专家观点

 

    随着国家《物业管理条例》的颁布实施，物业管理的舞台突然地热闹起来。有业主炒管家的，有业主要自己进行物业管理的（业主自治），有物业管理公司撤离小区置业主于尴尬境地的，有官方民间在频繁发表各种言论的，还有在法庭上唇枪舌剑的。总之，热闹得很。面对纷繁复杂的种种矛盾，有人归结为“条例”的缺陷，有人论述为国内大环境不成熟。但基本上都是在火上浇油，最文明者也只是在隔岸观火，尚没有人能拿出“釜底抽薪”式的解决办法来。笔者借鉴第三方的概念，试图为物业管理的矛盾谋划几条解决出路。

 

    一、改造已有的第三方物业管理机构，使之进化到市场组织的高级形式。
 

    其实，关于第三方的问题，在物业管理行业中早已出现，如提供专业化服务的楼宇科技公司、设备维保公司等，但这种第三方服务的机构尚处于初级阶段，对解决现阶段物业管理所出的种种矛盾不具备条件。

    其一，这些机构大都属物业管理公司自己所建，有的已“堕落”成物业管理公司谋取不正当收益的合法途径；这种形式的第三方只对现行的物业管理模式起作用，可在一定程度上推动物业管理的专业化发展，但实际上属于“麻雀虽小、五脏俱全”的老套子，且因为这种第三方与物业管理公司“一锅烩”，对提高物业管理的服务水平也没有多少实际的内在推动力。此外，该模式对解决业主要求自治的呼声而言没有任何益处，反而为业主怀疑物业管理公司提供了口实。解决的办法是如要求“建管分离”一样，要求物业管理公司将上述的第三方与物业管理主业相分离，走完全的市场化；而在楼宇科技、设备维保业务工作方面，也要提倡公开招投标，如此鼓励此类第三方服务机构走完全市场化道路，也将促进社会上积极组建类似企业，形成该类业务的良性竞争环境。

    其二，推广基本成熟的做法。目前，运作较好的为专业清洁公司，在深圳，较好的物业管理公司基本上都将清洁业务外包给专业清洁公司，在降低成本的基础上也提高了管理服务的质量；但专业清洁公司还没有形成规模，在深圳这类有影响的公司屈指可数，还有很广阔的进入空间。还有一个尚待继续完善的保安服务公司，受限于各物业管理公司在管理、品牌、形象等各方面的因素制约，发育还不成熟。在这方面，如果清除保安公司的政府背景，再从思想上转变物业管理公司的固有思路，可能会加快其市场化进程。

 

    二、联合现有的资源，成立新型的第三方物业管理服务机构。
 

    为物业管理公司提供ISO9000质量管理体系及其它体系认证的组织，其实对物业管理已经介入到相当深的程度，毫不夸张地说，他们已经成为评定物业管理水平的专家型组织。遗憾的是，这些认证组织仅限于为物业管理公司提供咨询认证服务，人为地将服务范围限制在一个狭窄的区域内。因此，完全可以将其服务领域广为拓展，从而成为新型的物业管理第三方服务机构。具体办法是，在已有职能的基础上，成立物业管理品质监管中心，其职责即在于对物业管理的品质状况进行评定和监管。它即可接受物业管理公司的委托，对企业的品质情况“微服私访”，以提升物业管理公司的管理水平；也可接受业主的委托，对物业管理公司的资费与管理水平是否相符进行验证；也可接受政府或物业管理协会的委托进行调查，以为资质评审提供权威资料。诸如此类。这个空间也可大力提倡多种资本进入以形成市场竞争，其中物业管理公司即可充分利用自身的优势进入该领域，相信会成为新的利润增长点。当然，这种组织机构必须完全与物业管理公司相脱离，作为独立的市场主体，站在客观、公正的立场上开展工作，以诚信、专业的态度赢得市场；它的发展可充分借鉴会计师事务所、律师事务所等成熟的经验。

