建立从房屋开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，物业公司做什么？

2023-11-29 08:18:31

住建部倪虹部长在新华社权威访谈时，再次提到：建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式

住建部倪虹部长在新华社权威访谈时，再次提到：建立房屋从开发建设到维护使用的全生命周期管理机制，包括改革开发方式、融资方式、销售方式，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险等制度。

正好前段时间，受住建部相关部门邀请，参加世界城市日主场论坛：中国城市高质量发展论坛。整个论坛的发言嘉宾，分别从房屋设计、房屋建造、房屋维护、物业管理等多角度阐述可持续社区的话题，我想这样的安排都是有意而为之。

今年以来，社会公众对物业管理行业和物业服务企业不待见氛围特别明显。前几天，我人生第一次见到点赞数、转发数、评论数、收藏数都10万+的短视频，竟然是解散物业公司的话题，看看网友评论，基本都是在质疑物业公司存在的价值和意义。

面对如此之多的不满与质疑，已经不能简单把问题归结为“社会对物业管理的专业偏见与生俱来并如影随形”。

我们要承认，当今住宅物业管理的确出现了一些问题，不能把破解方法粗暴归结为物业公司是否提高服务品质方面，而是我们整个物业治理体系出现了问题，而且破解问题的抓手已经超出了物业管理行业的职责和能力范畴。其实看看香港物业管理治理体系是由四、五个部门协同管理，就知道我们单纯依靠一、二个部门管理涉及居住问题、社会问题、物权问题，甚至政治问题的赢弱性。

我多年的观点就是物业治理体系要根据物业管理本质设计的决策机制、运行机制和监管机制，这是物业管理改革的逻辑起点。

物业管理是以物业作为管理服务对象和内容的专业领域，尽管与传统物业管理相比，当今的物业管理的内涵和外延已经大大超出了建筑物维修、养护和管理的范畴，但是依然不能动摇物业建筑物及附属设施管理服务的核心价值地位，这是物业管理行业固本守正的根基。

遗憾的是，受到早前房地产企业定义物业公司商业模式的影响，社会公众一想到物业公司，立马和保安哥哥的帅气程度，客服姐姐的漂亮程度，满园绿化的春色程度，小区环境的洁净程度关联起来，外加大量的住房都处于新房或准新房阶段，社会公众鲜有意识到物业管理真正核心价值在于建筑物维修、养护和管理。

物业公司也巧妙利用物业服务出现问题存在滞后性的特点，例如设备设施维护的弊病不会马上体现出来，服务成本弹性很多等，没有完全尽责的履行物业管理的核心工作。

此外，物业管理市场具有独特性：（1）由多个业主共同拥有的住宅楼宇，其物业管理的决策需要业主的集体行动，才可发挥影响力；（2）物业费是经常性支出，因其累积的性质而数额可观，若加上房屋中大修支出的大额费用支出，长期以往，业主须缴纳的数额并不小；（3）业主/消费者缺乏有关物业管理结构和费用的信息，不容易判断和选择合适的物业公司；（4）物业管理的法律较复杂，不容易为一般业主/消费者理解；（5）相对于开发商或物业公司，业主的议价能力较低，他们可能缺乏相关知识以保护他们自身的权益。

各种情况积累到现在，矛盾在不断发酵，轻则业主毫不犹豫的抄起电话，直接12345，消耗行政资源，重则拒绝缴纳物业费，消耗司法资源。北京市政务服务管理局2023年公布的12345分析报告，显示2022年投诉物业管理将近30万件。

住建部倪虹部长的访谈，提到改革开发方式、融资方式、销售方式等，显然从住建系统来讲，已经在考虑补救和纠偏以往政策。我基于以往的研究，给出四点思考：

第一：物业管理也要回归到房屋本体维护，致力于发展延长建筑寿命与注重长久方法，探索建立未来维修与空间适应长久保障等。显然，作为物业公司而言，其建筑物维修、养护和管理的价值点必然进一步聚焦：防止房屋结构破坏的装修管理价值，及时发现房屋基础变异的日常观测价值，延缓房屋结构衰变屈服的保护层修缮价值。

第二：对物业费构成的种种服务，也必须要区分开哪些是国家强制的，哪些是市场化机制发挥作用，这就需要国家出台完整、系统的房屋维护强制标准，物业公司告知业主并执行。住宅物业服务的目的不是业主财产利益最大化，而是业主财产风险最小化。风险最小化表现为强制物业费优先用于确保消防、电梯、外立面、水箱等涉及安全管理事务的资金保证，至于保洁、绿化等服务，市场机制要发挥基础性作用，就要全部放开价格管制。香港屋宇署对涉及楼宇安全及及检验，都有强制验楼计划，强制验窗计划，并再次重申楼宇安全的业户责任，以及香港的物业管理费构成。