北上广深物业管理条例比较分析
在《物业管理条例》《中华人民共和国民法典》搭建的物业管理制度框架内，遵循《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解
在《物业管理条例》《中华人民共和国民法典》搭建的物业管理制度框架内，遵循《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关指导，北京、上海、广州、深圳四座一线城市都发布实施了符合自身城市特点的物业管理条例，并在最近几年进行了全面修订或部分修正，条文数量远超一般城市。将其进行比较分析，对丰富和完善我国物业管理制度具有积极意义。
综合来看，四个城市物业管理条例的整体结构差异不大。在此，选取业主组织、物业服务人选聘、承接查验、业主共有资金四个关注度较高的问题来交叉比较。
四个城市的物业管理条例都对业主大会、业主委员会的成立、职责等进行了规范，深圳还规定可以设立监事会或监事，对业委会的工作进行监督。同时，针对很多小区业委会成立难、业主大会召开难等问题，四个城市的物业管理条例都进行了不同的探索：
对于成立物业管理委员会问题，北京、广州的物业管理条例都规定，在小区未能成立业主委员会的情况下，可以由街道办、居委会、业主代表等组建物业管理委员会，负责承担成立业主大会、选举业主委员会等职责，组织业主共同决定物业管理事项，并办理物业管理相关事务。条例对物业管理委员会的成立和解散条件、成员构成、产生方式、议事制度等进行明确。物业管理委员会的主任一般由街道代表或居委会代表担任。物业管理委员会可以部分履行业主委员会的职责，避免形成小区无人管理的混乱局面。
对于降低业委会成立难度问题，深圳利用特区立法权，在物业管理条例中创造性地设立了两轮投票制度。业委会委员首轮选举应当获得参会业主所持投票权数过半数和参会业主人数过半数同意，如果首轮选举未能足额选出委员的，则按照首轮选举的得票顺序确定第二轮选举的候选人，按照该轮选举的得票顺序当选，不再有投票比例的要求。通过两轮投票方式，理论上来看，只要小区有业主报名和参与投票，都能成立业委会。
如果两轮投票还不能成立业委会，深圳的物业管理条例还有兜底规定：未依法成立业主大会和选举产生业委会的住宅物业管理区域，可以由区住房和建设部门会同街道办事处，征求该区域业主、物业使用人意见之后，指定物业所在地社区居民委员会负责召集需要业主共同决定事项的会议，并代行选聘、续聘、解聘物业服务企业，筹集、管理和使用物业专项维修资金，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷等业主大会和业主委员会职责。上海市2022年11月1日起施行的《上海市浦东新区推进住宅小区治理创新若干规定》也对居委会代行相关职责进行了规定：“因业主委员会无法选举产生或者无法正常运作，可能引发公共安全事件、损害业主共同利益的，根据居民委员会的报告，住宅小区所在地街道办事处或者镇人民政府可以指定住宅小区所属居民委员会在一定期限内暂时代行业主委员会的相关职责，并在住宅小区内公告。”
另外，为了避免业主太多导致决策难以形成，上海物业管理条例创设了业主小组。同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组，由该幢、单元的全体业主组成。业主小组可以推选业主代表出席业主大会会议，表达本小组业主的意愿，决定本小组范围内住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，从而解决大多数业主无法参会的难题。
小区生活环境的好坏，与物业服务人关系密切。因此，物业服务人的选聘非常重要。除了小区业主自管以外，一般都会外聘专业的物业服务企业来负责小区的物业管理。上海、广州的物业管理条例规定，建设单位应当通过公开招标方式选聘物业服务企业。北京、深圳的物业管理条例则允许由建设单位自由选聘，但最长不超过两年。对于前期物业结束后，业主选聘物业服务企业，一般都由业主共同决定选聘方式。但深圳要求，除业主大会决定继续聘用原物业服务企业之外，住宅物业管理区域业主大会选聘物业服务企业应当公开招标，以避免少数业主控制物业服务企业选聘的局面。
小区建成后，物业服务企业从建设单位承接物业环节非常重要，理清资产和设施设备情况，保证物业共用部位、共用设施设备的完整和正常运行，对后续小区的日常管理非常重要。但一般此时业主还未入住，业主大会、业委会更没有成立，物业服务企业本身与建设单位都有关联关系，难以保证承接查验的质量。北京、广州都要求区住房和城乡建设或者房屋主管部门指导、监督建设单位与前期物业服务人进行共用部位、共用设施设备的查验。上海要求邀请业主代表和房管机构参加。深圳将物业承接查验环节放到业主大会成立之后，并由业主大会与建设单位、物业服务企业共同进行，不让提供前期物业服务的企业擅自代为承接查验。如果无法召开首次业主大会并选举产生业委会的，由业主大会筹备组监督指导提供前期物业服务的企业代为承接查验。
广州、深圳都要求开设共有资金账户，将属于全体业主所有的共有资金存入专用账户，对共有资金的使用范围和程序进行规范，并出台了专业的监督管理办法。为了便于业主开设共有资金账户，经国家同意，深圳住房和建设部门在业主大会备案后发放统一社会信用代码证书，业主开设的共有资金账户通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开账户信息。北京、上海则要求物业服务人将利用共用部分从事经营活动获得的收益，作为全体业主所有的公共收益，单独列账，但并没有要求开设专户。
