专家观点

信托制物业解决不了哪些问题

• 2023-11-09 08:18:32

成都市在大力推广信托制物业，取得了不错的效果。武侯区50个试点小区实现了一降两升，相关经验入选枫桥经验纪念馆。但在全国业委会主任和物

讨论常常由一些质疑、否定性论断开始，引来信托制拥护者和主推者的辩护。尽管后者非常耐心，心平气各种解释，最后恨不得“比干掏心”，但讨论效果并不好。据我观察，提出质疑的人并不会改变自己的观点。即便道理上说不过了，最后也还会提出要看实效。于是，还可以进一步纠缠怎么衡量实效：物业费缴费率提高、涨物业费、物业服务满意率提高，投诉率降低算不算？

我想其中很多人即便看到真实效也不一定站在全体业主的立场真心点赞。因为站在物业公司、第三方甚至部分业委会的立场，信托制不是有利于他们“挣快钱”或施展能力的“好”制度。或者他们觉得信托制要真发挥作用，和包干制、酬金制一样条件苛刻，从制度比较上看，肯定不能定位为“更好”的制度！

很有必要系统分析一下信托制物业究竟能够解决什么问题，什么问题解决不了。这样相关讨论才能有积累共识的效果，否则很多讨论都是鸡同鸭讲，大家只能“走着瞧”，主推者只能“干就得了”！

一、小区物业服务是业主集资购买的社区基本公共服务

对住宅小区物业服务性质的错误判定是政府和学界长期忽视物业服务的重要原因。如北京大学的黄恒学在《北京社区公共服务建设研究》中就把物业服务归为居民通过市场购买的非基本公共服务。陈幽泓老师根据萨缪尔森和奥斯特罗姆夫妇的分类标准交叉分类，将部分小区物业服务分到了公益物品里面，部分分到了俱乐部产品里面。

其实到今天，我们必须大声喊出来：物业服务是今天中国举国上下仅剩下由业主/居民自己集资（不是交税）购买的（社区）基本公共服务。

物业服务主要并不是针对业主专有部分的增值服务，而是针对业主共有部分的基本服务（如楼梯结构、屋顶、外墙、化肥池、供暖设备、消防设备、上下水系统、电梯等公共设施设备的维修维护，以及对于公共空间的绿化、美化，停车及安全等方面的秩序维护，保洁服务等）。这些服务是维持社区正常运行的基本条件，没有安全且运行良好的电梯，畅通的上下水系统，良好的保洁与垃圾清运，基本保安与秩序维护，小区立马陷入民生危机。物业服务是社区最基本的公共服务。这些服务不像居委会提供的社区公共服务有政府税收和财政保障，而是由业主通过交纳物业费，预存公共维修资金，经营公共部分收益的方式获得资金保障。我国民法典和物业管理条例赋予了业主通过民众共同决定方式来决定物业费额度、物业服务内容、物业合同模式的权利，除了通过市场购买服务外，还可以通过自管等方式进行物业管理。业主对小区的集体共有（区分所有）是业主物业管理权和民主决策权的基础。但是这种权利相当长时间内并没有落实给业主，而是通过开发商代为签订前期物业合同（常常是包干制物业合同）的方式全部让渡给了物业公司（除了调整物业费的权利）。

业主组织长期发展不起来，和社会学者对市民社会的虚假想象以及国家对于私有物权基础上公民社会的恐惧密切相关。政府进行基层政权建设时，走的是党组织和民政部门主导的居民委会合作的建设道路，而没有选择信任和培育业主组织。直到今天，全国物业小区业主组织成立的比例也少得可怜。也就是说，在改革开放过程中，政府不仅将小区物业管理的成本通过物业费的方式转移到了业主身上，实际上还将业主民主管理公共部分物业服务的权力指定给了开发商和物业公司。这是一种非常违反权责对等原则的制度设计。业主作为委托人成了冤大头，不仅要交钱还缺乏有效的监督权力。这是导致今天物业治理乱象的关键原因。

