空置房业主支付物业费的法理认识

2023-08-04 08:24:59

中国物业管理杂志今年第九期《物业管理行业8月舆情报告》中的讯息《物业诉讨物业费败诉新交房物业费引发舆论关注》提及江苏镇江人民法院审

中国物业管理杂志今年第九期《物业管理行业8月舆情报告》中的讯息《物业诉讨物业费败诉“新交房物业费”引发舆论关注》提及江苏镇江人民法院审理“新交房物业费”案件，一经媒体报道、转载，即引发关于“空置房物业费该不该收、怎么收”的讨论。真所谓“一石激起千层浪”。

上述讯息还指出：“空置房”物业费收取方面，各地实施政策也不尽相同，如《湖南省物业服务收费管理办法》规定，已办理房屋交付手续但未入住或使用的空置房交纳物业费按不超过90%缴纳。现实中有的省市规定的空置房物业费标准比这还低，如按合同约定物业费的80%、70%支付。关于空置房物业费支付的相关规定，从国家法律法规、规章政策层面看，的确没有明确的规定，但根据《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，须履行“按时交纳物业服务费用”的义务，即作为房屋所有权人的业主，须为自己所有的房屋支付物业费，这是业主的法定义务。业主作为空置房的所有权人，从法理推断，空置房业主应该依法支付物业费。实际上，在物业管理实践中，各地政府有关空置房支付物业费的规定，即使是那些按一定比例支付的规定，事实上已经回答了“空置房物业费该不该收”即空置房业主是否应该支付物业费的问题，答案显而易见的是：空置房业主应该支付物业费。

自然，空置房物业费的讨论焦点，是空置房业主应该怎样支付物业费，即全额支付还是按一定比例支付。国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第十六条明确规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”。条款中的“物业服务费用或者物业服务资金”即物业费；“物业”包括房屋及配套的设施设备和相关场地，空置房是其中房屋所处的一种使用状态，自然归属于物业。从物业所有权的视角看，在物业未交付或者已竣工但尚未售出的情形下，开发建设单位是此类物业的所有权人，即开发建设单位符合《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”之规定，是此类物业的业主。《物业服务收费管理办法》规定开发建设单位全额支付物业费，从法理视角看，开发建设单位不是以开发商的身份，而是以业主的身份，依据前期物业服务合同有关物业费的约定，全额支付其享有所有权的空置房的物业费。这一规定是符合所有权法理的：享有所有权就应当承当相应的义务。那么，享有空置房所有权，就应承担空置房的相应义务。这在法理上，意味着空置房业主应该全额支付物业费，否则就会造成业主与开发建设单位支付物业费标准不一的情形，这有悖于公平公正的法理原则。

以下，笔者将从所有权视角，在法理层面论述空置房业主应该并全额支付物业费的基本认识：

一、空置房的基本定义

讨论空置房业主应该全额支付物业费，首先应该明确空置房的基本定义。

所谓空置房，时至今日尚无权威的且公认的定义。作为讨论的起点，本文所称空置房是指在住宅物业的物业管理活动中业主所有但在一定期限内未实际使用的房屋。

本定义的空置房指向对象，既包括开发建设单位已竣工但尚未出售或者已售出但未按时交付的房屋，也包括业主已经办理入住手续但未实际使用的房屋；空置房业主，是指我们通常所称的自然人身份的业主，与法人身份的开发建设单位；“一定期限”，是指业主没有实际使用的时限在6个月以上，但对开发建设单位没有时限要求，自其与物业服务人完成承接查验手续之日起起始。

本定义的前提条件，一是物业类型是指住宅物业，即用于居住类型的物业；二是物业管理活动是指开发建设单位，或者业主（业主委员会代表业主大会）与物业服务人签订了前期物业服务合同或者物业服务合同，业主与物业服务人共同履行合同期间的管理、经营活动。

二、支付物业费是业主的基本义务，即不可免除的义务。

关于权利与义务的关系，已经形成的共识是：权利与义务相伴而生、互相依存，是不可分割的整体。没有权利，便没有义务；没有义务，便没有权利。取得权利的同时，必然伴随着义务的产生。伴随权利取得而生的义务，是“本源性”的根本义务。

由此可知，物业买受人在取得物业所有权转换身份成为业主的同时，一定有相伴随的义务产生。这一义务是“本源性”的，笔者将其称之为业主的“根本义务”。

什么是业主的“根本义务”呢？物业所有权的法理告诉我们，业主取得物业所有权的目的，是为了获得利益，不是为了损毁或是灭失物业；是要通过行使对物业的占有、使用、收益和处分等权利，享受物业所带来的各种利益。因此，物业所有权的标的物，即“物业”的存在，是业主取得并享有物业所有权的基本前提。如此，保证“物业”的存在，是维护物业所有权存续的核心与根本。