北上广深四座城市在物业管理领域互相学习，彼此借鉴，相互影响。通过分析这四座城市的物业管理条例，可以发现各城市物业管理的制度有以下共同点，为我们下一步完善物业管理制度提供了启示。
加强基层党组织领导，完善细化物业管理制度，不断提高业主自治能力和水平。
在加强基层党组织的领导方面，北京、上海、深圳都在条例总则中提出在物业管理中坚持党组织领导，鼓励党员参与业委会，推进小区建立基层党组织牵头，居民代表、业主委员会、物业服务企业以及相关企业事业单位共同参与的议事协商机制，对小区的物业管理、房屋使用安全、房屋租赁、环境绿化、消防安全、卫生防疫等公共事务进行民主协商，形成自治公约、管理规约。
在方便居民参与物业管理方面，北京、广州、深圳都将业主自行管理作为一种物业管理方式进行规范，探索采用电子投票、两轮投票、小组代表投票等多种方式，方便业主参与物业管理，降低业主大会召开的门槛，努力让尽可能多小区成立自己的业主组织，物业管理委员会、居委会代行相关职责等制度，推动业主参与物业管理的引导性安排，最终都希望业主成立业委会，实现小区自我管理。上海以居民小组或者楼（组）为基本单元，引导居民通过建立互联网群组等线上或者线下方式有序开展邻里互助和协商自治，为楼组居民开展自我服务和协商自治提供指导、服务。
在提升业主自治热情和能力方面，鼓励居民建设志愿服务队伍，将具备志愿服务条件、热心公益的各类人员吸纳进入社区居民志愿队伍，纳入社区统一调度和管理。支持志愿服务队伍以楼组、片区或者住宅小区为单元开展互助性、服务性、公益性志愿服务活动。四部物业管理条例都明确规定区房屋主管部门或者街道办要组织辖区业委会进行业务培训，提高业务能力和水平，为业主自治和志愿服务活动的开展提供必要场所和相应条件。
深圳市住房和建设局组织物业服务企业远程在线参加物业管理法规培训
物业管理与基层治理相结合，加强基层政府对物业管理活动的指导和监督。
小区的和谐稳定是社会稳定的重要基础，但小区内的事务完全依靠物业服务企业和业主组织无法实现平衡，需要基层政府及时介入，避免矛盾激化。
首先，加强全过程指导。四部条例都要求街道办事处（镇人民政府）将物业管理纳入社区治理工作，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。为有效发挥基层政府社区治理主导作用和基层群众性自治组织的基础作用，四部条例还规定街道办事处（镇人民政府）和居民委员会组织、指导和协助业主大会召集、业委会成立、业主大会会议召开以及业委会选举换届，并对业主大会、业主委员会依法履责进行指导、监督。
其次，及时干预纠正。四部条例都规定，街道办事处（镇人民政府）有权撤销业主大会、业主委员会做出的违法决定，主动介入协调处理物业管理纠纷，参加物业承接查验，理清物业区域财产情况。北京规定由街道办事处（镇人民政府）依法行使行政执法权，建立综合执法工作机制，加强对住宅物业小区内违法行为的巡查、检查和处理。
最后，完善监管机构。针对物业管理基层行政监管力量不足的现实情况，广州直接规定区政府应当为街道办事处（镇人民政府）配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费；上海规定街道办事处（镇人民政府）设立房屋管理事务机构，承担房屋管理的相关具体事务。上海浦东新区按照管辖居民户数为居民委员会配备社区工作者，并在小区设立联勤联动站（点），及时发现、应对、处置、反馈小区内各类突发事件和违法行为，实现事件闭环高效处理。
在“互联网+”的风潮之下，物业管理也发生了巨大的变化，各城市纷纷加大力度，从两方面探索推进“智慧物业”建设进程。
一方面，建立物业监管信息平台。四部物业管理条例都明确要求主管部门建立统一的物业管理信息系统，完善业主决策电子投票系统，方便业主参与小区管理决策，有效监督物业服务人的日常物业管理活动。物业监管信息系统可以依托城市运行“一网统管”平台，采集并动态更新实有人口、实有房屋等信息，并实现信息共享。业主可以通过信息系统直接查看小区共有资金使用情况，查看物业服务人履职情况。政府部门可以通过平台直接共享使用其他部门已纳入共享需求清单的数据信息，未纳入共享需求清单的，可以通过平台发出协助通知书，形成各部门协同监管的局面。
另一方面，建立物业服务智慧系统。鼓励物业服务企业自行开发各类大数据系统，通过科技支撑有效提升物业管理效能，采用信息手段监控小区房屋安全、卫生消防状况，及时排查小区安全隐患，加强对老旧房屋、楼道堆物、高空坠物、非机动车违规充电、违规群租等安全隐患的监控，维护安全、整洁的居住环境。物业服务人可以通过智能化平台有效链接各方资源，实现线上线下资源融合，在海量的基础数据、强大的运算能力、物联网及物联设备的支持下，形成“专业服务+智慧平台+多元经营”为一体的新型智慧物管模式，从单纯的劳动密集型服务转变为以服务质量为基础，以科技化、平台化为核心的全新精准服务型行业。
住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定。为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，需要我们与时俱进，不断修改完善物业管理制度，不停研究出台配套政策措施，物业管理的立法永远在路上。
