老旧小区改造后长效管理“四法”
改造后的新时代乐园小区焕然一新，小区居民幸福感获得感大幅提升。文 陈功当前，全社会对老旧小区改造比较关注，但笔者认为，大家更应
改造后的新时代乐园小区焕然一新，小区居民幸福感获得感大幅提升。
当前，全社会对老旧小区改造比较关注，但笔者认为，大家更应该关注的是老旧小区改造后的长效管理机制建设。因为，从现实情况看，老旧小区改造虽然提升改善了小区的硬件设施，但基础设施相对落后、业主满意度相对偏低以及物业服务费标准偏低、收缴率偏低等现实问题仍然存在。这些问题如果不解决，必然会影响小区的物业服务质量，从而促使小区物业服务工作走向恶性循环。
为破解这一难题，使改造后老旧小区的物业管理更具科学性和规范性，有效建立改造后老旧小区管理的长效机制，江苏省盐城市滨海安居物业服务有限公司（以下简称安居物业）在盐城市滨海县在管项目探索实施“党建引领，红色物业做示范；因地制宜，分类实施强管理；多管齐下，合力破解大难题；考核激励，政策制度作支撑”的长效管理“四法”。“四法”实施以来，老旧小区的物业服务质量发生了质的变化，人民群众的幸福感、获得感和满意度有了大幅度提升。
安居物业制定《老旧小区改造后物业管理服务实施方案》，成立党支部，积极参与构建县委、县政府领导下，街道社区直接负责下，协调配合小区物业管理委员会工作的党的一元化领导工作体制。
安居物业相继成立了党支部委员会、工会委员会、妇女联合会组织，并在水韵新城小区建立党建引领红色物业示范点。水韵新城小区每月定期召开工作例会，分析总结本月工作，部署安排下个月工作，推动化解改造后老旧小区物业管理的共性与疑难问题，建立社区、业主委员会、物业服务企业、小区项目部协调运行机制，构建了“物业服务企业党支部——小区项目部（片）党小组示范点——小区单元楼道党员示范岗——小区党员志愿者”四级党群联动治理框架，推进小区党建示范点向楼栋延伸、向末梢落实。同时，安居物业还推动社区与物业服务企业、业主自治组织“交叉任职”，形成“组织共建、资源共享、实事共做、难事共解”的党建引领红色物业全覆盖管理格局。目前，水韵新城小区步入盐城市级五星小区行列，党建引领红色物业示范点也通过了省主管部门的评估验收。
安居物业结合滨海县老旧小区改造后的实际情况，对开放型小区、封闭型小区、商住一体复合型小区等实行“一区一策”的分类管理办法。
譬如，安居物业除提供基本物业服务外，还成立了“滨海家欣-365爱家爱分享”服务中心，搭建了物业延伸服务平台，通过组织开展养老助残、志愿者服务、老年健康管理、居家约请等物业延伸服务活动及失（拾）物招领公益活动，弘扬正能量；推行军烈属、特困户物业费减免公示制度，规范运作，强化管理；组建物业服务矛盾协调组、品质督查组、法律服务组、技能培训组，以滨海县物业管理行业协会为依托，取得县综合执法部门的支持，对老旧小区改造后物业服务工作中出现的矛盾纠纷进行调处，让矛盾纠纷在物业服务企业内部得以化解，问题不上交，解决在基层；加强与推进小区物业服务自律行为，常态化开展服务品质巡视督查，及时发现问题交办整改，提升服务质量；定期组织开展改造后小区项目管理人员的业务技能培训，提升企业管理水平。
