行业风向

南京本地某房龄较长的高层小区，业委会成立后启动了换物业公司流程。某品牌开发商的同源物业企业未进行详细情况了解就参与了竞标，在本土的小物业企业相继退出后，该品牌物业企业毫无悬念地中标。但是在后续新老物管交接过程中，该小区开发商欠资烂尾车库产权抵押、设施设备瘫痪、底册清单缺失等问题涌现。该品牌物业公司想与开发商沟通解决问题，但开发商推诿扯皮，拒绝解决，相关问题始终得不到解决。小区业主对该品牌物业公司进驻报以很高的期望，结果小区物业管理与之前并没有太大变化，但与之前较低的物业费相比，品牌物业公司稍高的物业费让很多业主心生不悦。另一方面，品牌物业公司进驻后，除了与开发商沟通外，本身通过垫资等方式已投入大量资金改善小区环境，以收取物业费的方式进行资金回流的周期很长，物业公司面对业主的质疑也是有苦说不出。

上述案例就是典型的“物业公司-开发商”之间问题主导的物业矛盾，其存在的根本原因可以归纳如下：

1、小区建筑区划不合理造成使用、运行、管理边界不清，功能不完备。小区区划过大，行政管理困难。

2、开发建设单位在建设交付过程中存在漏项、缺项、擅自变更规划的情况，侵害业主合法权益。

3、建筑工程质量原因造成房屋各种缺陷，维修不及时。

4、开发建设单位交付时未履行法规要求的义务，未与物业公司进行交接时的承接查验，致使小区源头隐患未及时发现解决。

5、物业服务合同中双方的权责约定模糊，偏向保护开发公司和物业公司利益。业主依照合同维权道路狭窄。

6、物业服务费政府指导价与当前物业管理成本、服务质量要求不相匹配。物业企业要盈利，节省成本，只能降低服务质量，寻求其他替代的收益补偿。

7、物业服务人员收入低，年龄大，素质偏低，造成物业服务质量低。

■ 只依靠矛盾双方往往无法解决问题

南京某高档别墅小区，业主委员会成功换届并备案后，就在小区大刀阔斧更换道闸、大门、门禁等大型基础设施设备。因为小区议事规则规定了业委会能自主使用一定额度的经费，业主委员会在未召开业主大会会议表决的情况下以临界额度更换了一系列设施。小区部分业主提出了之前的设施未损坏不需要更换或者可以进行维修等情况，业主委员会就以符合议事规则为由将提出异议的业主踢出业主群。街道和社区多次协调无果，部分业主委员会成员干脆辞职，或直接卖房走人。

上述案例就是典型的“业主委员会-业主”之间问题主导的物业矛盾，其存在的原因可以归纳为：

1、业主委员会组成人员成分复杂，凡是业主都有参与权、知情权、表决权、选举权和被选举权，同是房屋所有权所决定的。

2、行政管理部门对业主自治组织无行政处置权力。根据法律要求行政管理部门对业主自治组织的构成和运行只有协助、指导义务，没有强制处置权力。自治组织可以对行政指导意见进行投诉、复议、诉讼。而政府行政管理部门无法对业主自治组织提起诉讼，只能证明自己依法行政，履行义务。

3、业主委员会本身不具备民事主体的地位，不能承担民事责任，特别是民事赔偿责任，可以不负责任地主张权益，做出决定。出了问题，业主委员会成员随时辞职甚至卖房走人。

4、业主委员会不依照小区议事规则行使权利、履行义务，任意妄为。如议事规则应该先确定合同再进行物业公司的续聘，有些程序相反；还有合同公示不足15天的，或者不按照议事规则运行代表制的，也有未让业主代表去征求业主意见而直接组织投票的。

5、舆论发酵造成小区业主不满情绪蔓延，激化矛盾。不实不当、煽动性言论散布，行政管理部门无法介入。

一是任何寻找解决物业纠纷的出口和路径都要合法和规范，任何解决的措施和方法都要在法律的框架下。

二是舆情监测预警机制常态化。各级政府层面的领导班子都需要根据舆情的监测情况，及时启动应急机制，及时掌握情况，规范指导。

三是建议法院系统对已受理但尚未处理或已调处过的、已判决过的诉案和维稳办形成联动机制。避免出现对相关重复问题或者相关典型问题判定不一的情况。