行业风向

第三方评估机构在物业管理中的作用

• 2018-07-19 14:50:25

目前第三方评估监理机构已经被物业管理各方所接受，在物业管理与服务工作中发挥着重要的作用，同时在国务院机关事务管理局物业改革、老旧小区改造、平房院区物业管理、中央军委后勤军

目前第三方评估监理机构已经被物业管理各方所接受，在物业管理与服务工作中发挥着重要的作用，同时在国务院机关事务管理局物业改革、老旧小区改造、平房院区物业管理、中央军委后勤军民融合，物业管理社会化工作中也起着积极的作用。

     第一，老旧小区物业费用的评估

目前，北京的物业市场物业费价格参差不齐，老旧小区的物业服务企业难以生存，2000年左右定下的物业费价格一成不变，而随着物业成本的增长，尤其是人力成本的增长，使物业公司难以生存，物业公司只有靠占用业主的公共资源获利以弥补物业的不足，这就给建委一直提倡的确权带来了无形的阻力。值得庆幸的是北京发布了新的物业管理办法并率先引入了第三方物业评估监理机构，因此可以通过第三方物业评估机构公平、公正的评估，从新定位老旧小区的物业费价格体系，在确保物业基础服务的同时，在保证老旧小区设施设备正常运转的前提下，增加物业的个性化服务，提高现有物业的服务水平。通过评估提高物业费，不仅能够保障物业公司能够维系生存并能赢利，使物业公司有了发展的机会。在评估的同时，对老旧小区进行确权即确定业主对专有面积以外的共有面积的共同管理权和收益权，当小区权属及收益确立，物业市场才能够健康、有序的发展，达到社会的多赢的局面，物业公司赢；业主的设施设备保值，居住品质提高，业主赢；消除了社会不稳定因素，创造了和谐的社区，社会和政府赢。

   第二，物业项目的监理

北京市住宅小区成立业主大会，作为业主大会的执行机构业主委员会可以委托评估机构对物业公司一年的服务质量进行有效评价，通过对物业管理痕迹的评定和物业区域内设施设备保养情况，以及人力的配备合理性的判断为基础，确定续聘、选聘物业企业工作。同时评估监理机构可以通过物业费评估的方式协助业主委员会进行物业费的预决算。

   第三，物业公司的管理体系监理

通过推进物业公司的管理体系，发展和物业公司的战略合作，最终让第三方评估机构成为物业企业的品质保障部。物业公司随着不断的发展和壮大项目不断增长，品质部的工作备周而意怠，常见则不疑，人力成本高，人情浓，因此难以保障物业品质真正的监管，通过第三方评估监理能更有效的发现管理体系中存在的问题。物业管理企业的管理模式是策划、实施、检查、改进。如果没有有效的检查机制，企业是不能发现管理中存在的问题，没有问题就不会制定纠正和预防措施也就失去了持续改进的机会。因此第三方评估机构对物业公司管理体系的监理也有很大的辅助作用。

   第四，法院裁决的依据

目前就北京的物业服务企业与业主之间，希望通过诉讼途径解决纠纷的案件非常多，由于物业管理具有定性和定量的双重性，法院没有确实可行的依据，无法作出公正的判决。因此，第三方评估监理机构的介入，一是可为社会提供真实信息，由客观的第三方向各方作出解答，有效化解矛盾，促进社区和谐。二是为法院判决提供科学的依据，以求公平、公正，维护法律尊严。

   第五，物业项目的保驾护航

针对政府采购和组织招标的物业项目，前期作物业费评估，为政府采购提供费用测算依据；中期作物业服务质量监理保障物业项目正常运行，保障业主资产的保值增值，为物业项目保驾护航；后期对物业项目做服务质量评估，考核物业完成情况，为物业实施效果及付费提供依据。

   第六，现阶段住宅项目物业使用功能的查验

物业服务行业的纠纷一般主要来自由前期物业工程遗留问题，特别是开发企业的自身工程不完善，未按约定履行职责等，造成后续服务问题。如何保障物业项目的服务功能、使用功能，将具备条件的住宅交付业主，是全社会关注的问题，因此，第三方评估监理机构，通过现场承接查验，促进和完善物业项目的使用功能是保障民心工程的必备途径；第三方评估监理机构，也是物业服务行业发展至今，需突破瓶颈的必然力量；更是城市化进程中保障各方主体利益，促进社会和谐进步的必要手段。