行业风向

“取消物业”？现实可行吗？

• 2024-04-17 08:06:01

近年来，网络上时常出现取消物业的声音，现实中也有个别小区业主解聘物业服务企业搞业主自管。不过，从笔者在街道工作的实践和观察来看，并

 

“取消物业”并不是一件简单的事情。如果没有物业服务企业对小区进行专业化的管理，小区的基本环境和安全保障将面临很大的挑战，业主自身也需要承担更多的责任和义务，如自行组织维修、巡逻、清洁等，这既需要业主有充足的时间，又需要其具备一定的专业能力。

而随着时代的发展和社会的进步，当前，住宅小区的规模、基础设施与之前有较大变化，物业管理的专业性要求越来越高。业主自管状态下，物业服务的全面性和专业性无法与物业服务企业所提供的专业服务相提并论。

举个简单的例子，当小区要实施地面翻新、墙体改造等中大型工程时，物业服务企业可以依托其强大的供应商资源库，在大额采购中取得低价，甚至干脆通过自有团队避免二次分包，帮助业主们避免了调研服务商、比价、招投标、处理突发事件等环节的交易成本，并且直接对总体结果负责兜底。业主自管或许也可以完成这项工作，但是在效率和成本控制方面却可能差强人意。

再比如，面对突发事件和恶劣天气，业主直接去应对可能难度比较大，但对于一支训练有素的专业物业管理团队来说，应对起来就会比较得心应手，他们可以在最短时间内实现人力和资源的合理配置，将各项损失降到最低。

疫情期间，青岛市城阳区50家物业服务企业积极承担起包括但不限于流调信息核实、隔离点核酸检测秩序维护、生活物资配送、社区重点人员摸排、医疗垃圾消毒打包等工作。

青岛万科物业更在保障本公司在管物业项目正常运转的基础上，两小时内集结38名员工驰援已出现确诊病例的邻居项目。有条不紊和雪中送炭的背后，是其集团公司近百份指导文件的支持，这些文件，从应急岗位标准到临时考核指标，从防疫物资的处置到精细化的节约管理，都体现了专业企业的服务水平。

2023中国物博会上，中国物业管理协会副会长朱保全用“公地悲剧”理论表达了他对物业管理的理解：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理。物业管理区域作为业主的共同财产或者公共资源，是极其容易发生“公地悲剧”的，比如私搭乱建、围绿乱停等。

任何对公共资源的私用都会引发更多人对公共资源的占用，最终导致小区破败、资产贬值。物业服务企业具有服务和管理双重职能，可以在小区公共事务中通过收集业主们的意见，扮演具有公信力的决策者，防止“公地悲剧”的发生，让小区朝着更舒适、宜居的方向发展。

比如，当一个老旧小区希望加装电梯，物业服务企业可以承担起本楼栋业主的意见收集、供应商推荐和工程监督验收工作，使项目高效快速推进;当有业主企图用地锁占用公共车位时，物业服务企业可以适时阻止，保障全体业主的共有权益。而让业主来承担这些工作则可能很难完成。
 

“买房一阵子，服务一辈子”。物业服务已经成为业主购置房产时的一个重要考虑因素，一个好的物业服务公司在给业主带来良好生活体验的同时，还可以使房屋保值增值，物业服务企业的品牌影响力和社会认可度可以在无形中为房产价值进行加减码，这应该也是物业服务企业的价值所在。

随着房地产市场深度变革，当前房屋的资产价值正逐渐向服务端转轨，并直观呈现在不动产价格之上。

尤其是随着房屋入住使用时间的拉长，小区更新修缮更加被重视，不少物业服务企业纷纷集中组织开展房产焕新行动，如龙湖智创的善居计划、万科物业的美丽社区计划等，分批次分阶段，对社区配置进行维护、改造、升级，从机制和投入上实现小区的历久弥新，这也使这些老旧小区的房产价值得以不断提升。

以青岛市城阳区为例，某小区与同年交付的万科魅力之城小区分立中城路两侧，该小区的开盘价虽然较后者低2000余元/㎡，但在2016年，该小区业委会选聘新物业服务企业入驻，开展了一系列服务质量提升行动和房产焕新行动，使房产价值不断提升，也使两个小区的房价差距逐渐缩小。

与此同时，随着居民生活水平和收入的提高，专业物业服务的价值正在被更好地塑造和感知。在互联网经济时代，习惯了“线上点单、送菜上门”的业主们，对由物业服务企业提供生活服务产品、入户家政服务、生活代购服务等增值服务的需求也越来越大，物业服务企业在社区生活服务(增值服务)领域的发展空间也逐渐增大。

暑期夏令营、夕阳红歌舞团、邻居节等由物业服务业开展的各种活动在社区内部也非常受欢迎。可以说，业主延伸服务的类型非常广，要求也非常高，仅凭业主自身是难以提供这么多丰富的延伸服务的，唯有沉淀了大量服务经验和拥有丰富供应商资源库的优质物业服务企业可以完成。
 

当前，国内正在大力推进党建引领物业管理融入基层治理，解决人民群众面临的急难愁盼问题，增进民生福祉，满足业主的美好生活向往。由此可见，物业服务企业是基层治理的重要主体，更是解决群众急难愁盼问题的重要参与方之一。

如果取消物业管理，那么基层治理中的许多具体问题通过谁来解决呢?难道是通过业主或业委会成员自己来解决吗?作为一名在基层街道办工作多年的人员，我可以肯定地说，对于人民群众身边的许多复杂棘手的问题，业主或业委会成员是没有能力自行解决的。

物业管理也是保障民生的重要主体。近年来，随着老龄化社会的到来，如何养老的问题正受到广泛重视。而面对这一热点问题，许多物业服务企业发挥自身“常驻社区、贴近居民、快速响应”的优势，通过“物业+养老”的模式，为老年人提供助餐、助浴、助洁、助急、助行、助医、照料看护等养老服务项目，增加社区居家养老服务有效供给。目前，青岛共有25家物业服务企业参与社区养老服务试点工作，服务老人6000余名。

从2021年开始，城阳区开始加大探索“物业+养老”实践的力度，联合青特、万科、银盛泰等头部物业服务企业，开展“长青藤”助老、“一厅一站一中心”等“物业+养老”试点工作，通过建立小区助老档案、为孤寡独居老人代买代卖、周期性上门探望、为老年人义诊义剪、组织小区敬老节活动等形式，逐步扩充养老助老服务内容，并在市、区两级政府的支持下，开设助老食堂，解决了老年居民最迫切的“吃饭”问题，受到老年居民的充分认可。这些工作如果完全交给自管的业主来承担，是不可想象的。

其实，正如住房城乡建设部部长倪虹所说，物业管理连接着居民生活服务的“最后一公里”，是推动经济社会发展、满足群众美好生活需要最直接的抓手。

当然，不可否认的是，物业管理行业当前仍然面临一些问题，如一些物业服务企业服务水平仍然不高，从业人员素质良莠不齐，个别小区的管理效果与物业服务费标准仍然质价不符。但全面取消物业并不能从根本上解决这些问题，而改进和提升物业服务质量以收获业主的满意和认可才是关键之举。

因此，对于物业管理行业而言，如何引入并推行更有效率的市场竞争机制和行业监管机制促使物业服务企业不断提升服务质量，如何让物业服务企业依照物业服务合同约定提供质价相符的服务进而让相关各方满意，才是我们应该着重思考和探索的重点问题。