 

    三、组建全新的物业管理第三方服务机构。
 

    其一，成立物业管理招投标中心，这也完全是企业性质，其监管方为政府并接受社会（业主）的监督和质询，其最终生存则靠其诚信赢得业主（包括发展商）的信任。而中心成员则全部为专职，即便有兼职，也不得是同一个地区的成员，而须从外地随机从名单中聘请，如深圳的项目必须从北京、上海等地请人。其成员中可以有物业管理方面的专家，也须多充实如律师、业主、公证员等。任职成员必须具备资质，如同会计师事务所的成员必须具备注册会计师资质类同，参与中心工作的人员必须具备物业管理招投标资质，权且将这种资质命名为物业管理市场评估师。物业管理市场评估师分多种专业，如法律、设备、管理、受众心理等，其名称也可分别称为物业管理市场法律评估师等。该资质由参加国家统一考试取得。物业管理招投标中心的建立将完全不同于现行的由国家指定个别人作为所谓的专家名单，由政府或业主自己组织投投标的形式，也可完全避免现行的市场混乱。

    其二，成立物业管理专业机构预审中心，对参与物业管理的专业机构，包括物业管理公司、楼宇设备维保公司、保安公司、清洁公司等，进入招投标时对其资格进行审定。其业务可以扩展为受业主的委托为其物业管理进行公司遴选，也可受物业管理公司的委托进行专业公司的选择。这也完全是一个企业性质的东西。

    其三，成立物业管理职业经理人事务所（已有专家对此进行过充分论证）。

    其四，成立物业管理事务介绍所。其五，成立物业管理社会性质服务（如商务、娱乐等）中介机构……当然，我们可以成立多个类似的中心。

    如此一来，一切都有市场说了算。其好处至少有以下几点：

    一是少了政府的麻烦事，政府只须监管几个中心即可，而不需要再监管几百个物业管理公司和成千上万个小区，也不必面对数量庞大的业主，业主与各专业第三方机构的矛盾完全由法律解决。政府即可脱身集中精力规划物业管理的大政方针。

    二是最大程度上避开了各种不必要的暗箱。物业管理公司将钱挣到明处，业主将钱花到亮处，市场调节及其自身规律将把国内最盛行的人为（情）因素最大程度地予以剔除。

    三是开辟了物业管理新的赢利途径，将之挣钱的思路从单一的物业管理拓展到更为广阔的天地，也会大大增加就业机会。

    四是有利于提高物业管理的整体水平。专业化和市场化发展的激烈竞争，必将促进各专业方不断创新增加服务内容，增强服务意识，提升服务质量，最终使消费者受益。

    五是为各种物业管理模式能够实施奠定了基础。现今物业管理的模式基本只限于聘请物业管理公司进行管理，而如果各种第三方机构能够充分实现并发挥作用，则业主自治、物业管理职业经理人进入市场都将成为可能。

 

 

    进入新的世纪，以第三方的角色提供服务成为众多专业服务商的首选。“第三方服务”一词最早出现于1987年美国海军对物流运输业的一次市场调查，随后普遍运用于物流业、物业管理行业、IT业，最后被各行各业所接受。第三方服务的突出特点在于所提供的服务的独立性、专业性、增值性、契约性。第三方服务公司以独立于产业上下游的身份以契约为载体为客户提供专业性服务，同时给客户创新增值。

    第三方服务扩大了消费者与服务商的视野。第三方物业管理作为物业管理中的新兴业态，其立足专业的立场一出现即受到业主们的青睐。而第三方IT咨询、第三方IT监理、第三方IT审计和第三方IT运营的出现，更是使得IT业的广度空前扩大。 在产业价值链不断的分解与扩张的过程中，更多的第三方服务环节在不断涌现。因此，第三方服务是价值链不断分散的产物。第三方服务模式的出现，展示了一种游戏规则。