第一章 总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,
第一章 总则
第一条为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益,改善人居环境,促进社会和谐,根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条本省行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。
本条例所称物业管理,是指业主、物业服务企业或者其他管理人对房屋及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条物业管理活动遵循权利与义务相一致,业主自治与政府指导和监管相结合的原则。
第四条业主可以委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理,也可以自行管理。
鼓励业主委托专业化、社会化、市场化的物业服务企业实施物业管理。
第五条省人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。
县级以上人民政府房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
规划、国土资源、工商、价格、城管、环保、公安、民政等有关部门,按照各自职责,负责物业管理的有关监督管理工作。
第六条街道办事处、乡镇人民政府会同县级房屋行政主管部门指导本辖区内的业主依法设立业主大会和选举业主委员会,督促业主大会和业主委员会依法履行职责,依法调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。
居(村)民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。
第七条物业管理协会应当加强行业自律,规范行业行为,促进物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务,推动物业管理行业健康发展。
第二章 物业管理区域及相关配置
第八条物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理,以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,并综合考虑共用设备设施、建筑物规模、业主人数、社区布局、自然界线等因素。
物业的配套设备设施是共用的,应当划分为一个物业管理区域；配套设备设施能够分割独立使用的,可以划分为不同的物业管理区域。
第九条建设单位向规划行政主管部门申请建设工程规划许可证时,应当同时向建设项目所在地县级房屋行政主管部门提出物业管理区域划分申请。规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当考虑实施物业管理的需要,并征求房屋行政主管部门关于物业管理区域划分的意见,房屋行政主管部门应当在5日内予以回复。
县级房屋行政主管部门应当根据规划行政主管部门审查批准的建设项目规划设计方案,及时向建设单位出具物业管理区域划分决定,并书面告知建设项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。
建设单位应当将物业管理区域划分决定的内容在房屋销售现场公示。
第十条已经建成并交付使用的物业,尚未实施物业管理的,需要划分区域实施物业管理时,由物业所在地县级房屋行政主管部门在街道办事处、乡镇人民政府的配合下,征求业主、居(村)民委员会的意见,划分物业管理区域并在相应区域内公告。
已实施物业管理且业主对管理范围没有异议的,物业所在地县级房屋行政主管部门可以将现有管理范围直接确认为一个物业管理区域。
第十一条县级房屋行政主管部门应当建立物业管理区域档案。
物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。
第十二条物业管理区域划分后不得擅自变更。
根据物业管理的需要确需变更物业管理区域的,获得销售许可之前的建设单位或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主可以向物业所在地县级房屋行政主管部门提出变更申请。
房屋行政主管部门应当自收到申请之日起30日内作出决定。决定予以变更的,对新建物业项目应当撤销原物业管理区域划分决定,向建设单位重新作出物业管理区域划分决定；对已经建成并交付使用的物业应当在相应区域进行变更公告。决定不予变更的,应当向申请人书面说明理由。
第十三条建设单位应当以物业管理区域为单位按照下列要求无偿配置物业服务用房:
(一)房屋建筑总面积不足10万平方米的,物业服务用房按照房屋建筑总面积3‰的比例配置,最低不得低于90平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的,物业服务用房的配置以300平方米为起点,超过10万平方米的部分,按照超过部分建筑面积2‰的比例增加配置,超过50万平方米的部分,按照超过部分建筑面积1‰的比例增加配置。
(二)应当为地面以上能够计算建筑面积的房屋,具备供水、供电设施及其他基本使用条件,能直接投入使用。
规划行政主管部门在审查批准建设项目规划设计方案时,应当按照前款规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位应当将物业服务用房的位置和面积在房屋销售现场公示。
业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂,物业管理区域内房屋建筑总面积不足10万平方米的,不得低于15平方米；房屋建筑总面积在10万平方米以上的,不得低于60平方米。
第十四条物业管理区域内车位、车库的配置,不得低于规划行政主管部门规定的车位、车库与房屋套数(含商铺间数)之间的最低配置比例。
已经建成并交付使用的物业,物业管理区域条件允许并经业主大会同意,可以按照规划行政主管部门审查批准的方案建设车位、车库,满足业主停车需求。
