行业法规

业主可以追认业主大会决定吗

• 2023-05-19 08:50:41

一、问题的提出某业委会召开业主大会，作出选聘物业服务企业的决定。但在会后发现部分投票存在非业主签字的现象，而除去这部分投票，则使业

二、分析

1. 业主大会的成员须为业主

根据《民法典》第278条规定，业主大会的决定，应当经达到法定多数决比例的业主同意方可有效。所以，讨论业主的有效票是否达到法定多数决的问题，实质是界定是否成立有效的业主大会决定。根据《物业管理条例》第8条、第11条、第12条规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。而业主共同决定的事项则须通过业主大会形式按照法定程序由业主共同决定，只有业主达到法定的同意比例，方可谓就待决事项形成有效的业主大会决定，由业主委员会执行之。业主作为业主大会的成员是基于业主依法享有的建筑物区分所有权，而建筑物区分所有权的一项重要内容即是业主成员权，这也是建筑物区分所有权作为特殊所有权的重要原因之一。确认业主即是确认业主大会的成员。业主身份的确认关系业主大会决定的合法性。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条对业主进行了明确界定：登记的权利人和商品房买卖合同的买受人，以及非基于法律行为而取得建筑物区分所有权的人，才应当认定为业主。这是认定业主的法定标准（具体详见如何确认业主）。

2. 关于非业主人员投票签字的效力问题

3. 关于业主对非业主投票签字行为进行追认的效力问题

对于业主共同决定的事项，不是取决于业主的共同行为，而是取决于业主是否依法成立业主大会决定。只有业主通过业主大会形成的业主大会决定才具有将业主大会成员业主的意思转化为业主大会决定的法律意义，该决定在性质上不属于业主的共同意思表示。业主大会决定未必与每一名业主的意思表示一致。即使未参加业主大会的业主，甚至反对业主大会决定的业主，亦须受业主大会决定的约束。这也是在法律上明确业主大会的意义所在。从《民法典》第939条规定即可看出，即业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立合同，而不是业主委员会与业主共同选聘的物业服务人订立合同。所以，绝不能抛开业主大会这一团体组织而讨论业主的多数决问题，否则，是以业主的意思表示取代业主大会决定，这明显违反团体法中的程序正义原则。

业主以共同决定事项为内容的意思表示是形成业主大会决定的构成要素，但该意思表示是有时效性的，即业主只有在业主大会召开期间就会议议题之一的共同决定事项作出意思表示，才对业主大会决定的成立具有法律意义。当业主通过业主大会就某一共同决定事项没有达到法定同意比例时，该项业主大会决定没有成立。那么业主于业主大会会后的追认，其对未成立的业主大会决定没有任何法律意义。因为追认是对效力未定行为的补正，这是以行为存在为前提的。而业主大会决定没有成立，就根本不存在独立于各业主的团体意思——业主大会决定，所以业主的事后追认不能改变业主大会决定没有存在的事实，当然更无从谈及使业主大会决定发生效力上的改变。

三、结论