行业法规

法院认定原告方因小庞死亡应得的赔偿共计94.9万元。法院审理认为，小庞死亡系因其自身大量饮酒造成认知行为能力降低，以及涉案物业公共区域存在安全隐患两个原因造成。根据《民法典》第二百七十三条、第二百八十三条、第二百八十四条规定，涉案物业全体业主在没有物业管理人对该建筑物进行管理的情形下，对该建筑物的公共区域具有管理义务，但由于全体业主长时期对该建筑物疏于管理导致建筑物栏杆玻璃缺失存在明显安全隐患系本起事故发生的主要原因，故应由涉案物业全体业主对原告承担60%的赔偿费用569,737元，按其物业不动产登记的建筑面积按比例分摊，每平方米承担29元的赔偿责任。

虽然应充分尊重一审法院法官的自由裁量权，但是本案中，事发处并非夜晚公众必经之处；因此，死者及其同行人应当对事故的发生承担主要责任，而该处87户业主应当承担补充赔偿责任。且在栏杆处玻璃的缺失处悬挂广告布，即便是白天对于常人也会产生视觉判断影响，何况夜晚，因此该悬挂广告的行为人，也应当承担相应的责任（依据《民法典》第一千一百七十二条）。

感叹：真实人在家中坐，祸从天上落！

疑问：该判决对于87户业主是否公平？法律依据何在？

对此，笔者以执业律师和曾经的执业物业管理师角度，进行评析。

一审法院的判决依据是：

《民法典》第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履义务。

第二百八十三条：建筑物及其附属设施的费用分摊，收益分配等事项，有约定的，按照约定，没有约定的或者约定不明确的，按照业主专有部分所占比例确定。

第二百八十四条：业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理。

不难看出，以上法律规定实际上是《民法典》物权编“业主的建筑物区分所有权”（章）中，对于业主的物权权利——共有物权和管理义务的法律规定。从上述法律规定中，还可以看出，法律规定的业主对共有物权的义务，均是作为义务，如果，业主没有积极作为履行相应义务，或者企图以放弃权利，拒绝履行义务，都是法律所不允许的。如果业主怠于履行法定义务，那么根据《民法典》第一千一百六十六条规定“行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定

为了更好地阐述业主的物权随附义务，笔者在此引入“物权负担”的概念。简而言之：我们不应当仅仅强调物权权利的绝对性、对世性，还应当充分认识到与权利共生的义务；一般而言，权利和义务是对等的，因此仅仅强调“我的地盘我做主，我的物权第一”，是绝对不够的，也是不行的！

同时，还应当充分认识到物权随附义务的隐蔽性、消极性，但是只要业主怠于履行该义务，或者拒不履行该义务，该义务将会产生法定的责任，也就是一种法定的负担，该负担并不以业主自己意志而转移。比如：外墙砖脱落、水管漏水以及共有建筑物和（或）构筑物倒塌等造成的损害赔偿等。

《民法典》第十章（建筑物和物件损害责任）第一千二百五十二条第二款：因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因,建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的,由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。

第一千二百五十三条：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。

第一千二百五十四条第一款：禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

在《民法典》侵权责任编“建筑物和物件损害责任”中，是对业主因为没有履行自身的物权义务，从结果意义上应当承担的法律后果，也就是应当承担的赔偿责任等，简而言之就是一种法定的物权负担。

笔者这样定义，也许很多人并不理解，因为更多的人记得的是《民法典》第二百零七条、第二百三十条、第二百三十六条、第二百三十七条、第二百三十八条、第二百四十条、第二百四十一条。以上法律规定，满满都是物业权利人的权利，都是物权神圣不可侵犯！物权的权利主张、权利救济，包括且不限于所有权人的享有占有、使用、收益和处分的权利等。

但是，世界上，并没有离开义务单独存在的权利，因为原则上权利和义务是对等的。《民法典》第一百三十条、第一百三十一条、第一百三十二条即是对权利的限制，要求权利人必须依法行使权利，并且在拥有和行使权利时，必须履行法定的和约定的义务，并且国家法律禁止权利滥用，禁止利用个人权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。因此毫不夸张地说：任何权利都是具有边界的，这个边界就是权利随附的法定和约定义务，任何人不得已主张权利，而拒绝履行义务！

