行业风向

按照“党建引领、政府支持、群众尽责、企业参与、市场运作”的原则，对尚未实施物业管理的城镇住宅小区（以下称为老旧小区）引入物业服务，实现老旧小区“秩序安全有序、环境干净整洁、设施维修及时、服务质价相符、管理公开透明”。

到2023年底，形成主体尽责、机制健全、成效明显、群众满意的老旧小区多元化物业服务方式；到2024年底，实现老旧小区物业服务覆盖率达70%；到2025年底，力争符合条件、业主自愿的老旧小区实现物业服务全覆盖。

（一）全面摸清底数

各区（市）县应坚持党建引领，推动物业服务企业、居民小区党组织建设，加强党组织赋能，统筹安排社治、住建、民政、规自等部门，指导辖区镇（街）开展老旧小区管理服务现状摸底工作，全面掌握辖区老旧小区的建筑规模、居民户数、管理现状、配套设施等基本情况，于2023年10月底前建立老旧小区台账，为确定专项行动目标提供依据。

（二）制定工作方案

各区（市）县应于2023年11月底前以镇（街道）为单元，制定老旧小区引入物业服务的专项工作方案，按照“先易后难、点面结合”的原则，以年度为单位细化阶段性目标任务，明确推进步骤、建立考核制度、落实奖惩措施、完善保障机制。

（三）深入发动群众

各区（市）县要坚持党建引领“微网实格”社会治理机制为主线，充分发挥党组织引导和党员带动作用，组织专门力量，深入细致开展群众宣传动员，了解老旧小区业主意愿，宣传物业服务的优势，推荐四种物业服务方式和北京、南京等先进城市成功案例，帮助其算好老旧小区经济帐、社会帐。

（四）设立自治组织

各区（市）县按照“先自治、再治理”的原则，结合年度目标任务在当年度11月前组织本年度目标涉及小区的业主成立业主委员会、物业管理委员会或院委会等自治组织，制定《小区管理规约》《业主大会议事规则》《自治组织工作规则》等自治文件。对有意愿、有条件引入物业服务的老旧小区，小区自治组织要组织业主依法共同决定选择适合本小区的物业服务方式。物业服务方式可以参照本方案推荐的四种方式，也可以根据业主意愿选择业主认同、符合市场规律的其他物业服务方式。

（五）形成标杆示范

各区（市）县要选择一批群众意愿强、基础条件好的老旧小区，督促指导属地镇（街道）于2023年12月前分别推广落地四种物业服务方式；同时要加大工作指导和扶持力度，培育出可以学习的示范标杆，为逐步推广提供鲜活案例。

（六）全面攻坚推广

各区（市）县要建立完善工作机制，压紧压实属地镇（街道）主体责任，调动镇（街道）积极性，严格按照工作计划推进，确保2023年底老旧小区物业覆盖率达到30%；2024年底老旧小区物业覆盖率达到70%；2025年底符合条件、业主自愿的老旧小区物业服务全覆盖。

（一）明确老旧院落物业服务标准。市住建部门要以四川省区域性地方标准《住宅物业服务等级规范》为基础，适时出台老旧小区物业服务基础标准，供相关主体选择使用。

（二）规范老旧小区物业服务。引导老旧小区物业服务采取酬金制收费方式和信托制物业服务，以开放式年度预算确定小区收费标准、对物业费收支、共有部分经营收入、物业服务标准、小区维修维护事项等信息采取线上线下等多种方式公示公开，业主（居民）享有对小区物业服务所涉及的财务、账册、凭证、合同等资料的查阅权限，物业服务企业应协助并做好解释工作，推动业主自治组织通过完善机制，实现对监督物业服务企业履行物业服务合同的全面监督，有效参与小区治理。

（三）推动完善老旧小区基础设施。各区（市）县应将各类资源向老旧小区倾斜，督促属地应急、公安、城管等部门对老旧小区消防、技防、物防、人防、垃圾分类等硬件设施进行提升完善，满足引入物业服务的基础设施条件。

（四）多渠道筹集物业服务资金。按照“业主承担、收益补充、资源补偿”的原则，业主自治组织要督促引导业主遵从“谁享受谁付费”的市场规则，按时缴纳物业服务费用；在《管理规约》中明确老旧小区停车、广告等公共收益全部归集到物业服务资金，弥补物业服务费用不足；各区（市）县要结合实际，采取以奖代补的方式，对管理效果好，群众满意度高的老旧小区予以补助，同时要用好城乡社区发展治理保障资金等专项资金，有条件的也可以将老旧小区及邻近市政资源，统一委托物业企业管理服务，实现资源互补，保障老旧小区物业服务收支平衡或略有盈余，实现物业服务可持续发展。

（一）明确工作职责，加强组织领导。各区（市）县政府要按照工作方案推进工作，要采取“每月调度、季度通报、半年拉练、年度排名”等方式，以群众满意率低、服务管理水平差的小区占比情况为标准，对连续两次排名后三位的镇（街道）、社区进行通报，督促镇（街道）及属地各部门严格落实工作任务。各镇（街道）是本行政区域落实专项行动的责任主体，要挂图作战，形成动态推进清单，及时报送工作推进情况。要建立调度推进机制、各部门协调机制、物业各方主体联席会议制度等工作推进机制，加强经验交流，确保工作目标高质量完成。

（二）坚持党建引领，实现多元共治。各区（市）县要加强社区物业党建联建，发挥微网实格作用，鼓励引导辖区内优质物业企业参与老旧小区物业服务。镇（街道）要充分发挥基层党组织的政治引领作用，把好自治组织“人选关”，引导小区党员发挥模范带头作用，参与小区自治组织设立；要指导老旧小区自治组织依法依规开展工作，督促企业按照物业服务合同履约，引导小区业主依法履行小区管理主体责任，支持和配合小区物业服务工作。

（三）加强供需对接，促进资源整合。市物业管理协会要充分发挥桥梁纽带作用，引导鼓励会员积极参与老旧小区物业服务工作；要多形式多渠道开展物业服务供需对接。建立老旧小区物业服务优选供应商推荐名录，鼓励国企、大型物业服务企业主动担当作为，承担社会责任，按照无偿、微利的原则，积极主动参与老旧小区物业服务工作。

（四）加强典范引领，用好激励措施。市委社治委、市住建局要因地制宜、大胆创新，指导各区（市）县积极探索实践提升老旧小区服务质量和居民幸福指数的新方法、新方式，建立健全物业管理长效机制。各区（市）县对管理服务好、群众满意度高的老旧小区通过以奖代补的方式予以支持，对积极主动参与老旧小区物业服务的企业，纳入检查白名单，成绩特别突出的予以信用加分，并在“百佳示范小区”等评优评先上优先考虑，在公共服务、政务服务项目采购中予以优先推荐。对服务管理效果差，综合评价低的企业和项目经理纳入重点监管，责令限期整改，持续未能整改的企业纳入黑名单，由镇（街道）引导业主依法解除合同，并予以信用记分。