建设新时代美丽家园——专
建设新时代美丽家园
党的二十大从战略全局上对党和国家事业作出规划和部署，其提出的一系列新观点、新论断、新思想、新战略、新要求，是做好新时代物业管理工作的指南和行动纲领。住房和城乡建设部部长倪虹提出的“物业管理是重要的民生行业，是落实‘城市三分建七分管’理念的重要领域”这一重要指示，则是党的二十大精神在物业管理行业的具体落实，为物业管理行业下一步发展指明了方向。
在党的二十大精神以及倪虹部长重要指示精神的指引下，各地方有哪些发力点?近日，《中国物业管理》就此问题采访了上海市房屋管理局(以下简称上海市房管局)物业管理处处长穆东萍。
上海市房屋管理局物业管理处处长穆东萍瞄准“宜居、韧性、智慧”方向
《中国物业管理》：结合党的二十大报告相关论述以及上海市物业管理行业实际，谈谈如何贯彻落实党的二十大精神。
穆东萍：党的二十大报告指出，坚持人民城市人民建、人民城市为人民，提高城市规划、建设、治理水平，加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。
这一论述为夯实基层治理、提升城市治理、创新社会治理擘画了宏伟图景，描绘了清晰路线。在深刻领会党的二十大精神实质的基础上，我们结合上海市物业管理行业实际，坚持党建引领，以“宜居、韧性、智慧”为方向，深化新时代美丽家园建设，有效提升住宅小区物业服务的现代化水平，让人民群众有更多获得感、幸福感、安全感。
具体来说，我们要集中做好以下三个方面的工作：
一是紧紧围绕推进老旧小区改造等民生实事工作的要求，着力为市民群众办实事解难题，打造宜居物业。
在全面推进老旧小区改造的过程中，聚焦无电动自行车充电设施的小区，因地制宜，推进全市充电设施应建尽建，持续推进雨污混接改造、易积水小区改造、老旧住宅电梯修理改造更新等民生实事项目落地，守牢安全底线。同时，开展老旧小区软硬治理相结合双提升工作试点，将小区硬件设施改造与物业服务提升方案同步谋划、同步征询、同步实施，提升小区综合治理水平，让广大居民安居宜居。
二是紧紧围绕平战转换要快速有效的要求，提高应急处突能力，打造韧性物业。
首先，将物业服务企业纳入应急处置工作体系，把平时强基固本与“战时”高效动员结合起来，针对公共卫生、消防救灾等突发事件，在卫健、消防、应急等专业部门和社区的统一指导下，督促物业服务企业做好预案。
其次，强化房屋应急维修中心建设。完善区域应急资源整合布局，优化区房屋应急维修中心力量配置，拓展功能，发挥好国有物业服务企业在应急处置中的托底性作用，形成一支全覆盖、全天候、叫得应、顶得上的应急支援队伍。
三是紧紧围绕城市数字化转型的总体部署和加快转变超大城市发展方式的要求，提升数字化治理水平，打造智慧物业。
首先，推进物业管理监管与服务系统深度融入“一网统管”平台，对群租、破坏承重结构等涉及小区安全、人民群众反映集中的事项，强化物业服务企业前端发现、劝阻、报告职责，进一步优化完善处置流程，形成各司其职、协同配合、闭环管理的工作机制。
其次，按照上海社区新型基础设施建设行动计划要求，配合商务、公安、应急、经信等部门，推进智能安防、智能配送、智慧能源设施建设，布设神经元感知网络，拓展应用场景。
最后，持续完善住宅小区健康度画像系统，根据系统每年动态更新的海量数据，构建数字模型，客观、真实、动态、全面、精准刻画住宅小区运行体征，提高精细化管理水平，促进监管效能提高。
推动物业服务融入基层社会治理
《中国物业管理》：倪虹部长要求全国物业管理行业深入学习贯彻党的二十大精神，大力推进党建进社区工作，充分发挥物业服务企业直接联系群众的优势，主动配合居委会等社区组织，加强城市社区党建工作，把基层党组织建设成为有效实现党的领导的坚强战斗堡垒。您认为，物业管理行业应该如何落实这一重要指示?