结合本文案例，特别阐述有关建筑的物权权利和义务，也就是物权负担问题。

《民法典》第二百七十二条是针对业主建筑物专有权部分的权利以及随附义务的法律规定。简而言之，也就是业主对其拥有的自己入户门以内的空间等“分享有占有、使用、收益和处分的权利”，但是，业主在行使该权利的时候“不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”具体而言，比如业主装修，不能拆除建筑的承重结构，不能破坏外立面；在使用中不能随意释放噪音，制造环境污染；不能随意丢弃垃圾物，不能随意排放垃圾物进入排污通道等；不能在安装空调时影响其他业主，在使用空调时，也不能因为噪音或者排水影响他人的物业使用安全等。

在实践中，因为业主在使用自有的专用空间时，没有注意到应当时时刻刻注意别人的物业使用便利和安全，造成了大量的纠纷和诉讼，比如下水道返水浸水造成财产损害赔偿纠纷等。

《民法典》第二百七十三条是对业主专有权部分以外的共有权部分的法律规定，该项规定是直接性的规定，换言之：业主必须在对共有部分享有权利同时，承担相应的法定和约定的义务；而且不能以放弃权利为由不履行义务。这一句话主要是针对部分业主在物业管理活动中主张的“我需要什么，所以我不必要做什么”。比如有的业主购买的住房长期空置，他也许会说，“我没有行使我的居住权，所以我不应当承担物业管理费用。”另外，一（首）层的业主可能说，“我没有乘坐电梯，所以我不应当承担电梯运行和使用费用”；顶层业主又主张，“我没有享受绿化，所以我不需要承担绿化养护和维护费用。”如此一来，整个建筑区划的物业管理秩序必然混乱。为了维护正常的物业管理秩序，利于业主的建筑物的保值增值，发挥物权的最大效能，法律对此进行了直接性规定。

这些对于物权随附义务的法律规定，实际上就是为物权设定法定的负担；因为如果业主没有尽到法律规定的注意义务，或者管理义务，或者承担管理费用的义务，那么业主将因上述不作为行为，承担直接损害赔偿责任。这就是一种负担，是业主消极履行义务的直接责任承担形式。本文定义的“物权负担”，不包括业主行使物权权利时，肆意无边界的积极作为行为，侵害到其他权利人利益的责任承担形式。

从前文分析可以看出，物权负担，也就是必须履行的法定或者约定义务，以及因为没有履行或者没有善意履行该义务应当承担的法律责任，实际上是与物权权利与生俱来的，是一种随附的义务，是不以个人意志而转移的。

该项物权负担，并不能因为权利人或者个人之间的约定，得以免除；因为即便当事人之间存在有效约定，也不能对抗因此而受到损害的第三人的赔偿要求，而只能产生内部的债权债务的追偿。

结合本文案例而言，事发处的栏杆玻璃破损脱落，按照常理，确实可能很多业主并不知晓；特别是对一个经营极不正常的商业体而言，也许很多业主并无收益，也许有的业主根本都不知道此处有栏杆，更不知道有破损脱落的安全隐患；但是，因为这是法律直接性规定，因为《民法单》第二百七十三条是对业主建筑物共有部分行为义务的过程性规定；而《民法典》侵权责任编却是对业主的结果意义上的直接性规定。

因为按照《民法典》第一千一百六十六条“行为人造成他人民事权益损害，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权责任的，依照其规定。”87户业主任何形式的主张或者对抗，都是徒劳的。业主也许可以就以下方面主张减轻或者免除责任：

1、该处通道在案发时间并非行为人（受害人）必经通道，受害人和随行人应当承担主要责任；业主方只需要承担补充或者次要责任；

2、该处阳台或者通道，不属于全体业主共有，仅仅属于邻近处业主或者同层业主共有，期望减轻或者免除其他区域业主的责任；

3、在此处实施了布置广告布的行为人，加重了受害人判断风险的难度，应当承担相应赔偿责任等。

对此，笔者将对《民法典》第二百七十三条中“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务”的规定，具体进行释义：