那么，如何保证“物业”的存在呢？建筑物全生命周期理论告诉我们，只有依据建筑物在不同生命阶段的规律、特点、要求，对“物业”实施全程的必要的养护和维修等技术手段或措施，才能够保证物业的可持存续在。也就是说，如要保证物业所有权的存续，物业买受人在取得物业所有权成为业主的同时，就必须要承担对物业的养护和维修义务，并在今后的社会生活中履行好这一义务。自然，业主的“根本义务”是物业养护维修义务。

业主的物业养护维修义务，其对象是物业。物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之配套的设施设备和相关场地。由于房屋的建筑构造、建筑材料以及各类设施设备等涉及不同的专业领域，有各自的养护维修技术要求，显然，对物业的养护维修应该具有显著的专业技术性和专业综合性，并非所有的业主都能够独自掌握并胜任对物业的养护维修。社会实践中，依据“专业的事情交给专业的人去做，是最有效率的选择”这一经济法则，业主自古以来理性选择的结果，就是将物业养护维修事务委托给专业人士或专业组织。

显而易见，业主理性选择的委托事务是业主的物业养护维修义务，即业主的根本义务。委托人的委托行为，是需要向受委托人支付完成委托事务所需要的费用的。《中华人民共和国民法典》第九百二十一条规定，委托人应当预付处理委托事务的费用。而业主作为委托人，自然也应向受委托人支付且应当预先支付完成物业养护维修事务的费用，即物业费。物业费，是受委托人完成委托事务的重要经济基础。依此法理的逻辑推理结论是：物业费是因业主履行根本义务，即对物业的养护维修义务所支付的费用；业主支付物业费的义务，是业主履行对物业的养护维修义务因委托行为产生的衍生结果，故支付物业费义务是业主的基本义务。

从以上法理认识，显而易见地可以得出本部分论述的结论：业主支付物业费这一基本义务，是不可免除的义务。因为，从委托行为的视角看，如果没有物业费，受委托人是无法完成业主委托的物业养护维修事务的；从法理视角看，业主作为委托人不支付或者少支付物业费，是违反《中华人民共和国民法典》第九百二十一条规定的违法行为。

三、支付物业费是业主的共同义务，即不可独自终止的义务

根据本文空置房的概念含义，空置房所归属的住宅物业类型，其业主的物业所有权形态主要是建筑物区分所有权。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十一条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。即业主所有的物业，依其所有权性质分为专有部分、共有部分；在此两个部分，物业所有权的表现形式是专有部分所有权、共有部分所有权和共有部分共同管理权。基于权利与义务的一体性，共有部分的共同管理权即为共同管理义务，其中包括业主的物业养护维修义务。

由于建筑物结构上的不可分割性，业主的物业养护维修义务对象即“物业”，包括业主的专有部分和共有部分。业主不仅对自己专属的专有部分承担养护维修义务，而且对与其他业主享有共同所有权的共有部分也要承担养护维修义务。但根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分”之规定，在物业管理活动中，业主物业养护维修义务的对象是业主的共有部分。

对于业主共有部分的养护维修，基于业主共有部分的共有关系。《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。即业主对共有部分的物业养护维修事务，若要按照《中华人民共和国民法典》第二百八十四条规定委托物业服务人管理，或者对业主共有部分进行重大修缮、更新等，需要业主共同决定。对此，《中华人民共和国民法典》第二百七十八条明确规定，选聘物业服务人等关乎业主共有部分的事项应当由业主共同决定。本文所列举的《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第三百零一条有关业主共同决定事项，实质就是业主的物业养护维修义务的履行。这里非常明确地规定，业主的物业养护维修义务，须有业主共同履行，即法律规定业主的物业养护维修义务是共同义务，不允许业主独自履行；业主独自终止履行，就是侵犯业主的共同利益或者损害其他业主的合法权益。依此法理的逻辑推理结论是：由于物业费是业主委托物业服务人代为履行物业养护维修义务的行为所衍生的基本义务，只要业主的物业养护维修义务是共同义务，那么业主支付物业费义务就是共同义务，是业主不可独自终止的义务。

为此，《中华人民共和国民法典》第二百八十六条规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。此法律条款是从维护业主的建筑物区分所有权方面，将拒付物业费确定为损害他人合法权益的行为。这实质上意味着业主应当全额支付物业费。因为，与拒付事实结果将会相同的是，任何减免物业费的规定或者行为，都是损害他人合法权益的行为，是违法行为。