穆东萍：倪虹部长的重要指示，对加强党建物业治理、推动物业管理行业高质量发展提出了明确要求。上海物业人将以指示精神为指引，认真贯彻落实全国城市基层党建引领基层治理电视电话会议和全国物业党建工作座谈会精神，按照上海市委《关于进一步加强党建引领基层治理的若干措施》要求，持续推动物业服务管理融入城市基层党建和基层社会治理整体格局。
具体来说，要从以下两个方面入手：
一是健全党建引领协同共治机制。我们正积极推动区、街镇、居村三级党建引领物业治理联席会议有效运转，加强房管、城管、绿化市容等部门协调联动，共同解决物业治理难点问题。
首先，配合属地党组织把好业委会人选关，持续推动符合条件的居民区“两委”成员通过法定程序兼任业委会成员，鼓励业委会和物业服务企业党员负责人担任居民区党组织兼职委员。
其次，修订印发业主大会议事规则示范文本，明确业委会应定期向居民小区党组织汇报日常工作，业委会根据业主大会授权决定大额维修资金使用、小区公共收益支出、共用设施改造更新等重大事项前，应主动向居民区“两委”报告。
再次，指导各街镇组织开展业委会运作规范化评估，对评估中发现的问题，对相关业委会予以针对性的指导监督，提升业委会规范化运作水平。
二是不断强化物业管理行业党建工作。我们将继续推进物业服务企业党建全覆盖，加强对物业服务企业党组织的指导，物业服务项目党组织接受项目所在地居村党组织领导；持续举办物业服务企业党组织书记培训班和党务干部培训班，提升物业服务企业党建工作水平；继续开设“技艺无尽·求索有径”物业技艺云课堂，开展行业职业技能竞赛，提升从业人员专业水平；组织开展“最美物业人”、物业管理行业党建品牌等评选工作，发掘和选树新时代物业行业先进典型；认真总结经验和成果，通过主流媒体和网络媒体等渠道加强宣传，大力弘扬“辛苦我一人，幸福千万家”的上海物业管理行业精神。
我们还将结合市委组织部深化推进“美好社区 先锋行动”的相关工作要求，开展“美丽家园”特色(示范)小区创建活动，将党建进小区作为创建工作的重要内容，创建1000个特色小区，形成100个示范小区典型案例，全面提升群众居住品质。
多举措推动行业高质量发展
《中国物业管理》：上海市房屋管理局针对物业管理行业发展采取了哪些新举措?
穆东萍：近年来，全国物业管理行业发展形势发生了重大变化，行业管理的理念、内容、方式和机制都面临着创新的要求，物业服务市场机制亟待完善。为此，上海市房管局积极转变行业监管思路，探索建立物业服务企业综合评价体系，持续完善全市统一的物业管理监管与服务信息系统，建立健全物业服务质价相符机制，不断强化维修资金和公共收益监管，推动物业管理行业高质量发展。
《中国物业管理》：上海市物业服务企业综合评价体系涵盖哪些内容?
穆东萍：自2007年起，上海市开始组织开展居住物业满意度测评。经过十余年的探索，初步建立了涵盖物业服务企业和项目经理信用信息、物业服务企业诉求处置及信息报送、物业服务企业社区满意度、物业服务企业综合能力、物业服务履约质量、居住物业公众满意度等六个维度的物业服务企业综合评价体系，评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等。
物业服务企业和项目经理信用评价由房管部门负责对企业及项目经理失信行为记分和公示，物业服务企业诉求处置及信息报送评价由房管部门根据物业服务企业对市民热线诉求处置情况进行评分。物业服务企业社区满意度评价由各街镇党(工)委对辖区内物业服务企业直接打分。物业服务企业综合能力星级测评由上海市物业管理行业协会组织企业申报和测评，物业服务履约质量评价由市物业管理行业协会组织专家委员会对物业服务项目进行合同履约情况评价。居住物业公众满意度测评由第三方机构对小区居民开展满意度调查。
上述评价结果统一纳入物业服务企业综合评价体系，在物业管理项目招投标中分别赋予不同权重，为建设单位、业主大会选聘物业服务企业提供参考，同时作为物业服务企业评先评优的重要依据。
《中国物业管理》：上海市物业管理监管与服务信息系统的逐步完善对提升物业服务质量发挥了怎样的作用?
