利义务亦应参照前期物业服务合同确定。周某以及白某、秦某作为小区业主，实际享受了物业服务，应按合同约定及时足额给付物业服务费用，故依法判决周某以及白某、秦某按合同约定支付物业服务费等。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

2.《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

3.《中华人民共和国民法典》第九百四十八条第一款：物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。

法官寄语

物业服务合同可以分成前期物业服务合同和普通物业服务合同两类，两类合同的合同签订主体、存在阶段不同，但二者对全体业主均有约束力，前期物业服务合同系业主因购买房产，概括受让建设单位在前期物业服务合同中的权利义务而对业主产生拘束力；普通物业服务合同则因业主大会和业主委员会作为全体业主自我管理机构所作出决定的法律效力对全体业主产生拘束力。

在此提醒业主，权利与义务相统一是法律的基本原则之一，业主本人没有直接与物业服务人签订物业服务合同不足以成为不交纳物业费的正当理由，在实际享受物业服务同时也应承担相应的义务，其中最基本的义务就是按时足额交纳物业费。

司法案例

1.重庆某物业公司与曹某物业服务合同纠纷案。曹某称其所居住的一楼窗户外面下水道经常堵塞、未加盖板，产生的臭气严重影响其居住生活，并向法院举示了照片等证据进行证明。

2.重庆某物业公司与雷某物业服务纠纷案。雷某因未交纳自2012年6月1日至2020年4月30日的物业费、二次供水电费被诉至法院，雷某辩称未交纳费用系因物业公司没有尽到物业服务义务，存在外来人员随便进出小区、小区内部停车场业主无法使用、公用场地出租他人、消防通道长期堆放生活垃圾等问题，并提交了拍摄于2020年8月19日的照片9张。

法院意见

在第一个案例中，从曹某提交的证据可以看出该物业公司在向曹某所在小区提供物业服务的过程中，的确存在对位于其窗户外面的下水道的维修管理欠妥的问题，影响了曹某的正常生活，在判决曹某应支付该物业公司的物业费数额时，以物业服务合同上约定的计算标准得出的数额为基数酌情下调20%，判决曹某承担80%的物业费。

在第二个案例中，因雷某提交的证据照片均形成于物业公司起诉主张费用时间段之后，且物业管理服务是一个长期性、持续性、动态性的过程，该照片不能全面地反映出原告履行物业管理服务义务的整个过程，认为雷某主张原告在物业服务过程中未履行义务的证据不足、对此不予采信，判决雷某限期支付物业公司欠付的物业费及违约金。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。

2.《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 

法官寄语

在合同履行过程中，合同当事人可以合同义务履行的瑕疵为由主张包括减少价款或报酬在内的违约责任，但“履行存在瑕疵”应有充分的证据予以证明，物业服务合同纠纷同理，在物业服务人不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，法院主要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准、收费标准与当事人举示的证据情况对物业服务进行综合评价。

两个案例中法院作出不同判决结果的原因就在于业主提交的证据证明力不同。在此提醒物业服务企业，要按物业服务合同约定履行好自己的义务，才能要求业主全额支付物业费。同时，业主主张物业服务存在瑕疵，也要提交确实充分的证据才会被法院采信。此外，业主若认为物业服务人存在怠于履行物业管理职责等情形，可以积极通过合法的途径向业委会、小区支部及区住房城乡建设主管部门等反映求得问题解决，而不是以消极地拒绝交纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。

司法案例

李某、张某与璧山区某小区业主委员会知情权纠纷案。李某与张某均为璧山区某小区业主，2020年8月，该小区以书面征求意见的形式召开业主大会组织业主就续聘或选聘物业服务企业两种方案进行表决。8月30日，业委会在小区公告栏处对业主表决票统计结果（包含表决项、业主投票数、业主人数占比、建筑面积、建筑面积占比）和表决结果（选聘物业服务企业）进行了公告，并载明了公示期15天。李某与张某于2020年12月向璧山法院提起业主知情权诉讼，要求业委会提供上述业主大会进行表决的业主表决票原件供其查阅、复制。

法院查明，此次业主大会的表决票由街道统一制作，在表决期间投票箱中每日的表决票由街道和社区的工作人员装入单独的信封并经签字盖章后封存于街道；全部投票结束后，在街道和社区工作人员和小区业主监督下，由相关工作人员在社区便民服务中心将所有投票箱现场拆封，公开唱票、统计，并现场公布最终结果。同时，在业主大会决议公示期间，张某和李某未对公示结果提出异议或查询选票原件申请，亦无伪造投票的明确线索。

法院意见

业主知情权的行使不应损害其他业主的利益，业主表决票上包括业主房号、姓名等个人信息以及表决意见，在未取得其他业主同意和授权的情况下，张某和李某无权要求查阅、复制表决票原件；同时，结合业主大会召开的实际情况来看，该业主大会系在小区所在街道及社区的全程参与指导监督下组织召开，业主大会的决议结果符合法律规定的“专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”以及“参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”的标准，业委会也对大会的投票统计结果和表决结果及时进行了公示并明确了公示期，程序合法、规范，业主在此业主大会期间对涉及小区共同管理事项处理的知情权已得到充分保障，张某和李某在结果公示期间内未提出书面异议，现起诉要求查询选票原件的请求并不具有正当性，最终判决驳回李某和张某的诉讼请求。

法条链接

1.《中华人民共和国民法典》第二百七十一条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

2.《中华人民共和国民法典》第二百八十条第一款：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。

3.《中华人民共和国民法典》第二百七十八条：下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

4.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

法官寄语

业主对涉及小区共有部分以及共同管理事项的处理依法享有知情权，可以向业委会要求公布、查阅依法应当向业主公开且确由业委会掌握的情况和资料，但知情权的行使应在合法、合理限度之内，不能损害其他业主的利益，也必须具有足够的正当性才会被法院支持。

在此提醒物业服务企业在日常的物业管理服务过程中，应对有关业主共同管理事项的材料妥善进行保管，及时应要求向业主公开有关情况和资料。同时，也鼓励广大业主积极、正当行使知情权，以期促进实现物业服务关系的有序运行。