市场化改革后，一些学者认为私有是民主自治权利的基础，物权产生公民社会，但是在私有物权基础上，社会根本没有给予业主成长和试错的机会。这实际上忽视了另外一种解释业主物业管理自治权利基础的可能性。那就是全体业主对于小区红线范围内土地使用权、建筑物及各种配套设施的共有作为小区物业自治的基础。建筑物区分所有中的专有和共有是全体业主在共有基础上通过契约进行的内部权利划分，而不是通常意义上通过物理区隔进行划分（李云亮老先生常年在论述这一观点，因为物理上根本没有办法确定共有和专有的边界，专有和专有的边界）。这样，整个城市小区业主自治权利的基础就重新扎实地建立在了社会主义公有制基础上，而不是简单的私有制基础上。全体业主在小区共有基础上享有自我管理的权利，单个业主以专有份额占比承担共有责任，享受专有部分全部权利以及不可分割的共有部分的好处。发展业主组织和业主自治，就不是发展西方私有制基础上的市民社会，而是在发展社会主义共有制基础上社区共同体。就像农民分田单干了但并不妨碍农村以集体共有为基础开展社会主义民主治理。城市业主因为购买专有部分而自由加入成为共有主体的一员，卖掉专有部分而脱离这个共有主体（未来农村产权改革之后的村集体是不是也是这样的共有主体？）。这个共有/共用不只是带来缴纳物业费的责任，有的情况下甚至带来红利，如有的自管小区给业主发红包。设想一下，如果每个小区能像村转居社区一样留有10%左右可以出租使用的公共部分，业主们是不是就可以分红了，或者可以少缴纳物业费或公共维修资金了。

这个物权共同体在解决小区物业服务这个公共服务问题时会面临基本组织管理问题。一方面，中国的物业小区的规模巨大，业主彼此陌生，要通过民主方式决定物业费等事务很难。一种更为高效的方式是，不要给物业公司交费，而是给政府交税，然后由政府来提供小区物业服务。就像现在大家交税，然后政府派居委会工作人员到社区服务居民一样。另一种方式是，承认开发商是小区的大地主，业主像产权酒店的购买者一样享受一定的权利，但物业费和物业管理事项不需要和小业主协商，大地主根据自己的经营策略和专业水平确定即可。小业主觉得贵或者不合理，卖房子走人就是。但总归是权责对等，大家有得选择。只是这两种方式前者市场化改革的方向不对，后者社会主义的传统不对。最终走出了一个半社会主义、半市场主义的怪胎制度。名义上物业管理权利是全体业主的，实际管理委托给了没有道义约束和竞争制约的市场主体。缴费则卡在中间，说是允许市场化调价但真正能调价的少之又少。

另一方面，小区物业服务是一种非标准化、过程不确定服务。虽然可以按照行业标准约定不同级别，但是这些合同约定的标准能否落实为实际服务状态呢？一年365天，每天24小时，需要有得力的监督才有可能。

小区规模巨大，业主彼此陌生的情况下，通过民主投票的方式决定大家交多少物业费，或者通过选举的方式产生业主代表代为管理小区物业事务都非常困难。小区规模小一点，问题就不会这么严重。庄园主或别墅主人被管家欺负的不多，企业被物业或后勤欺负的也不多。

如果没有有效的监督，物业公司就会滑入“质价不符”的服务状态。物业也有足够的理由来狡辩并非自己服务不到位：将各种未达标的情况推给开发商、设备自然老化，住户和居民不守规约等。总之，这种非标准化的服务产品并不适合采用没有严格监督或充分市场竞争约束的简单包干制。

物业服务和种地很像。但农村土地经营可以包干，因为是国家包干给了农民，国家最终要的粮食很好量化和标准化。税收也可以包干，因为最后上解的钱粮较好量化。但有些东西不适合包干制。一种是，事情很复杂，采用简单包干的考核指标会带来外部效应和非预期后果。如仅关注税收和经济增长可能导致环境污染，或无法预测地方的经济增长速度导致导致中央地方势力调转，小农包干一时爽但却不利于现代农业的长远发展。

还有一种情况也不适合包干，那就是产出结果本身就不好考核，以模糊的业绩指标作为包干要求就非常不合理。如果委托人很弱，代理人之间又缺乏竞争，包干就更蠢了！

将教育、医疗、公共服务包干给教师、医生、公务员就是不太好。因为他们的服务非常的不标准化，委托人需要想尽各种办法将服务过程进行规范、监督和管理，或者引入机制不断进行分工和专业化将不可控的部分减少，或者引入行业组织自律或者引进市场竞争让他们约束自己，从而使得产出服务达到一定的标准。这也是今天一部分社会学家大骂基层治理形式主义东西很多的原因之一。很多形式化只是公共服务过程控制和标准化的副产品。当然，很多部门会想方设法搞出一些简单好测量的指标作为指挥棒来考核委托人，比方说高考录取率、核心论文数量、大学就业率、考试成绩、死亡率等等。这些简单的指挥棒又会导致各种非预期后果。

