专家观点

李洪云律师：别替开发商省钱——四招化解前期物业费难题

• 2014-04-30 13:39:54

　根据《北京市物业管理办法》，2010年10月1日以后申请预售或现房销售的住宅项目，前期物业费由开发商负责。近日，北京市住建委公布了首批

　根据《北京市物业管理办法》，2010年10月1日以后申请预售或现房销售的住宅项目，前期物业费由开发商负责。近日，北京市住建委公布了首批业主免前期物业费的社区共86个，但仍有四种情况，前期物业费需由业主承担。如何避免这四种情形，保证业主们的合法权益？本期我们邀请业内著名律师为您答疑解惑。

　　北京京华律师事务所秦兵先生认为，由开发商承担前期物业费是非常合理的，顺应市场公平交易原则的。业主从买房到收房，短则3、5个月，长则3、5年的时间里，前期物业的服务对象都是开发商而非业主，这笔费用理应由开发商负责，同时也能促进开发商进一步提高楼宇建设的速度和质量。

　　1st情况 “筹备组成立90天内未召开业主大会”

　　业主大会成立是前期和后期物业承担责任的分界点，起着承上启下的重要作用。而很多业主则忽略了这一重要环节。入住率达到50%以上即可申请业主大会筹备组。由开发商向物业所在地的区房地产主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府提供所需材料，申请送达60天内筹备组成立。之后的90天内，召开业主大会首次会议。也就是说，从入住率达标到业主大会首次会议召开，只有近5个月的时间，一旦错过，则前期物业费需业主自掏腰包。

　　律师建议：不宜过早成立业主大会筹备组

　　如果成立业主大会时机不成熟，业主可以暂时不成立筹备组，虽然建设单位也可以申请成立筹备组，但筹备组中，非建设单位的业主代表人数需不低于具有表决权成员人数的三分之二。业主要利用好自己的权利，掌握成立筹备组的时机。过早成立筹备组，有可能造成业主大会逾期召开，前期物业费就需由业主支付。

　　2nd情况 “首次业主大会会议未决定解除前期物业服务合同且未确定物业管理方式的”

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。临时会议则需20%以上的业主提议方可召开。业主大会首次会议可以通过集体讨论和书面征求意见的方式召开。重要的常规议题包括制定和修改业主大会议事规定、制定和修改建筑物及附属设施管理规约等七项议题。其中选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，也是重要议题之一，这关系到前期物业费由谁支付的问题。

　　律师建议：业主大会切莫怠于行使职责

　　如果首次业主大会没有解除前期物业服务合同，或者虽然决定解除前期物业，但没有确定物业管理方式，则推定为业主大会前期物业公司继续为自己的小区服务，费用自然由业主负责。所以筹备组要起草业主大会规约时，应该对物业管理方式作出约定，在召开首次业主大会之前公示并收集业主意见，在首次业主大会时对解除前期物业服务合同和物业管理方式进行表决。

　　3rd情况 “首次业主大会会议结束后，开发商向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的”

　　这类查验区别于收房时的验房工序，针对的是共有部分而非专有部分。包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。共用设备：电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暧及空调设备等。共用设施：道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠池、污水井、化粪池、垃圾容器、潜水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾运转设施、无障碍设施以及物业服务用房等。

　　律师建议：业主大会可授权业委会查验共有设施

　　很多业主对此规定抱有疑问：30日之内谁没有进行查验？如果是指全体业主的话，那么任何一个业主开始查验是否就视为开始实行了查验，每个业主都有单独查验的权利吗？显然不是，事实上业主大会会议结束后，筹备组应当将相关资料移交给业主委员会，单个业主无法完成对共用部分的专业查验，此时查验的主体应当是经业主大会授权的业主委员会，业主委员会可以委托物业服务企业或委托物业服务评估监理机构对共用部分进行查验。

　　4th情况 “物业共用部分经查验符合相关标准，开发商向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。”

　　依据《新建物业项目交接查验标准》，开发商已经委托相关的验收公司针对物业共用部分进行合格验收，或者业主已经就物业共用部分验收。但业主拒绝进行后期物业交接管理，一旦逾期，为防止交接滞怠造成的空档期无人管理、无人缴费的纠纷，物业费由业主承担。

　　律师建议：前后期交接切忌形成空档期

　　期限计算上有两点值得注意：一是，从开发商发出书面查验合格通知之日起，而不是业主收到之日起，如果业主没有收到通知，但期限快开始计算了；二是，自开发商发出书面查验合格通知30日内需完成交接，而非开始交接。另外，前后期物业交接期间，切忌造成空档期，空档期内社区将形成无人看管、责任不清的混乱局面，容易引起业主、开发商以及物业三方的纠纷事件，业主自身的利益也失去保障。

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李洪云 央视《有法大家帮》十大金牌律师之一 北京房产律师网 昭晟律师团律师

　　律师温馨提示

　　责任要明确 合同不能省

　　李洪云律师有着丰富的业主维权实践经验，关于如何保证前后期物业管理的顺利交接，她指出还需注意以下三点问题：

　　1.只有在2010年10月1日以后申请预售或现房销售的住宅项目，前期物业费才由开发商负责。如果同一物业管理区域已有前期物业服务合同或物业服务合同的，则不在新建住宅物业项目的范围。

　　2.虽然前期物业责任由开发商承担，业主不需要缴纳费用，但是前期物业服务合同还是要签的，而且必须明确约定服务标准。因为从某种意义上讲，业主的房款里已经包含了前期物业服务费用。这时物业公司必须按照合同约定的服务标准进行服务，这样才能有力地保障广大业主的权益。

　　3.建设单位收取物业费应当在销售合同中确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。