《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。也就是说业主委托物业养护维修事项，只要以双方合约形成合同，业主即应全面履行自己的义务，这其中就包括支付物业费义务，其要求是按照合同约定物业费标准支付，除非合同另有空置房按比例支付物业费约定，否则就是要全额支付物业费。另外，由于选聘物业服务人是业主共同决定事项，显然合同约定是全体业主的共同意志体现，单个业主是没有权利变更合同内容的；按照《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，业主以外的政府部门、社会组织并非合同当事人，是没有资格和权利变更合同中有关物业费约定的，否则即为侵犯业主合法权益。上述法律条款是从合同履行、变更方面，规定业主应按合同约定全额支付物业费，以维护物业服务人的基本权益，任何减免物业费的规定或者行为，都是合同违约行为，也是违法行为。

四、支付物业费是业主的法定义务，即强制性义务

《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。作为物业服务合同的法定概念，明确业主支付物业费是法定义务。为强化这一法定义务的约束力，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。该条文明确规定依法订立的前期物业服务合同、物业服务合同对业主的法律约束力，即业主必须服从合同约定。也就是说，按照《中华人民共和国民法典》第九百三十八条“物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款”之规定，物业服务合同应当约定服务费用的标准和收取办法，按照合同约定支付物业费，是业主必须服从的约定，应该是除合同约定以外的无其他任何附加条件的服从。依此法理的逻辑推理结论是：支付物业费是业主的法定义务，且为强制性义务。

从法理层面上讲，权利与义务虽然是对等的，但义务是权利的保障，实现法律所规定的权利，离不开义务的履行，且以义务履行为前提。《中华人民共和国民法典》第二百七十三条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务”之规定，是从业主的建筑物区分所有权方面，对业主在其共有部分的权利与义务所作的非平等性规定。即业主的共有部分，不允许业主以放弃权利为前提条件，不履行对共有部分的各项义务，这其中包括业主的养护维修义务以及由此衍生的支付物业费义务。也就是说，对业主共有部分的养护维修，是业主的强制性义务。这是以前述法理内涵为基础的规定，即权利可以放弃，而义务则必须履行。因为，如果允许业主共有部分可以放弃权利不再履行义务，那么，物业管理活动中，相当数量的业主就会从个体利益出发，以放弃共有部分使用权为前提，不履行对共有部分的养护维修义务，从而造成业主共有部分无法正常、安全使用，甚至损毁、灭失的结局，出现所谓“公地悲剧”。因此，只有将业主共有部分各项义务规定为强制性的法定义务，才能真正维护全体业主的合法权益。

对物业管理活动而言，前述条款规定的意义在于能够保证业主履行物业费支付义务、使用住宅专项维修资金义务，实现业主的物业养护维修义务的真正落实，从而保证业主物业所有权的存续。所以，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条明确规定了业主支付物业费是强制性义务，即“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费”。以“未接受”或者“无需接受”相关物业服务为由拒绝支付物业费，是法律“不得”的禁止性规定，即为法律强制地要求服从支付物业费的规定，是强制性义务。而空置房不支付物业费的重要且主要的理由，就是没有使用业主专有部分，故而没能接受到物业管理服务，在此法条面前显然是苍白无力、站不住脚的，可以定性为违法行为。依此法理的逻辑推理结论是：支付物业费是业主的法定义务，且为强制性义务；如此强制性的法律规定，不应该允许空置房减免支付物业费，应该是全额支付物业费。

法律以外，笔者也颇有感想：社会公义、法律尊严，应该综合体现在合法合情合理地制定政策。合法是指符合法律规定，合情是指符合世故人情，合理是指符合伦理规范。空置房物业费渐成物业管理热点话题，似乎是在2012年以后，与房地产销售波动中的价格下跌的关联性最为直接，近年来却渐成热点，许多地方政府纷纷出台政策按比例降低空置房物业费支付标准，除刺激购房之外，是否考虑过物业管理市场的公平公正？本文的法理论述，真心恳请对号入座，是否做到了政策的合法性？空置房物业费减免呼声较少来自住房刚性需求的普通百姓，且空置房数量无论如何也只能占有存量房的较小比例，但其物业费标准的减低，却直接损害了正常居住使用房屋业主、物业服务人的合法权益，于业主的建筑物区分所有权是违法，于物业服务人的物业服务合同是有违市场公平法则的违约违法，情何以堪？常理何在？如此下去，物业管理市场难以有序稳定，最终的最大受害者只能是业主。

恳请地方政府制定政策时，能够做到风物长宜放眼量，有全局观、长期观，坚持社会治理的多元利益兼顾，以维护人民利益为中心为重心，合法合情合理地制定政策。

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