可是，国家却首先替业主们选择了包干制物业。业主们只管交钱，其他啥也管不了。国家在选这种制度的时候，忘记了这里的委托人是业主，代理人（生产者）是物业公司。重点不在于委托人——业主——包出多少钱，而在物业公司服务部分能否包干出“保质保量”的服务。如果说单位制下的物业服务还可以信赖，缺乏严格监管又缺乏市场竞争制约，以盈利为首要目标的物业公司值得信赖吗？

改革中，政府似乎只顾着自己甩包袱，把物业费负担给了业主，很快还放弃了监管物业的责任，而被神化的市场竞争机制却没有得到兑现！哪有委托人会在产出目标不可测量，生产过程不可控制，信息高度不对称的情况下，支付一笔钱然后让代理人随便去干活呢？或许只有封建社会的农民会这样，只管交税却无法对君主和国家进行有效的监督和制约。除了祈祷明君善行，实在无法忍受了，暴力起义，换一个朝代。今天小区的业主不就是这样的封建社会农民么？一些人大喊取消物业，一些业主精英到处推广业主自管，就是想换一片天地，进入现代社会。

这种病态的物业治理制度导致物业服务领域产生大量问题。这包括而不限于共有物权的不清晰，共有物业及其质量查验与管理权的转移未落实，开发商和业主之间的物权纠纷和各种维权事件，业主和物业公司在公共收益方面分割和管理不清晰，物物业公司对于业主组织的分化、瓦解，与基层官僚的合谋等。业主组织一成立就有极大的动力清查小区的共有财产、公共收益账目、公共维修资金使用记录、物业服务记录，有的甚至发起重新选聘物业公司的议题，试图找回市场竞争，以制约物业公司，由此出现大量矛盾和纠纷。这并非业主们主张正当权益的行为是错的，而在于政府允许了物业和开发商的非正当权益，且缺乏化解相关纠纷的有效机制。

如果业主始终行动不起来，随着时间的推移，包括人工费用在内的各种成本快速上涨，加上业主对物业服务不满意，欠费情况增加，可能出现物业公司要维持最基本的小区运作都很困难的情况，从而出现弃管的现象，最后不得不由政府来兜底。而只要业主缴费率达到一定水平，物业公司尚能维持小区最低限度的正常运营（如垃圾清运，关键设备运转），他就可以通过降低服务质量的方式攫取最后的利润。这是很多物业公司经营非常糟糕，但也会赖到最后一刻都不愿意离开的根本原因。最不济的做法是只收钱但啥也不干！

但这也意味着业主和物业公司两败俱伤，物业行业自取灭亡！这种鱼死网破的结局显然不是制度设计者的初衷。我们必须寻找更为合理的物业治理机制或者完善现有的制度。

图表来自：钱志远、张洁，基于共有产权的城市社区治理共同体建设研究，《宁夏社会科学》，2023年第5期

二、信托制物业的内核及其可以解决的问题

信托制物业合同模式看清楚了物业费是由业主筹集的涉众基金，物业管理是业主民主自治事务，物业公司和广大业主之间存在非均衡关系等小区物业服务中的本质问题。他创造性地巧妙使用了信托法的三元主体关系架构，将物业合同从一般的双方合同转变为信托法下的三方合同。将业主集体与物业公司之间看似平等实则严重失衡的合同转化为，业主大会、物业公司及普通业主之间在信托法框架下的三元主体信托合同。业主大会是委托人，普通业主作为受益人具有更大的监督权利，物业公司作为受托人需要承担更多的规范和信息公开责任与义务。这种制度设计与现代公共管理及现代慈善治理架构在理念上几乎是一模一样的。在充分公开透明防止坏人的基础上争取好人参与治理。超越了传统包干制给予物业公司过大权力而过小监督，容易出现代理人道德风险问题。试图以一种权责更为对等的简单治理结构取代此前国家给业主们选择的权责失衡的简单治理结构（这也是舒可心老师经常使用“奥卡姆剃刀原则”概念，强调非必要不增加额外的组织，反对物业治理在组织上叠床架屋的主要原因）。