因为该法条规定比较笼统，“业主对建筑物专有部分以外的共有部分”的共有权在一个小区、一个楼栋是否不做任何区分？显然不是，因为不做区分，将显失公平，而且也不利于管理和控制。

比如，一个小区的进出大门、主要通道、主要排污管道、园林绿化、建筑小景、供配电、消设施设备等，属于整个小区业主共有，这是比较容易理解和接受的；但是如果每栋楼内的电梯、专属消防设施设备、外墙及屋顶、排污立管，也属于整个小区业主，特别是不属于该栋楼的业主共同共有，那就非常牵强，也不会被人所理解和接受。

因此笔者认为：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分”共有权，可以结合规划设计、《住宅专项维修资金管理办法》以及小区管理规约等进行一定区分和限制。

既然《民法典》第二百七十三条规定了业主对建筑物专有部分以外的共有部分承担义务，那么《民法典》第二百八十四条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的义务，业主如何履行呢？

一般情况下，小区规模都比较大，户数多，人数众多，虽然《民法典》规定业主可以自行管理建筑物及其附属设施，但对于体积庞大的小区，显然是很困难的。

但是，笔者希望通过本文，使业主看到，真正应当管理建筑物专有部分以外的共有部分是业主自己，是业主群体，而不是物业服务人。物业服务人实际上是接受业主的委托，实施本来应当由业主自行实施的管理行为和义务；当然这种委托，不会是免费的，应当需要相应的费用，其中包括但不限于：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

3、物业管理区域清洁卫生费用；

4、物业管理区域绿化养护费用；

5、物业管理区域秩序维护费用；

6、办公费用；

7、物业服务企业固定资产折旧；

8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

9、经业主同意的其他费用。

但是在现实生活中，业主中很多人并不认可这样的委托行为，更不会认同这样的委托费用，不少人仍然坚持自己“被物业管理了”；要求“取消物业管理”的声音此起彼伏。笔者认为，这样的呼声，绝对不是社会的进步，而是一种彻彻底底的倒退，因为现代化的分工，是让专业的人去做专业的事。

更何况，委托物业服务人进行物业管理，也是一种法定的风险转嫁形式。虽然在前文中笔者谈到，物权负担是法定的物权随附义务，一般情况下，当事人的约定不能对抗善意第三人的合法主张。但是因为有《物业管理条例》第二条（本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动）和第四十六条（物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益）的规定，业主可以通过物业服务合同，将建筑物共有部分的管理权利、义务合法地转移给物业服务人。业主只需要支付约定物业服务费用和应该承担的共有部分大中修以及更新改造费用，就可以通过该合法形式，退出该项负担。

结合本文案例，如果案发商业体，存在有物业服务人，而且业主没有拒绝承担共有部分的大中修以及更新改造费用，那么大概率，该处玻璃就不会因为破损、脱落而处于安全隐患中。而且即便是发生了案例所指的事故，业主也基本上不需要承担赔偿责任。

业主如果选择自行管理，依法是允许的。当然这样做，也许可以减少部分间接费用；但是，如果发生诸如案例所指风险，甚至包括但不限于劳动用工风险等，将会使业主处于“万劫不复”的地步。因为，已经很复杂的物业管理秩序，将会因为诸如此类的负担的存在，更加出现撕裂；被完全撕裂的业主群体，难以建成和谐的社区，更难以成为社会健康发展的良好单元。

因此正确地认识物权负担，正确地面对物权负担，而不是一味强调自己的物权权利，忽视或者逃避物权随附义务，不承担物权负担，才是现代人的正常的价值观！才是真正的物权权利人！

毫无疑问，积极交纳物业费，也是承担物权负担的表现形式。如果拒不交纳物业费，最后物业服务人被迫离去，剩下的物权负担只有业主自担。