第十五条物业管理区域内分户计量装置或者入户端口以外的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营设施设备,由相应的专业经营单位负责设计和建设,并与建设项目同步施工、同步竣工。建设单位应当配合专业经营设施设备的施工,并承担相关土建工程的配套建设。
本条例施行前建设的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位的,专业经营单位应当接收。
第三章 业主、业主大会及业主委员会
第十六条依法登记取得房屋所有权的人为业主。
通过诉讼、仲裁取得房屋所有权的,生效法律文书所确认的所有权人为业主；继承或者受遗赠取得房屋所有权的,自继承或者受遗赠开始时,继承人、受遗赠人为业主；合法建造的房屋,房屋的建造人为业主。
基于买卖、赠与、拆迁安置等已经合法占有房屋,但尚未依法登记取得房屋所有权的人,在物业管理活动中享有业主权利,并承担相应义务。
第十七条业主在物业管理活动中,享有下列权利:
(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业或者其他管理人提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理形式以及有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议,行使表决权；
(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业服务企业或者其他管理人履行物业服务合同；
(八)对共有部分的使用、维护等情况享有知情权和监督权；
(九)监督专项维修资金的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第十八条业主在物业管理活动中,应当履行下列义务:
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按照物业服务合同的约定交纳物业服务费；
(六)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行义务。
第十九条物业的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。
第二十条物业管理区域内的业主可以设立业主大会,选举业主委员会。未设立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
一个物业管理区域内只能设立一个业主大会。
第二十一条物业管理区域内,符合下列条件之一的,可以召开首次业主大会会议:
(一)交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积50%以上；
(二)交付使用的房屋套数达到总套数50%以上；
(三)首套房屋交付使用已满两年且交付使用的房屋套数达到总套数25%以上；
(四)物业服务企业在前期物业服务合同期限内依法解除合同或者前期物业服务合同期限即将届满。
建设单位应当自前款第一项至第三项规定的条件具备之日起30日内将房屋交付使用情况书面报告物业所在地街道办事处、乡镇人民政府和县级房屋行政主管部门,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到报告之日起10日内在物业管理区域内予以公告。
第二十二条符合首次业主大会会议召开条件,业主书面申请街道办事处、乡镇人民政府组成业主大会筹备组的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请之日起60日内,会同县级房屋行政主管部门负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表等组成,人数应为7人以上单数,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2,筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。
筹备组成员名单及基本情况应当自确定之日起3日内在物业管理区域内公示。
第二十三条物业服务企业应当协助业主大会筹备组开展工作,向业主大会筹备组提供业主清册及通讯方式、物业管理状况等文件资料。
建设单位、物业服务企业不得妨碍业主大会筹备组开展工作。
第二十四条业主大会筹备组负责首次业主大会会议召开的下列筹备工作:
(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；
(二)拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
(三)确认业主身份、业主人数和业主专有部分面积；
(四)拟定业主委员会选举办法草案,提出候选人建议名单；
(五)依法确定首次业主大会会议表决规则；
(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款规定内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、专有部分面积提出异议的,筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。
第二十五条业主大会筹备组应当自组成之日起3个月内组织召开首次业主大会会议。
首次业主大会会议议程应当首先表决业主大会议事规则,会议按照表决通过的业主大会议事规则的规定召开。
业主大会自首次业主大会会议有效召开之日起设立。
第二十六条业主大会决定下列事项,需要办理相关手续的,由业主委员会依法办理:
(一)制定和修改管理规约及业主大会议事规则；
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(三)业主大会、业主委员会的工作经费以及业主委员会成员的工作补贴；
(四)实施委托管理或者自行管理；
(五)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
(六)筹集和使用专项维修资金；