图片来自成都市武侯区委组织部报告材料

如果信托制物业能够被业主信任/信仰，政府给予制度和实际支持，导入小区之后，它在解决下面这些问题方面是有一定功效的或者说具有下面这些方面的好处和优势：

1、 物业费基金性质明确，与物业公司的财产隔离，从而在法律上保证物业费安全。

2、物业经理人基于专业操守和能力提供合理的物业费使用方案，发挥经理人专业效能。

3、扩大了物业费使用方案和使用监督过程中的业主参与问题，容易赢得业主信任，有利于实现物业费的市场化调整，少数业主的积极监督就可让整个小区收益。

4、第三方监督机构作为公益监督人参与的渠道，有利于基层政府、党组织、自治组织、社会组织赋能监督。

5、为物业公司、业委会、业主积极分子之间建立互信提供了更好的制度基础，更有可能走向物业治理共同体。

6、有利于小区物业管理家底及成本的清晰化，有利于包括政府在内的基层治理主体之间的职责边界的清晰化，更有可能走向社区治理共同体。

但是，信托制并不能解决所有问题。

图片来自成都市武侯区委组织部报告材料

三、信托制无法解决自身导入的问题

首先，和所有先进的制度一样，信托制无法解决自身导入的问题。制度演化是历史发展的重要动力和形式，但是先进制度不会自然而然就产生并发展壮大的。制度是社会主体引入、支持，与其他主体联合行动或博弈斗争产生的后果。

包干制物业是改革开放过程中，政府、传统物业管理公司、开发商合作引入的制度，不用政府承担物业维护资金，充分授权物业公司，业主只要缴费不用过多参与物业管理（因为政府允诺了市场竞争），照顾了最主要的相关组织主体的利益，得到了迅速推广。

对于全体业主大有好处的物业管理制度则需要依靠业主们共同争取或站在人民立场的国家的强制立法。但由于我国业主组织制度存在不足，国家对于业主业主组织缺乏充分信任和支持，政府缺乏系统有效的规范业主组织的手段，业主组织在我国产生困难，存活不易，要有效运作面临巨大的挑战；要么好不容易产生了，由于涉及利益规模巨大，容易被内部分化和外部攻击而瘫痪、灭失；要么在缺乏内外部有效监督的情况下，腐化变质，侵蚀业主权益。因此，我国业主大会的组织率非常低。北京在2019年之前甚至不足20%。除了上海之外，全国其他城市的比例类似甚至更低。

那些组织起来的业主组织通常也不大愿意选择信托制物业。因为采用信托制要求包括业委会在内的所有代理人充分公开透明。这被认为会束缚业委会手脚，影响业主组织的作为。往坏里想则影响他们谋利。他们更愿意采取透明程度不太高，自主性更强的酬金制或自管模式。当然，后两种模式也可以采用信托理念，实行更公开透明、普通业主知情权更大的治理方式。但能够做到主动公开透明业委会不多。运行得好，业主支持度高的，大多有这样的特征。上海明佳苑林青萍主任就主动引入收支公开系统，让每个业主可以查看业委会的每一笔收支，并且真有业主经常调阅和审查他们的记录，多数居民非常认可。厦门新城际广场一期的公开透明也做得非常好，在何威主任的带领下，愿意参加的业主可以快速形成表决，如果有一定数量的异议，又能迅速提高议题级别形成异议表决，在开放透明的基础上形成了大规模业主高效决策的范例。

住建部门及街道、社区的干部是否愿意采用信托制呢？在传统文化和治理架构下，这些人可能也不愿意采取信托制。因为在传统文化下，物业公司大概率是要打点和讨好基层官僚。这些是算在物业公司的支出成本里面的。如果采用信托制，这些支出或采用其他变通形式如回扣等方式进行的操作都有更大可能曝光在公众面前。而在以往住建部门主管物业，街道权力和责任虚置，市区政府不太关心市民诉求的情况下，物业公司侵害业主利益，长期质价不符带来的问题并不会给住建部门、街道和社区带来麻烦。除非业主们的集体行动影响属地社会稳定与秩序。因此，只要分化、瓦解、压制业主们的维权行为，基层官僚就可以和物业共享垄断小区物业服务的好处。