穆东萍：经过十余年的信息化建设，上海市物业管理监管与服务信息系统基本实现房屋基础数据库和地理空间信息库的图数关联，形成了涵盖全市1.3万个小区、70余万个门牌幢、900余万分户、1800余家物业服务企业、9000余个业委会的数据底图。该系统整合物业管理行业监管、招投标管理、灾害天气应急处置、商品住宅维修资金管理、公房管理等功能，市、区房管部门和街镇可共享系统数据、共用系统功能。
这一系统有效提升了跨部门联动处置能力。比如，针对小区内违章搭建、敲承重墙等违法违规行为，物业服务企业发现违法行为劝阻无效后可拍摄现场照片，并通过系统及时上报，协助城管执法部门对违法行为高效处置。针对小区装修垃圾问题，小区项目经理通过系统将装修点位信息与城管、市容绿化共享，实现各部门对装修垃圾从产生到清运的全过程监管。
下一步，该系统将做好与城市网格化综合管理平台的系统对接，推动物业服务企业及时上报各类住宅小区综合治理事件，进一步完善闭环管理处置流程。
《中国物业管理》：上海市在建立健全物业服务质价相符机制方面有哪些经验?
穆东萍：近年来，上海市持续探索完善“质价相符、按质论价、优质优价”的物业服务市场价格机制，主要做了以下工作：
一是建立物业服务市场价格监测信息发布机制。通过上海发布、上海物业微信公众号发布了全市各区及环线区域住宅物业服务平均价格信息，通过上海市物业管理行业协会网站发布了2000余个小区物业服务价格监测信息，为业主与物业服务企业协商定价提供参考。
二是建立物业服务价格评估制度。组织指导上海市房地产估价师协会、上海市物业管理行业协会研究制定了《上海市住宅物业服务价格评估管理办法(试行)》和《住宅物业服务价格评估规范》，同时建立了专业评估人员培训机制，培育了一批备案评估机构和专业评估人员，面向社会开展物业服务价格评估服务。
三是积极推进物业费调价。抓住物业服务合同期满选聘、旧住房更新改造、小微小区合并等重要窗口期，聚焦老旧小区，指导各区、各街镇推动相关小区业主与物业服务企业协商调整物业服务费。2021年、2022年共有1036个小区成功调整了物业服务费价格，约占全市小区总数的8%。
四是鼓励有条件的小区实行酬金制计费模式。明确酬金制服务项目资金收支、账目公布、财务审计等方面的管理制度，要求物业服务企业为酬金制服务项目单独开设银行账户及财务核算账套，每年向业委会或者全体业主报告物业服务项目经审计的上一年度收支情况，提出本年度项目收支预算。目前，全市实施酬金制的住宅小区共939个。
《中国物业管理》：上海市如何对公共收益、维修资金进行监管?
穆东萍：如何保障公共收益、维修资金管理的透明规范一直备受业主关心，上海市主要从两方面做好相关监管工作：
一是实行前期物业管理期间小区公共收益代管制度。上海市房管局制定了前期物业管理期间公共收益会计核算办法，明确各区在商品住宅专项维修资金专户下新开立前期物业管理公共收益子账户，用于归集前期物业管理期间公共收益，统一由区房管部门代为管理，并引入第三方专业机构进行公共收益代理记账。
二是推动业主大会收支规范透明。业主大会成立后，区房管部门代管的相关资金全部转入业主大会账户，由业主自行管理。业委会和物业服务企业每季度公布一次公共收益收支情况，每半年公布一次维修资金收支情况。业主大会、业委会委托审计机构对公共收益、维修资金收支情况以及业委会工作经费进行年度财务审计和换届财务审计，对公共收益、维修资金的使用实行工程审价和使用程序审核，充分保障公共收益、维修资金管理的透明规范。
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