(七)改建、重建建筑物及其附属设施；
(八)改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分；
(九)业主大会依法决定或者管理规约依法确定应当由业主共同决定的事项。
决定前款第六项和第七项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
第二十七条物业管理区域内,幢、单元等特定范围内的业主,在不损害该特定范围之外其他业主合法权益的前提下,根据管理规约的约定可以共同决定下列事项:
(一)对该范围内的共有部分进行维修、更新、改造；
(二)就该范围内的共有部分筹集和依法使用住宅专项维修资金。
特定范围内的业主决定前款规定的事项,应当经专有部分占所在幢、单元等特定范围建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。
第二十八条管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
制定管理规约,应当尊重社会公德,不得违反法律、法规的规定和损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第二十九条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成、成员任期等事项作出约定,并可以约定业主委员会候补成员的设立、缺席业主表决权计算规则等事项。
第三十条业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开。
有下列情形之一的,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议:
(一)经占总人数20%以上的业主提议；
(二)业主委员会成员缺员需要补选的；
(三)业主委员会决定集体辞职,需要重新选举业主委员会的；
(四)物业服务合同期限届满前,需要重新选聘物业服务企业或者其他管理人,或者需要对原物业服务合同主要事项进行变更的；
(五)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
(六)法律、法规、管理规约及业主大会议事规则规定的其他情形。
业主委员会不按照第二款、第三款规定组织召开业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；业主委员会逾期仍不组织召开的,业主可以请求街道办事处、乡镇人民政府组织召开,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到请求之日起30日内组织召开。
第三十一条业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及业主大会议事规则约定的其他形式召开,但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
采用书面形式征求意见的,业主委员会应当将征求意见书送达业主,涉及表决事项的,征求意见书应当载明表决事项,由业主签收并按照业主大会议事规则的约定行使表决权。不能送达的,可以将征求意见书的内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置进行公示,由业主在公示期限内到公示指示地点行使表决权。书面征求意见的结果应当在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示,公示期限不得低于7日,业主有权查阅相关资料。
业主委托他人参加业主大会会议的,应当出具委托书,载明委托事项、委托权限及期限。
第三十二条召开业主大会会议,业主委员会应当在召开15日前将会议的时间、地点、形式、议题、议程等内容在物业管理区域内便于业主知晓的显著位置公示。
发生重大事故或者紧急事件需要召开临时会议的,可以根据实际情况在7日内公示、召开。
第三十三条业主大会会议采用记名投票方式表决,但业主大会议事规则另有约定的除外。
任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者委托书。业主委员会应当妥善保管选票、表决票和委托书,以备查询。
第三十四条业主大会议事规则可以约定,业主大会会议经有效召开,与会业主就会议事项形成多数决议但未达到本条例第二十六条第二款规定的,由缺席业主补充表决,经补充表决仍未达到要求的,最终缺席业主的人数和相应的专有部分面积直接计入行使表决权的业主多数人数和多数面积之内。
第三十五条业主委员会执行业主大会决定的事项,依法履行下列职责:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况；
(二)业主大会决定委托管理时,代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同；
(三)收集和了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务合同的履行；
(四)监督管理规约的实施；
(五)调解物业使用和维护中的纠纷；
(六)法律、法规以及业主大会赋予的其他职责。
第三十六条业主委员会成员应当符合下列条件:
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主,业主为单位的,应当为单位授权的自然人代表；
(二)遵守法律、法规和管理规约；
(三)热心公益事业,责任心强,具有较强公信力和组织能力；
(四)具有与履行职责相适应的工作时间；
(五)本人及其近亲属未在本物业管理区域内从事物业服务；
(六)管理规约或者业主大会议事规则约定的其他条件。
符合前款第二项至第六项规定的条件,合法使用业主房屋并具有完全民事行为能力的业主直系亲属、与业主共同生活的监护人,是否可以当选为业主委员会成员,由管理规约或者业主大会议事规则约定。
业主大会议事规则约定设立业主委员会候补成员的,候补成员的资格条件适用本条规定
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