滨海县新时代乐园是商住一体复合型老旧小区，2022年改造后，安居物业按照党建引领、“一区一策”的管理办法，将该小区项目经理改为由党小组组长担任。项目部还制定了远近期工作计划，年、月工作计划，周工作安排。小区内12条进出路口增设高清摄像监控，同时还增设2个停车场、增加627个停车位、安装25台电动汽车充电桩、建造2个娱乐健身公园、1个儿童乐园，在小区南北主要进出口末端设立2个党员示范岗、2个公益爱心小屋——志愿者之家，有效提升了新时代乐园小区形象。项目部还将小区物业服务工作合理划分为“客服接待组、环境保洁组、治安巡查组、机电维修组、绿化护养组、下水管道疏通组、投诉接（回）访组”等网格，建立微信管理群，实现“一键通”物业联动管理服务，打造了15分钟小区物业延伸服务圈，满足业主生活服务需求，解决了业主的急难所盼问题，改变了业主的居住环境。该小区在红色物业引领下，物业管理规范有序、措施得力。2022年，小区物业费收缴率环比提高了30%，企业在该项目也由连续几年亏损转变为扭亏为盈，极大地提升了小区群众的幸福感和满意度。
安居物业认为，要想把物业服务做好，必须从群众最急迫的环境秩序治理、秩序维护等方面入手，去解决卫生环境差、车辆停放无序、毁绿种菜、违章搭建、高层住户上下难、物业服务“收费难”等大难题。安居物业24小时开展便民服务，确保让改造后的小区居民切身感受到物业服务的存在感和信任感。
针对改造后老旧小区物业服务费“收缴难”的问题，安居物业依据《民法典》及省市物业管理条例、县物业服务费征收规定，量身定制物业服务标准和方案，成立矛盾纠纷调解组，对物业费“久拖不缴户”进行《民法典》等物业管理知识宣传教育，并耐心做思想工作，找出问题“结症”进行调解；针对老旧小区高层住户“上下难”问题，安居物业在政府领导与支持下，开展了“楼道革命”，成立了《江苏森悦建设集团有限公司滨海分公司加装电梯工作站》，积极做好老旧小区加装电梯推广宣传工作，协调解决高层与底层住户在加装电梯问题上的矛盾纠纷，稳妥推进滨海县老旧小区加装电梯这一惠民工程。截至目前，滨海县新时代乐园小区、碧水绿都小区已成功加装并投入使用的便民电梯2部，其他老旧小区加装电梯工作也在有序推进之中。针对改造后小区物业服务“管理难”问题，安居物业每月召开一次工作例会，定期召开改造后老旧小区业主座谈会、物业服务宣讲会等，征求业主意见，形成“问题清单”，进行“靶向用药”，细化服务项目，最终变“问题清单”为“满意清单”，进一步提升了物业服务的针对性和有效性。
同时，安居物业对改造后的老旧小区增设多功能公共活动场所，免费向小区居民开放；组织各小区开展“唱响红歌”、消防演练、“最美物业人”评选等活动，拉近业主与物业服务企业的距离，增强物业服务企业与业主的黏性；印发《给党员干部行政事业单位工作人员一封信》，倡议所在小区的党员干部、行政事业工作人员带头缴纳物业费，积极参与小区物业管理和文明城市创建工作，多管齐下，合力破解物业管理“大难题”。
为确保改造后老旧小区物业服务质量不断提升和物业服务队伍的稳定，安居物业出台考核激励政策，提升员工收入，提升服务质量，稳定企业员工队伍。
首先，安居物业推行“1+N”工作机制。员工在完成本岗位工作任务后，可参与居家养老约请、物业延伸服务及其他工作，最大化利用小区物业资源，为员工创收。同时，安居物业还与加装电梯、房产、通信等多家公司签署战略合作协议，提供延伸增值服务，实现员工和公司双增收，既稳定物业服务员工队伍，又推进企业可持续发展。
安居物业还出台《老旧小区改造后物业管理考核标准及评分细则》，把改造后的老旧小区纳入企业星级评定范围，完善考核、评比机制，每月进行不少于两次的服务品质督查，每次督查结果记入公司物业管理工作档案，年终对照考核标准，进行奖罚，并将考核结果作为企业选用人才的重要手段，激励员工积极向上，助力老旧小区改造后物业服务质量的有效提升。