现在一些大城市在推动改革，给予了街道和社区指导物业治理的权力，而业主们任何问题都可以通过拨打市民热线的方式反映，并最终流转给街道基层社区处理。这就更好地实现了管理者的权责统一。基层官僚如果无原则地与物业公司合作，甚至狼狈为奸，由此带来的治理麻烦都会影响自身业绩，甚至出现捡了芝麻丢了西瓜的情况。尤其是在城市住房建设早已完成，新任年轻官员往往与早期的开发商和物业公司没有太深利益关联的情况下。北京12345这样的接诉即办改革可以起到规范基层官僚行为的作用，这种机制让市民（委托人）通过上级领导变相具有了有了考核基层官员（代理人）的权利。加上物业治理三年行动这样的强激励措施，这几年北京乡镇街道推动业主组织发展的动力强了很多。高层也明白了除了党建引领行政干预之外，把物业委托关系中的甲方做强，才能在市场中更好约束乙方。

可是，多数业主并不关心物业治理。这让任何新物业制度甚至新的物业公司引入都变得不可能。目前多数人并没有认识到物业服务的公共服务属性及其重要性。物业费本身就被理解为买房子时不得不交的一个负担，而交了物业费最好不要有其他各种烦人的事，自己安安心心生活就可以。并不愿意或者无暇关心自家房门之外的公共区域、共用设施设备的维护保养、小区卫生治安绿化美化等小区公共区域的工作。有些人甚至认为，小区公共部分还属于开发商，跟自己没什么关系。至于房子贬值、一二十年之后小区老旧破败需要更新改造等问题，关心的人就更少了。

一些老百姓想，真出了问题到时候会有党和政府兜底，也不是我这种平头老百姓关心的。现在各种老旧小区改造不就是党和政府在掏钱兜底么？可四十年后中国的房子大多数都老了，党和政府也可以兜底？政府不兜底，那沾沾小区积极分子的好处行吧？可是能人和精英都在想有钱了赶紧换到更好的小区去！

那些换不动、离不开老旧小区的“弱者”最后靠谁呢？！农村社会集资提供公共物品的传统在中国城市新建小区里已经消失殆尽！族田、公田这样的传统产权设置在现代私有产权理念下完全没有了价值。

在上述各类主体的选择偏向下，信托制物业大概率是很难自然产生。再加上，物业公司已通过和开发商签订前期物业合同占据事实服务地位的情况下，推广普及信托制更是非常困难。因为引进新制度和引进新物业公司一样相当于革命！会导致大量既得利益者的利益受损。而各种法律或行政作为还在变相维护它们的不当利益。

简单而言，我认为信托制是解决不了自身导入或上位的问题。除非遇到了英明的立法者、敢于担当的地方官员或者全面觉醒且有行动力的业主。不是每个城市小区都能容纳专家或第三方力量过去普及物业治理常识，宣讲信义理念。

四、信托制解决不了现存共有物权与公共收益纠纷问题

信托制对于超额垄断利润的限制及极高的开放透明程度是制约自身被物业公司、业委会、政府采纳的重要原因，但已经存在的业主同开发商、物业公司之间的共有物权与公共收益纠纷才是导致任何新物业治理模式难产，任何新的物业公司无法进入的更重要原因。信托制物业模式解决不了制度导入前的纠纷问题。导入新制度要求清理旧麻烦，而我们还没有建立起高效解决这些共有物权和公共收益纠纷机制。这需要以专项行动对全国城市物业小区共有物权进行清理、登记及管理权转移工作为基础，充分发挥司法、调解的作用，甚至修改部分上位法，明确区分所有物业小区的物权架构和管理架构。

李云亮：“业主的建筑物区分所有权”基础理论荒谬，开发商得意

这是信托制物业即便在成都也难以大面积推广的根本原因。把业主动员起来，组织起来之后，却无法解决他们与开发商、物业公司之间的纠纷，是今天地方党委和政府不敢真正动员和组织业主的关键。信托制提供的前景可以激励地方政府做做这些事情，但本身没有办法解决不了这些问题。甚至连成都这样的城市在推信托制的时候也非常谨小慎微，担心那些利益受损的会以现行的对他们有利的法律来状告政府及官员。

