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同一小区不同类型的房产，物业费如何确定？

• 2024-01-04 07:59:09

　同一小区内一般有多种类型的房产，有多层高层、有别墅洋房、还有商铺等，不同类型的房产物业费的收费标准也是不同的，基本是从多层、高层

　　广大业主对不同类型的房产物业费收费标准不同，普遍都是认可的，因为高层在供水、电梯维护等方面要比多层多付出，洋房别墅容积率低，如与其他房产同标准收费肯定不够的。部分商铺业主对商铺物业费最高存有异议，商铺基本是面向小区外面，人员很少进入小区，产生的生活垃圾一般也比住户少，而且还没有高层供水、电梯维护这样的支出，为什么物业费却最高呢？这是因为对住宅用户提供物业服务，保证居住需要，这是百姓最基本的生存需要，费用当然不能高，但商铺的用途却是以营利为目的，所以不仅物业费高，其他费用象水、电、燃气等都比民用高。

　　不同类型的房产收费不应该相同，虽然大家都清楚这点，但相互之间的差异应该多少才合适呢？不同类型房产的业主，因此也会引发矛盾，不患寡而患不均是常有的心理。上海煜王苑小区，因物业费标准过低导致服务质量差，大家虽认为应该提高物业费标准，但却因涨多少争执不下，高层业主提出高层物业费本就比多层高，如果高层和多层按同等比例调高，费用将比多层高得更多，因此只同意和多层按一样的幅度调高。后因多方协商，终于达成一致意见。

　　今天主要谈的还是商铺业主的费用，商铺业主常常认为自己的物业费过高明显不公平，也常与物业、业委会发生争议，下面是一则典型案例。

　　广州市梅苑小区业委会经过民主议定程序后，与建鹏物业签订《物业服务合同》，对住宅物业仍沿用前期物业的收费标准，对于非住宅物业从之前的1.5 元/平方米/月直接提升到8元/平方米/月，提价幅度高达 433%。对此，小区商业物业业主广州云山公司，认为８元的标准明显加重了非住宅业主的责任，根据相关法律规定应确认该条款无效。起诉至法院，要求予以撤销。

　　一审法院认为：商业物业业主和住宅业主同属小区的业主，商业物业的物业费标准的确定同样需遵循区域内双三分之二以上的业主参与表决，并且经参与表决过半数同意的民主议定程序。非住宅物业费标准由全体业主共同决定，业委会与物业签订的《物业理服务合同》合法有效，对包括云山公司在内的所有非住宅业主有约束力。判决驳回了云山公司的诉讼请求。

　　云山公司不服，提起上诉。云山公司认为：涉及部分业主共有和共同管理权利的事项应由该部分业主共同决定。本案涉及到小区非住宅物业的收费标准问题，应该由非住宅物业的业主共同决定，而非由小区全体业主决定。

　　二审法院认为：本案争议焦点为：小区业主大会关于非住宅物业的物业费表决结果是否真实有效。

　　小区为商住一体的建筑物，物业公司系对整栋建筑物共有部分和共用设施等进行的管理。商业物业业主和住宅业主同属小区的业主，应当对物业管理成本共同分摊。而本次业主大会表决结果，仅将非住宅物业部分的物业费由1.5 元提高到 8 元，而住宅部分仍沿用前期物业阶段的标准不变，该表决实质上系由非住宅业主分摊了远超合理范围的物业成本，有违公平原则。

　　物业公司未就单独提高非住宅物业的物业费标准的原因提供合法合理依据，该“多数决”的表决结果不应认定为形成了合法的集体意志。

　　二审法院认定，将非住宅物业服务收费标准定为8元的约定，并无真实意思表示基础，事实上损害了非住宅业主合法权益，加重了其义务，违反法律强制性规定，应属无交效。

　　最终法院撤销了一审判决，确认物业合同中的非住宅物业８元的约定无效。（(2023)粤01民终26699号）

　　商铺业主的数量很少，对小区建设的参与度也比住宅业主低，所以很容易被边缘化，有的小区召开业主大会甚至都不通知商铺业主，反正来参加的住宅业主已达到双三分之二了，这就造成了同一小区内业主的不平等。本案小区因与新物业签约，需要提高物业费，但召开业主大会表决的事项只是提高商业物业的物业费，同一小区内的业主应同等负担物业成本，只提高商业物业，于情于理是说不通的，也违反了法律的公平性原则。

　　各地业委会应从本案中得到借鉴，在小区建设中要充分考虑各方的权益和意见，并不是绝对地依据“少数服从多数”，小区内每名业主的利益都应得到保护，当业主的合法权益受到侵害时，一定要拿起法律武器进行维权，广州法院的终审判决，反映了对业主自治原则的支持，也体现了法制的公正。