五、信托制无法一劳永逸摆脱对业主大会共识及业主组织行动能力的依赖问题

当年包干制这种简单治理被引入一个重要原因是承诺业主们可以通过市场竞争和业主自由选择来让干得不好的物业公司被淘汰，干得好的物业公司生存下去，从而解决物业服务不好监督和标准化的问题。这种设想非常的美好。但是市场竞争没有来，业主的自由选择权也没有实现。因为市场竞争需要其他制度支持，业主自由选择要求业主有自主选择的能力和较低的自主选择成本。信托制试图通过另一种权责更为均衡的简单治理架构促进治理，同样需要一些条件。那就是，作为受托人的物业服务人员确实会公开服务过程和记录，确实会有业主或第三方（哪怕是全景敞视主义意义上的）会关注这些细节，并且在相关监督人指出其中的问题之后，物业服务人员会进行合理解释，当他不这么做或者在无法进行合理解释的情况下，主动承担责任包括引咎辞职。显然，这里面有着太多的条件和假定。它们都不是天然存在的。可以说，信托制解决不了自身延续下去所需的社会条件问题。

物业费丰厚的小区实行信托制后，物业不再能获得超额利润，因此他有极大的动力撕毁信托制合同，重新回到包干制合同。他可以利用信息和专业优势，击毁业主对于信托制的信仰，这样便有可能通过业主共同决定回到酬金制或者包干制。对于物业公司，物业费不高的小区回到酬金制也舒服很多，很多问题可以让业委会背锅。失败的信托制案例可以成为攻击炮弹。物业服务人可以通过分化、弱化、瘫痪业主们顺利召开业主大会、选举产生业委会、选聘或续聘物业公司的能力，使得他们内部无法决策，形成一致的对外行为能力，从而有可能取得事实服务和垄断服务地位。信托制同样无法解决业主内部发生的分化和冲突。如果业主内部决策不能，无法就物业费提高达成一致，那信托制物业服务人也无计可施。业主共同决定、自由选择物业公司的实力是保证信托制真正有效的基础（法定信托和政府支持能够一定程度上缓解这个问题）。只有这样，当受托人违背职业操守或因为其他原因无法获得广大业主认可时，全体业主能够顺利行动，通过共同决定改选其他受托人。如果没有这样的威慑力或者说如果政府不能支持保障业主们拥有这样的能力，现实中的信托制的效果可能也是会打折扣。

而一旦真有了这样的能力，信托制、酬金制、包干制等不同制度又会有什么大的差别呢？有着充分市场竞争的包干制曾经不也被认为是完美的制度设计么？有着强大业委会或业主组织主体性和行动力的酬金制不也是完美的么？按照新制度主义的观点，理想的制度环境下，不同合约安排的交易成本在充分的竞争后会趋于相同，各种制度无所谓好坏。清理好小区共有物权纠纷，物业公司按照合同履约，规范业主按照议事规则共同决策，保证业主自主更换物业公司及调整物业费，培育业主组织的组织力和行动力，有充分的市场竞争，包干制也能达到类似的效果。

理想的环境并不存在，有些制度确实更有利于解决问题。但它并不会天然降生。它需要更多人精心的孵化、培育、支持、调整乃至信仰。信托制物业就是这样的制度，它特别适合业主规模巨大，业主组织行动能力不强，党和政府愿意当担作为，市场竞争机制还不健全的情境。在条件达不到的情况下，对广大业主而言它是最不坏的制度。相对于不透明的酬金制,它可能会一定程度上限制业主精英和积极分子领导业主维权和建设的积极性，但也可以保护他们不从先锋变成先烈或者“叛国者”/“阶下囚”。

成都的试点，舒可心、陈剑军等推动者的努力是应该点赞的！以信义或信托的理念修复好老百姓对于善治的信心，以试点小区为标杆教育和引导更多小区更多企业走向更加现代的物业治理制度，将更多业主从传统农民变成现代市民。

待共有产权基础上的社区治理共同体真的形成，公私产权清晰，市场竞争充分，纠纷化解机制完善，又有多少制度能不信义呢？让百姓对好制度有信仰是一个社会建构过程。我们要吸取市场化的包干制物业被神化的教训，设计制度时做到更全面，推行制度时做得更彻底。改革到一半的改革可能需要另一场更大的改革。

为了更好推动物业治理乃至社区治理体系和能力的现代化发展，斗胆简单列出我目前所理解的物业服务以及目前我所看到的信托制局限及其发挥功效所需的社会条件！

美好的社会需要用行动来建设，作为学者我想用先不那么学术的语言公开表明自己的观点与各位实践中的行动者商榷，待有机会再转化为学术论文吧（在发表作为学者保命符的背景下，我这样的做法是非常搞笑和不务正业的）。转发、批判和引用请注明文章出处：李丁，信托制物业解决不了哪些问题，青椒微信公众号，2023年11月1日。